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财经投资法则
7:15am 05/12/2022
“怡保置地潜力无限” 黄德威再战房市
许晓菁
(公司提供照片)

(IJM LAND)几年前被私有化后,一直低调而积极地,持续拓展房地产项目。今年7月,怡保置地迎来新任首席执行员──拿督。他拥有扎实的45年行业资历,从基层起步至成为大型发展商领导层,退休后再重出江湖,加入怡保置地贡献丰厚经验和能力,并大刀阔斧立下三件要务,包括强化品牌,让已屹立33年的怡保置地,以亮眼姿态展出优势。

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备齐了经验和知识之后,就要懂得抓住机会。不管这个人多么聪明能干,没有机会就难以成事。机会和能力,两者齐头并进,就如我的一位前老板说“好运”的意思,先做“好”自己,然后才会抓住“运”气。

◆怡保置地首席执行员拿督黄德威

地库3100英亩   发展总值450亿

翻看黄德威的履历,现年67岁的他,过去接近半世纪的时间,皆奉献在这个领域,且是从零开始一步步获得成就。他早年在一家建筑公司担任土木工程师,之后加入实达集团,曾担任实达布城私人有限公司的首席执行员、实达集团的执行副总裁,2021年退休前,在该集团的职务是副总裁兼首席营运员,实力毋庸置疑。

他率领过各个类型的房地产开发项目,包括住宅、政府建筑、组屋、高端住宅到商业建筑物。值得一提的是,他曾以巴特西电站开发公司主席的身份,领导伦敦标志性巴特西电站的80亿英镑重建项目。

原本已经从这行功成身退的黄德威,是甚么原因再出战?针对这个疑问,黄德威接受专访时笑说,“自己是一个闲不住的人。”

接著他解释,“去年休息了一段时间后,怡保置地与我联系。了解之后得知,怡保置地的未开发土地库多达3100英亩,位于大马和海外,总开发价值(GDV)高达450亿令吉,有很大的开发潜能!而且年销量达25亿令吉,这是令人惊讶的高储备量和优秀业绩。”

他意识到,怡保置地实际上是一家低调的顶级开发商。于是,当被邀担任首席执行员带领这家公司的团队前进,他欣然答应。

“尽管已经年过六十,但相信自己还有很多东西可以提供,例如传授经验。我不敢说我有智慧,然而过去的所见所识,可以让我和团队分享。”

突出IJM品牌  整顿公司结构

◆强化品牌
重新入行,并无蜜月期。他说,席不暇暖,上任后即刻著手盘点怡保置地的现况,并规划和设定方向。

“我的想法是,怡保置地根基好,土地储备和开发项目素质等都值得赞扬。然而,在品牌方面,包括产业辨识度,以及品牌认知度,尤其是建立核心品牌的部份,则非常有待加强。”

为此他定下三大要务。第一项就是强化怡保置地的品牌,即突出“IJM”的招牌。他指出,怡保工程(IJM,3336,主板建筑组)集团有四大业务,而怡保置地身为集团旗下的产业臂膀,很需要有特出的定位,建立鲜明的房地产开发商形象。

“例如旗下的城镇开发项目,林峇尤镇(B a n d a rRimbayu)和芙蓉新城(Seremban2),都应该要加上‘IJM’三个字,醒目而明确。人们会马上知道谁是开发商,能非常快速而即时地获得品牌认可。”他说,品牌的整顿工作已在顺利进行,接著的其他项目,也都会循著一致方向而行。

◆调整组织
黄德威为公司设定的第二个要务,是让已届退休年龄的员工退下,审视组织结构并做出整顿。

他说,这是公司继任计划的一部份。主要是让众人员继续前进,为企业人力资源做好调整。

◆提升业绩目标
第三项要务,是业绩表现。黄德威说,销售、营业额和盈利,三位一体,是一家企业的重要表现指标。

“当然,任何首席执行员,都应该做好这个部份,放眼更好的销售,为企业实现收入和盈利目标。我的职责的一部份,是设定远大的年度目标。公司去年录得的25亿令吉销售额,是非常值得称道的,但是,来年收获应该可以比这个更大。”

