逆风续吹 挑战不减 2023年产业整顿再出发

去年交易回至疫情水平

2022年首9个月，产业销量和售价皆有改善，主要市场出现延后需求，买家掌握抵押贷款利率偏低的机会。

不管怎样，2023年市场挑战不减，国家银行将视全球市场的情况，调高隔夜政策利率至疫情前的水平。

与此同时，购屋成本上升，将影响潜在购屋者接下来几年的购买力，预测2023年市场对住宅产业的需求保持活力。

第一太平戴维斯副董事经理兼资金市场主管纳比尔胡先茵说，在2022年，投资产业的交易恢复至接近2020至2021年的水平，这些产业一般是价值比较大的类型。

他说，接下来，预料政府关连公司握持的产业继续合理化，业主将脱售比较老旧，竞争性较小的资产，然后以具备投资特色的资产，例如物流产业、数据中心取代。

更多商场加入二级商场承压

在更多商场如The Exchange、白沙罗柏威年加入市场，预料二级商场将面对更大压力。这些商场从疫情开始，业务受到冲击，加上电子商务普及，预料更多的类似商场，将重新定位，或退出比较没有竞争力的地点。

数据中心物流产业购兴续浓厚

市场对数据中心和物流产业的购兴保持浓厚，冠病疫情传开后，推动电子商务日渐蓬勃，海外投资者如Logos和ALP宣布，与森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）、雇员公积局（EPF）展开联营合作。

本地物流发展商，例如AREA宣布，与国民投资公司（PNB）和公务员退休基金局（KWAP）合作。与此同时，AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）继续扩大资产规模，在2022年加大组合投资。

老旧办公楼市场打击大

过去24个月，不少较旧的办公大厦出售给一些准备转换产业用途的买家，例如肯德基大厦转换成Hyatt Centric酒店，MIDF大厦转型为精品酒店，KWSP CRC计划发展为数据中心。

这些比较老旧的办公楼市场受到沉重打击，建筑物都比较老旧，大厦竞争力少，需要维持出租水平，转换为其他用途，以进一步提升竞争力。

不久前有关于重新启用消费税（GST）的讨论，业主和潜在买家对此表示关注。之前实施的消费税，在2018年第14届全国大选后停止实行，虽然我们不排除消费税有经济利益，不过，也意味产业价格可能被推高。

政局回稳土地收购料增

第一太平戴维斯物流工业与数据中心主管吴凯文表示，在2020至2022年，本地政治局势欠稳定，促使许多发展商和制造商延迟土地收购计划（除非从海外国家回国设厂，作为削减全球业务成本的部份措施）。

发展商和制造商普遍面对建筑材料上涨，利率升高压力。在政治局势改善的基础上，预料2023年将敲定更多土地收购交易。

●工业与物流产业：
优质货仓受欢迎

在货仓领域，市场倾向搜寻优质货仓，许多建好的新货仓多数已有预租客户。由于建筑费上升，对新建好的厂房市场是挑战严峻的一年，与一年前比较，钢条等建材的价格，涨幅在40至50%。

从利好方面来看，兴建新厂房也为国家塑造新的就业机会。2023年，预料将有更多的数据中心交易，市场对数据中心的需求保持强劲。

零售业复苏带动零售产业

虽然顾虑实体零售店的未来前景，不过，在撤销行动管制后，国内的零售业开始复苏，连带使零售产业、零售商的业务受惠。

零售商和购物者意识到线上／电子商务管道，提供购物者便利，不过，购物者怀念在实体商店购物和用餐的乐趣。无论如何，线上销量增加，多数品牌的市场规模也有增长。

零售业服务组经理姆里默农认为，线上便利／社交媒体协助改善市场对产品的认知，改善市场渗透率，预料这趋势将持续至2023年。

办公楼租客市场稍微转向业主

第一太平戴维斯大马全球租客服务主管查旺尼阿比汀说，对办公楼市场来说，2022是业务回升年，特别是比较新的A级办公大厦，租客开始增加，2022年，第一太平戴维斯租赁组保持忙碌。

过去保持多年的租客市场，如今已稍微转向业主，一些业主撤回过于弹性的租赁条约，不再提供长期的免租金优惠期。只是供应过剩，新的办公产业加入市场，估计会让一些租户在2023年处于优势。

●住宅产业
成长或放缓 仍处正轨

亨利行在2023年产业市场展望报告指出，马来西亚产业市场已走出2020年疫情期间成长缓慢的走势。财政部产业资讯中心收集的数据反映，2021年产业的交易量和交易值皆有增长，上扬走势延续至2022年。

2022年首9个月，住宅产业市场显示改善，交易量比前期增加34.6%，交易价值增长34.8%，同样是归因于2021年开始的复苏动力。国家银行指出，住宅产业市场反映贷款价值大幅增加，这些都是获批购买住宅产业的贷款。

2023年住宅领域需要注意的要点，主要有以下几个：a）国家银行在2022年调高利率4次，这将加重购买产业的成本，经济学家认为，2023年仍会进一步升息，直到国行认为，利率升幅已足以控制通胀。

