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10/12/2020
【购屋陷阱/01】买房的弯弯绕绕,你懂多少?
作者: 叶洢颖(副刊记者)

买房子最害怕的莫过于碰到不靠谱的发展商,买到烂尾或不断拖延工期的楼盘。

但是当房子顺利地在一片空地渐渐成型到最后完工,新业主们成功避开“买房陷阱”,他们还不能掉以轻心,也许这只是另一个烦恼的开端。

犹记得在脸书上曾流传过一群业主分别投诉某房产粗制滥造的视频,有者更怒极用大锤砸碎房子里的地砖、墙身;每逢下雨,停车场就成了游泳池,处处是瀑布,真是别说有多闹心。

没有千万身家的我们,自然抡不起大锤砸碎用数十年债务换来的栖身之所,那我们又该如何是好?

别慌,来看看律师教你怎么维权。

●报道:本刊 叶洢颖
●摄影:本报 谭湘璇

刘法律事务处合伙人陆彦宏律师解释,在法律上房产可分为3种,即受到1966年房屋发展法令(简称HDA)保护的个别地契(Individual title)和分层地契(Strata Title)以及商业房产。

业主在接获拿钥匙的通知信时,一般须先缴付几笔款项,如房屋工程的最后15%款项,向银行贷款者则由银行支付;然后,若是分层地契类别的业主,还要缴付4个月管理费、储备金(Sinking Fund)、火险、水电表的定金等费用。

而根据2015年修订1966年房屋发展法令,2015年7月1日以后签订的买卖合约,发展商在交钥匙前必须要有完工证及合规证书(Certificate of Completion and Compliance)和地契(Title)。

“发展商在没有地契的情况下也可以交钥匙,但前提是要得到房地部的批准信。”

检查房子之前,什么都不要签

作为首购族,最开心的事情莫过于收到来自发展商的通知──耗费大半储蓄买下的房屋终于建好了。

兴致勃勃地交了杂费(miscellaneous fee)拿了钥匙,发展商的工作人员领着我们查看电表房、水表房后,便给我们递来一张声明,然后说:“电表、水表都没问题,好了,你可以签字。”

于是,一无所知且没有注意声明上的内容写着:“房子在状况良好之下交付”,就一笔签下大名的我们丝毫没发现可能已经踏入了第一个“陷阱”。

在拿钥匙后,新业主要检查产业有无任何缺陷(Defect)、附属区域(Accessory parcel)如停车位等等有无问题。

“你可以要求工作人员带你去查看。电表和水表一定要是准备连接(ready for connection)的状态,即电表和水表一定要在那边,或可能没有电表,但是会预留位置,让业主自己去申请。”

“在你真正检查完你的房子之前,什么都不要签。”

他列出几项发展商最喜欢在文件上设的“陷阱”:

(一)房子状况良好无瑕疵;

(二)本人不会采取任何法律行动;

(三)本人不会要求贵公司负责。

“如果是延迟交付房子,他们还会在文件上注明小小一行字:购屋者不会追究迟交房子。”

因此即便工作人员将信递到面前,业主也可以拒绝签署,倘若对方坚持不签名不交钥匙,业主可当场掏出手机请对方重复此类言论并表示在律师建议下会将对话全程录下。

“在法律上,你不需要签署任何东西,因为责任在发展商,是他们要证明已经把钥匙交给你。”

陆彦宏强调,房子缺陷保修期(Defect Period)为期24个月,在这段期间发现房子或泳池、健身房等公共区域有什么问题,发展商都得负责,因此就算不签署声明亦无妨,无论对方怎么软磨硬泡,可以一概不予理会。

当然,若你已经删除了上述“陷阱”语句,同时自行写明原因再签署的话则问题不大。那如果不慎签了的人,那该怎么办?

