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02/02/2021
梁洁美:精购资产+卓越服务 AXIS以客为尊

国内首家上市产托公司——AXIS产业信托(AXREIT,5106,主板产业投资信托组),卯劲收购高素质资产,为产托投资者提供稳定回酬,在此严峻时刻可维持至少95%派息率。

首席执行员梁洁美受访时表示,AXIS产托目的是为产托投资者提供稳定回酬,透过收购高素质资产,从中提供稳定的循环收入实现目标。

谈到95%的单位派息率是否可以持续,她指出,公司可持续派发至少95%回酬率,优化收入是必需的举措。

截至2020年9月30日第三季,即便同年3月经历行管令,疫情从缓和又趋严重,AXIS产托连续4季取得增长。

无惧疫情
去年仍赚1.4亿

截至3月首季净利增10.1%,至2928万1000令吉;6次季净利扬7.1%,至3112万;第三季净利双位数增长23.9%,至3239万2000令吉;首9个月净利增13.5%,至9279万3000令吉;基于资产合理估值大减,抵销新资产租金效应,第四季净利减少61.34%,至4927万1000令吉,拖累全年净利下滑32.1%,至1亿4206万4000令吉。

在新收购资产的带动之下,第四季营业额上扬5.37%,至5751万4000令吉;全年营业额增加3.94%,至2亿2493万9000令吉。

董事部建议派发每股2.25仙股息,当中的1.1仙可选为股息再投资新单位,其余1.15仙则是现金。

梁洁美指出,公司优势在工业资产,如制造业厂房、仓储与分销中心等,因此可中和系列负面效应。

工业资产具韧力
冲击比零售资产少

“这些资产更具韧力、租赁期较长,比零售资产较少受疫情冲击,这也缓冲盈利下行风险。”

她指出,仓储设施需求殷切,疫情期间加速网购增长,人们对网购与工厂空间需求大,使得2020下半年工厂产出与全球贸易改善,这也使得工业资产具备很大吸引力。

购高素质资产
提供稳定回酬

提到工业资产是否在疫情与经济放缓中有下行和违约风险,她说,所有生意面临下行与违约风险,经济放缓时风险也将增加。

“工业租户也犹如其他领域,在这时期面临风险。”

然而,她指出,产托管理者的职责是确保有良好租户,可透过信贷与监管机制抵销艰苦时期的风险与违约。

“公司的长远愿景是成为全球更为卓越成功的产托,尤其提供优渥回酬予单位投资者。”

寻觅评估潜在并购

谈到会否继续探寻回酬高的资产,梁洁美表示,AXIS产托继续寻觅与评估潜在并购,不过需“值得投资”。

“未来选择的资产将专注在A级物流设施与制造业资产,需有长远租赁。同时,地点卓越的零售仓储,作为最后一里路的分销中心。有潜能作为强化未来发展的资产,也无任欢迎。”

AXIS产托2020年完成5项总值2亿5900万令吉产业收购,2021年1月再完成另一项,使得旗下产业增至54项。

截至2019年,该公司完成第七项发股活动,总共筹集3亿3620万令吉,2020年没有机会筹资,用以减低短期融资及作为未来扩展。

截至2020年9月30日第三季,AXIS产托负债率32%,有1770万令吉现金在握。

92%资产集中在工业

除了两项位于中马、一项北马的量身定做(BTS)资产,梁洁美说,基于工业活动多聚焦中马、北马与南马;相信这也是公司聚焦的重点区。

她披露,AXIS产托92%资产集中在工业,工业与物流的需求保持高增长势头,将继续专注此成长领域。

“即便在行管令(MCO)与有条件行管令(CMCO),公司也接获仓储与制造业资产的大量洽询。”

在仓储方面,她表示,几乎所有咨询来自电商领域。

因应疫情6管理原则

梁洁美回溯这一年时表示,2020年是挑战的一年,不仅公司感受到,全球很多商业群体感同身受。

“根据全国产业资讯中心,2020年首季交投产业跌14%,次季更按年跌40%,这主要是从3月中开始实施行管令。”