怡保置地已经处于有盈利的轨迹上,所以他认为,未来3年内,总销售额都不会少于以上所说的数目。当强化了品牌,整顿了组织后,业绩就会随著发展而增长。

寄望新政府  续推动发展

然而,大环境的影响始终不能忽视,如合规成本、建筑材料高企、利息回升,以及人力短缺。黄德威说,尽管未来或还会有更多的阻力,但这是每家发展商要面对的挑战。

为此他希望大选后的新政府能带来整体的稳定,继续推动各项发展,包括解决产业领域正面对的重要事项,并为市场创造消费和投资的环境。

“事实上,一直都有推动房地产买气的政策出现,例如50万令吉以下房产的首购族可享有免印花税优惠,确实有助带动销售。接下来,期盼新政府会出台更多激励措施,提升房地产市场。”

至于建筑材料价,他说,虽然还是在高位,但是已经稳定下来。在成本和房价方面,开发商本身应该要研究和拿捏好,例如透过之前所说的创意、配套和数字化等方式,更好地把价值引入开发项目里,以适当的价位,推出市场真正想要的产品。

对于房地产供应过剩问题,黄德威认为,市面上出现供过于求的项目,有很多因素造成,也许是因为疫情冲击,复苏后需要时间消耗存货;也有可能是项目的地点不佳,导致难以推动销售。这是时间问题,随著人口增长,城市化范围扩大,就会产生需求。

“怡保置地目前所选的开发项目地点,仍然以人口集中的地方为主,以应付市场所需为要。”

疫情期间  库存额减半至7亿

回顾过去两三年至今,由于疫情冲击,房地产开发领域和整个市场都面临许多挑战。怡保置地也不例外。黄德威说,在去年的艰难时刻,公司依然有25亿令吉销售,支撑的原因有几个,例如善用数字化有助营销和营运工作。

此外,提供给客户的各种配套,也帮助继续吸引销售。

“在疫情严峻间,还是会有不少人希望买屋自住,或买房地产来投资。旗下开发项目大部份都在不错的地点,有能力占据不小的市场份额,这些原因都对销售有益。”

去年实行多次行动管制,让房地产业处于非常时期,他指出,怡保置地的库存额,还是能从15亿令吉大降一半,至7亿令吉,这是一项了不起的成绩。

“所以今年我们计划把库存再降半,并正在努力实现这一目标。

这其实是一项艰苦的任务。不过得益于以上所说的各种推动因素,公司得以在疫情期间也保持良好状态。如今各行业逐步恢复常态,我们接下来的表现,应该会更看好。”

房产是刚性需求  今年销售定胜去年

黄德威说,尽管逆风仍存在,凭著怡保置地的地库,至少可以让公司“忙碌”10至12年,并且能一边消耗现有地库,一边寻求新的地库作填补,长期地发展下去。

怡保置地目前拥有20多个发展中的城镇开发项目,遍及吉隆坡、槟城、彭亨、森美兰、柔佛和东马,在伦敦市也有项目。

“这几年受到外围大环境冲击,市场或许信心低落,但是,当市场情况逐步好转,行情就会恢复。人们始终要购买房产,无论是第一间资产,或从旧屋换新房。”

有鉴于此,他说,毫无疑问,怡保置地今年的业绩,会比去年更好。而他和团队将致力推动销售,带来更好的营业额和盈利。

“全方位发展商”    营销结合技术创意

至于目标市场,黄德威说,怡保置地的目标广泛,涵盖高、中、低挡市场,不会忽略任何一个阶层的购屋者。

“我们要吸引不同的市场份额,成为一家全面的开发商。

买家都希望‘屋有所值’,不同购买力的人都需要服务,怡保置地因此一直持续开发可负担房屋项目,即介于30万至50万令吉的产业;同时也会建设中高档、介于70万至100万令吉的房屋,让有能力负担更高价房屋的人,得到理想的房产。”