“你签了后发现有问题,最好给发展商补发一封信指出之前是在被误导的情况下签署,罗列出房子有什么缺陷,然后说明已经提交了房子缺陷表,先前所签的信是不成立的。这个步骤要尽快,否则变成默认。”

尽管房子缺陷保修期长达24个月,但是若一开始就签署了那张声明默认房子状况良好,后期再呈交房子缺陷表,便出现自相矛盾的局面,所以再补发一封信件以策安全。

陌生法律字眼是警钟

陆彦宏提醒道,其实很多民众会忽略一个问题,签买卖合同时能要求发展商更换地砖类型等等,只是可能需要补差额。

“如果你换了,记得检查发展商是否已经换好你要求的地砖或配备。”又或者是房屋的用料、设计是否与买卖合同一致等等。

在检查房子有何缺陷时,记得在缺陷处贴上贴纸标注号码,房子缺陷表亦按上述标明,随后拍照或拍视频存证,以备双方争论时有据可依。

业主递交房子缺陷表即日起的30天內,发展商必须修好空心砖等手工问题,如若涉及材料就可在6年內随时兴起诉讼。

陆彦宏(左)指出,一些发展商会在文件里加插看似非常专业的法律字眼,当购屋者看不明白那份文件时,可要求先不签署,回头咨询律师避免踩坑。
陆彦宏(左)指出,一些发展商会在文件里加插看似非常专业的法律字眼,当购屋者看不明白那份文件时,可要求先不签署,回头咨询律师避免踩坑。

“你查完后,他们会给你一张纸说请你签收,证明钥匙已经交还。可是你往下看,可能会发现内容是说明不会追究迟交钥匙;承认房屋完美无瑕不会再追究缺陷问题;虽然缺陷保修期是12个月,但本人承认只需要12周诸如此类。”

他说,但凡文件带有“waiver of rights”、“full and final settlement”、“indemnify”、“release”等法律字眼就要提高警惕,认为有问题或看不明白,亦可拒绝签署,若对方表明是要证明钥匙已经交到业主手上,业主可允许对方拍下手拿钥匙的照片以作证明。

“假设协议规定首个缺陷需在30天内修好,30天后发展商逾期或没达标,业主可先找承包商报价,再附加一封通知信(Notice)给发展商,指出什么地方没有修好,说明要是在期限前没完成,将要求托管律师(stakeholder)支出相应的费用,交由自己的承包商来处理。”

第二个缺陷通知表发出的30天后,若发展商还没修好,购屋者可向托管律师要求在30天内支付有关费用。这是由于所有受到HDA保障的协议规定,房子金额的最后5%款项是由托管律师保管,以确保购屋者的利益。

“发展商依然没有修好的话,就能直接发一封信函以及报价单予托管律师要求有关款项。”

万一双方对于“缺陷”的定义不同,最终可寻求法律途径解决争议,由法官来判决。

“不要等到2年,否则可能一分钱都没有。”

他强调,即便30日后还没修好或发现另一个缺陷,亦不要填新的房子缺陷表,不然就当作新缺陷,一切回到原点,重新计算,在原来的缺陷表加上即可。

缺陷维权流程:

(一)呈交房子缺陷表,发展商有30天时间修补。

(二)若在30天未完成有关的修整,可发一封通知信以及报价单予发展商,再给他们30天时间修补,同时发一封通知信予托管律师保留5%的款项。

(三)发展商再次逾期或不达标,业主可找承包商将报价与通知信发给托管律师要求支出有关费用。

商用房产的陷阱

上述模式不适用于商用房产以及不受1966年房屋发展法令保护的房屋,交房的程序完全视乎购屋者与发展商所签署的买卖合同。

“很多时候商用房产的发展商会说当他们拿到实际竣工证明(certificate of practical completion)就能交钥匙,可是在他们取得CCC前,业主不能入住。”

前者是发展商的工程承包商证明竣工,后者是需满足有关部门21项要求以及确保电源供应、水源供应、消防等6项服务才予以放行。他们也许会交钥匙给业主,让业主们看过查过后才告知由于没有取得CCC而不能入住,至于何时能取得CCC却没有答案。

这将影响到业主索赔的权益,因为LAD的计算方式是从发展商逾期那日算起,直到通知业主取得钥匙为止,业主可能接到拿钥匙的通知了,但有房不能住,可能要等个三五年才能住进新房,一面付房租一面还房贷,依然得不到赔偿。

“买这类型房屋的时候要特别小心。最好先让律师过目,确认没有问题再签署。”

陆彦宏指出,如今“只要是住人的”就被纳入HDA羽翼之下,除非取得豁免,因此买房需谨慎,看合约要耐心仔细,千万不要将自己的权益“签”走了哦!

延伸阅读:

【购屋陷阱/02】居者有其屋后的防坑事项

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