她说,虽然早期疫情基本已受控,然而疫情起伏不定,2021年的前景端视疫情改善程度而定。

“若疫情旷日持久,将会影响2021年财务表现,因此AXIS产托将采取6项管理原则,确保单位持有人的利益获得保障。”

6项原则:积极的资产与租户管理、谨慎的资本与风险管理、购置具回酬产业、保持企业监管最高水平、人力资源开发、卓越的投资者关系。

契机无限
深耕大马

询及回否参与区域的产托增长,梁洁美指出,公司主要还是专注大马,因为大马仍有无限契机,会继续深耕。

谈到创造股东价值,她说,公司目的是为投资者提供稳定回酬,透过收购高素质资产,从中提供稳定的循环收入。

与租户沟通
迎合商业需求

AXIS产托是大马首家产托,2005年8月3日在大马交易所上市。

根据2021年1月该公司网站,在全马资产增至54项,分别在中马、柔佛、槟城、彭亨、森美兰与吉打。

2020年11月19日,AXIS产托以2820万令吉现金收购柔佛3产业。该产业位于柔佛古来[email protected]围篱保安工业园,面积230英亩。截至2020年11月,AXIS产托在该区有6项产业。

该公司愿从回酬角度成为全球成功产托,为产托投资者提供良好回酬。

此外,也为产托单位投资者提供持续分红,这透过壮大产业组合、实现最高水平的企业监管、卓越的资本与风险管理、保留资本价值等达致。

AXIS产托作为工业、仓储与办公空间的提高者,租户多由国内外投资者、政府相关公司(GLC)组成。这些客户皆是忠诚而长期租户,提供稳定收入流,也减低违约风险。

根据该公司2019年报,最大租金收入还是来自物流与制造业租金。10大租户涉第三方物流服务、电子电器产品制造,乃至提供多元工程与建筑服务。

客户高度满意
对资产值形成正面效益

在这种情况下,AXIS产托认为,客户的高满意度,才能留客和对资产值形成正面效益。

至于租户满意度,主要还是由产托队伍提供卓越服务,给予令人满意的工作空间方案,以迎合商业需求。

该公司认为,和租户紧密而强韧的关系是最大化出租率与租金收入基础,这建立在租户满意度。

高满意度也让AXIS产托加分,实现“商业空间伙伴”的品牌期许。

定期维保
确保资产素质

资产素质固然是产托成功一大要素,随后的服务也不可缺。

AXIS产托除了在选择资产上把关,保持现有资产素质与服务,确保租户在安全、保障、清洁、舒适环境营运。

首先,设施管理队伍提供定期与临时维修保养工作,确保产托素质与硬体情况。该队伍也与计划管理队伍、实业队伍紧密合作,以提升、翻修与进行资产强化措施(AEI),或者重新发展现有资产。

