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国际天下事
9:35pm 06/10/2022
二十大新局系列 | 密集调控现“烂尾楼” “保交楼”成新政策
系列七配图
中国国家统计局9月16日发布数据显示,今年前8个月,房地产开发投资、商品房销售、房企融资等核心数据仍然处于下跌通道,部分指标跌幅扩大。8月中国房地产市场仍处于下行通道。图为山西太原,市民在售楼部挑选商品房户型。 (中新社档案图)

改革开放40多年来,中国民众除了对官员贪腐深恶痛绝外,另一个最引起关注的就是。前总理温家宝曾形容中国房价是“脱缰野马”,中央对楼市频出重拳,但楼价仍疯狂上升。习近平主政后提出“房住不炒”,并在冠病疫情“帮助”下,终于在其第二任期内令楼价出现拐点,各地却随即出现盘业主“断供”潮,习近平要在政治局会议上首次提出“保交楼、稳民生”。

1998年中国住房改革,福利分房废止,“买房”成为中国人新的理想,楼价逐渐上涨。数年后楼价上涨开始引起中央注意,2003年发布首个楼价调控文件后,调控政策不断出台,但楼价却愈调愈高。在胡温当政10年里,全国房价平均上涨143%,北京、上海、广州、深圳和部分省会城市,房价涨幅更远超平均水平,翻了两三倍甚至更多。

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调控政策致楼价被推高

习近平主政后,先后多次出台号称“史上最严”楼市调控政策,祭出限购、征收20%二手房交易所得税、提高二手房首期和利率、各地住房信息联网等政策,结果仍是屡调屡涨。到2015年,中国楼市再经历一波急升,北上广深等一线城市楼价推上最高峰,深圳新楼每平方公尺均价过10万人民币的比比皆是。

直到2016年底,习近平在中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,此后房地产相关部门陆续推出配套政策,打出调控组合拳,涉及房企融资、购房者信贷、加强房地产市场分类调控,增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。官方又再推出二手房指导价、控制房贷等措施。

房企纷现债务危机

仅在2021年,房地产调控次数就高达651次,刷新历史纪录。藉着密集调控,以及冠病疫情对经济影响,房地产市场在2021年下半年开始出现拐点,多地楼市成交量出现断崖式下跌,但伴随而来的,是房企如中国恒大集团、佳兆业、奥园、阳光100等纷纷出现债务危机。

房企无钱起楼,各地烂尾楼开始涌现,今年6月起,全国约有20多个省市的烂尾楼盘业主,公开发声明将停断银行按揭。事件引发各方对房地产风险的关注。习近平在7月28日召开的中共中央政治局会议上指出,要稳定房地产市场,支持刚性(较少受价格升跌影响)和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。这是“保交楼”首次成为中央政治局会议内容。

蔓延逾100城市

冠病疫情及楼市调控等多种因素影响,多地项目因资金短缺而“烂尾”或延迟交付。6月底开始,多个省份出现问题楼盘业主喊话“停贷”事件,断供潮蔓延超过100个城市,河南郑州是问题集中暴露的城市之一。

郑州当局9月6日提出,要“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”。周四即是截止日,但香港《明报》报道,当地业内人士披露,该市约百个停工楼盘中,近40%难以按照官方时间表复工,任务十分艰巨。据悉有关情况非郑州一地独有,二十大期间的社会、金融稳定问题备受关注。

房企挪用预售资金 追查难度大

房地产企业人士透露,大部分问题楼盘都是封顶后烂尾。封顶后,开发商可较大限度提取预售监管资金,这些预售金几乎都被调用殆尽。郑州正以行政手段要求挪用预售资金的房企退回资金,但追查难度很大。

《明报》报道,当局9月21日通报查处了5宗房地产领域违法案件。不过,房企人士分析,经济犯罪侦查部门没有大规模抓人,郑州市政府主要想借刑事立案向停工楼盘施压,动用通报典型案件等方法,更多是想警醒、震慑。

停工楼盘现“表演式”开工

另外,报道引述业内人士说,现在大部分停工楼盘重启后,新一轮施工能够持续多久很成疑问。个别楼盘为了应付政府任务,甚至雇用小量工人进入工地,“表演式”佯装开工。现在“出险房企”里,有一类“躺平”观望。他们认为,由于市场低迷,楼盘哪怕正常施工也很难销售,不如停工。

目前“保交楼”存在一定规模的资金缺口。标普全球评级公司预测,要保证开发商“出险”之后预售住宅能够完工交付,全行业需要获得7000亿至8000亿元(人民币,下同),但是,专项借款的额度目前只有2000亿元。

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房价
烂尾楼
断供潮

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