这也将考验怡保置地的供应和营销能力,黄德威认为,在这样的情况下,开发商可以在技术和创意方面下功夫,例如精明技术、创新概念、创意设计。

“怡保置地位于吉隆坡班底达兰的Pantai Sentral Park商宅混合发展计划,就是针对所有细分市场的的项目。我们看到不同人士的需求,即便大家认为行情不好,也会有人要投资商业单位。公司会加快混合类产业的开发效率,应付各类型的买家所需。”

乐于贡献  对生活工作充满热情

在同一个行业不断努力数十年,这份魄力并非人人能有。是甚么驱使黄德威坚持多年?他笑说,“就如之前所说,我是一个喜欢工作的人,即使退休期到了,也不想‘坐以待毙’。其实,年龄对我来说只是一个数字,只要觉得自己身体健康,还可以做些事,脑力没有退步,就会想贡献一些东西,无论是工作、学习或分享,都是前进的动力。我仍然充满活力,对生活和工作充满热情。”

他有感而发,“到了这个年龄阶段,除了事业,也会想培养年轻一代,例如公司团队,这就是目前仍积极拼搏的原因之一。或许3年后70岁之际,仍不会正式退休。”

他说,当机会来临,就无需言休,继续享受劳动的成果,完成下一个目标。所以,人生不仅仅是追求一个目的地,而是一个又一个旅程。

“我不是天生聪明   但是勇于学习”

在这个行业里,他可说是成功人士之一。对于这回事,他认为,是“时势造英雄,而不是英雄造时势”,从身处的环境中,学习和面对错误的教训,从中汲取经验,下一次做得更好,那就是成就。

来自怡保的黄德威调侃自己说,“我是‘社会大学’毕业的,并无高学历。尽管我们不是天生聪明的人,但是要勇于学习。重要的是,应用所得的知识,并面对问题,就会取得成绩。”

“备齐了经验和知识之后,就要懂得抓住机会。不管这个人多么聪明能干,没有机会就难以成事。机会和能力,两者齐头并进。就如我的一位前老板说‘好运’的意思是,先做“好”自己,然后才会抓住‘运’气。这就是时势造英雄。”

他说,这些方法,也适用于时下的年轻人,以及旗下团队成员身上。他的经验和建议,应该都可以让他们用得著,这也是他希望能分享的事。

为此,他期待为公司建立有专业视角的团队,一起并肩作战。领导力不只是个人能力,更是建立在赋权上,通过大家一起发挥创意和创新,同时不断提升能力和水准,为公司创造成功。

发展商需兼顾环境保护

在这行45年的黄德威,见证了大马历年来几个建设发展周期,可说是本地房产开发业的重要参与者之一。

在他看来,本地房地产领域的变化很大,其一是因为人口结构改变和增多,房地产的项目类型也因此有所不同。例如千禧一代的拥屋观,和父辈或许不一样。

经济能力一代比一代好,也是变化的关键。现代人买屋不仅是为了有瓦遮头,也不少是为了投资,或追求便利的生活,所以有更多商宅混合型发展项目出现。

“至于发展商的变化,我看到的是,因为城市化的趋势,迫使开发商行动得更快。市场更大了,而且大批人口从郊外迁移到城市中心,建筑商和发展商也要快速和进步,适应现代化发展,所考量的事项更多,例如便利设施和基础设施。”

在现在和未来,他认为,发展商不仅负责开发,也要兼顾照顾环境的责任,做到“可续性”。开发项目都要纳入这个事项,这是一个大趋势,是所有开发商应考虑的重要部份,最终为消费者带来可续的房地产环境。

在这些方面,他相信怡保置地会抓住机会,为社区和整个生态系统的未来,做出贡献和影响力,包括带来有形和无形的价值,在所及的城市里建设住宅和商业产业项目,接著转变为繁荣的社区。

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黄德威
怡保置地

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