在AXIS产托扩展至量身定做(BTS)资产,计划管理队伍更是身负重任,从头到尾监控整个计划发展,确保计划依据技术标准,在规定期限与预算下完成。

至于防范式维修保养现有资产,旨在确保所有资产在服务寿命中获得足够而有效的维保。因此在这个过程中恰当而正确决策,才能在获分配的维修预算中,选定适当维修策略。

该公司资产通常每月维保,或依据维修和保养手册建议行事。为强化资产设施与系统的功能与耐用度,也每日检测机电与水喉管系统。

其他设施包括委任干练服务承包商,按维修保养手册的建议,负起例常服务与维保工程。

期间,内部稽查也展开常年的防范式维修保养,进行审查。

与租户沟通
寻求改进之道

AXIS产托时时与租户沟通,对资产的系统与功能寻求反馈。

建筑经理则时与服务提供者沟通,在服务报告提呈期间,就一些课题上寻求咨询和改进之道。

设施管理队伍也需紧密监控服务提供者与承包商的例常维保素质,确保工作按维保手册行事。

AXIS产托深深了解,有效的例常维保可减少系统与服务,乃至电梯与空调无法操作的几率。

该公司做好防范式维保工作,可减少无预期性、紧急或需耗费甚巨的开销。

除此之外,设施管理队伍每月与服务提供者、承包商开会,讨论如何改进服务素质与效益。

为确保产托员工掌握最新技术与监管发展,设施管理队伍每年举行至少4次培训,聚焦于健康安全、技术与非技术性技能。

成功关键:心怀热忱

要在产业与产托业发展,梁洁美认为,成功的主要关键是心怀热忱。过去总听人说产业与产托是男人的世界,不过目前不管是全球或国内已逐步演化,男女更为平衡。

检阅AXIS产托网站,在10名管理层中,仅有设施管理与投资主管为男士,首席财务员伍彩蝶、高级经理曾芷薇,产业经理、人事经理、产业主管、实业主管等为女性。

难忘为雀巢打造分销中心

梁洁美披露,担任首席执行员时期,最令人难忘的是该公司为雀巢(NESTLE,4707,主板消费产品服务组)完成了度身打造的空间。

该中心目前作为雀巢分销中心,这也是公司首个类似空间。

“当时大马产托禁参与发展产业,对AXIS产托而言,能获得大马证监会豁免而参与上述计划,是整个旅程上很大的跃进。”

雀巢从2018年6月1日起租赁上述资产为期10年,且有延长选项。

大马证监会在2018年4月改变准则,产托公司获准参与产业发展,局限在产托公司总资产值的15%范畴内。

“自此,AXIS产托完成了两项量身定做(BTS)计划,在既定时限与开销完成。”

这两项计划是:首邦的Axis Aerotech中心,作为制造业设施;槟城租赁2.5英亩的土地,并打造成仓储与办公楼,再出租给联邦快递(FedEX),当时每年可获取158万4000令吉租金。

梁洁美表示,在职业生涯中感恩遇到好老板与同事,拥有共同愿景,能够履行产托单位持有者的价值。

“必需说明的是,14年中何其庆幸获得组织内外人士的支持,共同建立起产托。”

她指出,开发人力资本、收购回酬佳的资产,乃至提供活力资产和谨慎资本与风险管理,维持最高层次的企业监管和卓越的投资者关系,是她领导AXIS产托时所致力的一个方向。

2020年的Asiamoney Asia卓越公司遴选中,AXIS产托获选为大马实业领域中最卓越公司。有关遴选是根据上市公司在财务表现、管理队伍、投资者关系活动与企业社会责任。

该公司总共获得4602票,来自亚洲12市场的888名基金经理、分析员、银行业与评级公司参与投选。

珍惜人力资本

梁洁美认为,一个推崇良好工作文化的组织,当然将让员工有归宿感,觉得是里头的一分子,这也可改善整体工作的流畅度。

“我们珍惜人力资本,让员工觉得是一个团队中重要分子,可以为公司带来成功。”

梁洁美档案

44岁的梁洁美,为澳洲毕业的特许会计师,亦是亚太实业协会特许投资金融师。

早年考获澳洲皇家墨尔本理工大学(RMIT University)商业学士(会计)文凭,持有澳洲执业会计师资格与大马特许会计师资格。

在产托专业上,持有亚太实业协会(APREAI)投资金融证书,乃至大马股价师、产业代理、产业代理局的注册产业经理资格。

早年在安永(E&Y)开始稽查事业生涯,2001年加入大华保险集团,涉产业方面活动,如产业发展、建筑与投资。

2005年参与UOA产托(UOAREIT,5110,主板产业投资信托组)的上市案。

2006年投入AXIS产托行列,起初成为首席财务员,同年把公司转化为大马首个清真办公产业、工业产托公司;2011年受委为执行董事;2015年任首席营运员;2016年1月1日正式成为首席执行员。

文/张启华

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