升息将使到利率回到疫情前的水平，借贷成本提高，会冲击市场对房产需求，虽然冲击层面不大。

第15届全国大选落幕，并已组成团结政府，希望有助于摆脱过去3年政治的不稳定，塑造一个吸引更多投资者的环境，同时，促进经济成长，造福人民。

b）建筑成本上升，促使产业发展商采取比较谨慎的策略，同时，延迟推出新的产业计划，或分阶段小规模推出，直到产业市场较为强力复苏。

c）劳工短缺影响建筑业发展，这不只导致产业计划延迟完工，也加重建筑成本。

d）一些国际经济学家预测，2023年可能发生全球经济不景气，假如预测准确，马来西亚经济将受影响，最终也将对产业市场造成不利冲击，不过，本地经济学家认为，马来西亚不会陷入经济衰退期，只是成长率将减缓。

e）2023年，住宅产业市场将面临逆风和挑战，成长步伐可能放缓，但不会逆转在成长轨道的速度。

●2023年住宅产业亮点：

住宅产业，焦点继续放在：

★有地住宅房产单位。

★售价低于50万令吉，位于热门地点的可负担高楼公寓。

★兴建小面积单位，使到每单位房产价格，比较容易负担。

★好地点的小规模高档房产。

●工业产业：
交易保持活跃

2023年工业产业市场需注意的因素：

a）电子商务蓬勃，市场对分销中心、货仓和物流设备需求增加，特别是位于人口密集，高速大道衔接系统理想的地区，以便可在最短时间内将货品送到顾客手中。冠病疫情推动线上交易，推高市场对货仓与物流设备的需求。

b）数据中心仍是市场寻求的设备。

c）设备完善，已发展起来，包括容易获取劳工的地区，将是制造商或货仓经营者属意的地点。

●2023年工业产业亮点：

a）消费者已重新回到疫情前的工作模式，这使到企业的经商条件改善。

b）所有经济领域获准开放，企业界，包括物流经营者，已恢复正规运作。

c）过去两年，马来西亚贸易纪录不错，提升市场对工业产业的需求，假如出现全球经济不景气，贸易将受影响。

d）海外直接投资流入增加，特别是制造领域，这将延伸为业者对工业产业空间需求增加。

e）工业产业交易保持活跃，过去两年，市场落实不少大型工业产业交易。

●零售产业：
走出最糟出租率改善

当我们开始走出疫情，行动管制逐渐放宽，国内外旅游开始活跃，购物商场和零售业，也相继走出表现最糟阶段。

购物商场顾客流量增加，出租率和租金水平也回到疫情前水平。截至2022年第三季，马来西亚共有1069间购物商场，可出租面积1744万平方呎，平均出租率为75.2%，仍处于2020年冠病疫情开始冲击大马各领域后的稍低水平。

零售业领域在2022年强劲复苏，零售销量取得双位数成长，并在第三季达到最高扩充水平，不过，要指出的是，这数据是与前期低基准比较的缘故，过去两年疫情期间，零售业表现不大理想。

整体来说，根据大马零售业集团预测，2022全年销售量可成长41.6%。

●2023年零售业展望：

零售业面临的最大挑战是：货品价格与服务收费大幅上升，员工短缺，不少新的，特别是位于巴生河流域的商场完工，促使零售产业空间供应增加，加上全球经济成长可能放缓，料将打击我国经济成长，导致消费者对开销保持谨慎。

游客来马商场客流量增

在中国放宽清零政策，撤销旅游限制后，料将有较多中国游客前来大马，对本地零售业是利好讯息，大城市商场的客流量将相应增加，可进一步提升销售业绩。

大选过了，新政府已组成，政治形势恢复稳定，对企业是利好因素。假如政治局势持续稳定，现有政府可以执政到期满，将有助于提升消费者的信心与开销。

今年零售产业料持续改善

整体来说，2023年的零售产业将持续改善，成长步伐可能受到全球不景气的影响，这胥视不景气的严重程度，以及持续多久。

2022年首9个月，马来西亚的工业产业交易与前期比较，交易量和交易价值，大幅增加57.5%和34.9%，这使到工业产业领域成为表现最佳领域。

●办公产业：
供应过剩成隐忧

巴生河流域办公空间供应过剩，预料将是市场主要隐忧，接下来一至两年，不少大型办公楼将完工，预料供应过剩的情况将恶化。

一些公司顾虑业务可能再一次下滑，普遍采取弹性政策，选择共享工作空间，而不是签署长期租约，租下办公空间一段较长时间，供扩充业务用途。

跨国公司和本地公司日渐重视环保，社会责任，以及企业监管（ESG）议题，在这方面，更多新的办公大厦，在设计方面采纳遵守ESG规定，吸引这类型的租户。

●2023年办公楼亮点：

经济复苏，企业形势改善，有助公司走出疫情期间的颓势，并逐渐复苏。一些公司已做好准备工作，考虑扩大规模，或是安置办公地点到比较大的空间，塑造市场对办公空间的需求。

供应过剩的情况可能促使一些发展商重新思考新的办公楼计划，或是延期推出，这将有助于纾缓供应过剩的情况。

2022年首9个月，国内和海外直接投资增加，这将有利经济成长，推动企业扩充业务，进而使办公楼市场受惠。

租金水平仍持稳

同时，金融科技公司的成长，将提高市场对办公空间的需求。尽管一些公司仍继续采纳混合工作空间模式，就是有时在家，有时到办公室上班，但如今，已有许多办公楼员工重返办公室。

虽然存在供应过剩，不过，租金水平保持稳定。

结语

邝保罗说，2023年，产业复苏的道路尚未平坦，市场逆风包括：全球高通胀率、建筑材料价格上涨以及隔夜政策利率仍有调高可能。

产业领域面临高成本的推压，间接推高产业的兴建成本，估计产业的资本值也将被推高；预测2023年，整体产业市况，直接延续2022年的走势，虽然挑战仍在，但上扬的形势比较乐观。