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财经市场盘点
10:13am 15/10/2022
短期表现取决大选结果 房市复苏待升息周期结束
林妤芯/报道
(图:法新社)

(吉隆坡14日讯)上周五提呈的预算案并没为国内产业领域捎来佳音,分析员认为,该领域短期表现将取决于全国的结果而定,而只有当周期近尾声,才能迎来更为稳定复苏。

随着看守首相拿督斯里依斯迈沙比利周一(10日)解散国会,我国需在60天内完成全第15届国大选,兴业区域房产领域研究主管龙国雯在报告指出,拥有强势多数票(Strong Majority)政府是投资者属意的大选结果。

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“基于产业领域目前估值低迷,待大选结束后料短暂牵引产业股走势。”

产业股估值处低点

她点出,国内产业股估值处于低点,相信大选结束后将能短暂带动产业股走高,不过全国大选后的产业领域前景仍充满不确定性,长期走势仍仰赖于全球宏观经济环境的演变,尤其俄乌战未止、中国冠病清零政策,及美国联储局接下来的货币政策,都将会持续强烈影响原产品价格、利率及货币走向。

“我们认为,产业领域若想稳定复苏,只有待利率升息周期步入尾声才会发生。”

兴业研究披露,产业领域过去几年在稳定复苏方面都欠缺新鲜指引,随着市场流动性蒸发,也代表对房市需求趋低,因此发展商未来2年的净利表现料续走软。

龙国雯指出,全球中行仍将继续升息,且市场游资逐渐枯竭,高贝他的吉隆坡产业指数表现将持续受冲击,这也与广泛股市及富时综合指数走势一致。

“马股目前的横摆格局也符合历史走势,即在2013年及2018年全国大选前的6至9个月,股市及吉隆坡产业指数都缺乏指引。”

看好金群利IOI产业双威

她补充,目前持续喜欢专注可负担有地城镇项目建设的金群利(MATRIX,5236,主板产业组)及产业“大户”IOI产业(IOIPG,5249,主板产业组)。

“另外,考量业务多元性,可受惠于经济领域重开,双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)也是我们的首选。”

谈及2023年财政预算案,兴业研究认为,仅为价格50万以上至100万令吉产业给予买卖合约印花税折扣75%并未有惊喜可言,这对产业领域影响“中和”;先前印花税折扣50%。

“这个略微高一些的买卖合约印花税折扣尚不足以推动边际购屋者(marginal propertybuyers)决心购买大件商品,尤其利率正处于上升周期。”

依斯迈沙比利今年7月推出大马一家拥屋倡议(i-MILIKI),首购族购买不超过50万令吉产业可全免印花税,而50万以上至100万令吉产业,则可享有印花税折扣50%,这些奖掖直到明年底。

她认为,鉴于印花税折扣仅略微提高,而这项政策的效应对本地产业领域微乎其微,因大部份发展商都推出各自的促销活动以销售各自的产业项目。

“另外,全球中行激进升息,就连国家银行今年以来已利率3连升至2.5%,根据我们向几家银行查询,房屋抵押贷款利率(mortgage rate)则从原先介于2.95至3%,攀升至目前3.6至3.9%。”

5至9月三度升息
房产销售下半年开始走缓

纵然今年上半年的产业销售相当鼓舞人心,但龙国雯点出,整体销售动力料在下半年开始走缓,毕竟国行第一次升息是在5月,接下来又分别于7月和9月再升息,升息效应料逐步反映在下半年产业销售表现。

“国行下个月是今年最后一次议息,还是有升息的可能性,不过我们的经济分析团队预期,隔夜政策利率(OPR)明年底会触顶保持在3%,这表示升息的冲击未来几个月更明显,且我们预估,国内经济增长明年料放缓至4.5%。”

此外,兴业研究也点出,产业需求放缓的趋势与历史走势一致,因此认为购屋者在通胀大环境会对房贷更为敏感,即OPR每增加25基点,则每月房贷供款料升高3.2至3.5%。

发展商赚幅受压

另一方面,该行指出,发展商赚幅仍受压,诸如建材价格高涨及劳工短缺等课题并未在明年度预算案提及,故并未获得解决。

“基于项目进账料持续缓慢,加上产业价格并未显着攀升至足以负担建材成本升高的情况,我们认为,发展商净利赚幅压力下半年更为显着。”

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