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12/07/2021
经济复苏伴随房价飙涨 刺激政策退出力度 成全球中行难题

(纽约12日讯)全球许多地区房价飙升,这正成为中央银行对危机支持力度掌控能力的一个关键考验。

过慢退出刺激措施可能会使房价进一步上涨,并且加剧更长期的金融稳定担忧。过强力度的退出刺激将会扰乱市场,并推动房价下跌,继而威胁到经济从疫情中复苏。

要控制房价又不影响经济复苏

房地产泡沫引发全球金融危机对于决策者来说仍然记忆犹新,而在经济复苏促使一些中行探讨放缓资产购买甚至上调利率之际,如何控制飙升的房价是眼下一大关键难题。

支持缩减购债计划的联储局官员此前称房价上涨是这么做的一个原因。特别是,他们正在密切关注联储局对抵押贷款支持证券的购买,有些人担心这会在本已火热的市场中加剧住房需求。

在接下来的一周,纽西兰、韩国和加拿大的中行行长将召开决策会议,而之前的每次房价飙升都会导致平抑涨势的政策出台。

据彭博经济研究的全球泡沫排行榜,纽西兰房地产市场火热程度高居全球榜首,该国决策者正在竭力应对。纽西兰中行此前拿出另一项工具来解决这个问题,而且对于官方现金利率的预期显示该行或于2022年下半年开始加息。纽西兰中行将于周三举行会议。

面对加剧房价涨势的批评声,加拿大中行是率先转向宽松力度减弱的发达经济体之一,预计另一轮缩减刺激将在周三的决策中祭出。

韩国中行上月警告称房地产市场“显著高估”,家庭偿还债务的负担越来越重。不过,在周四召开的政策会议上,疫情恶化可能是更加迫在眉睫的问题。

在进行欧元创建以来的最大战略评估中,欧洲中行本月上调通膨目标,为了应对住房压力,官员们将开始在通膨补充措施中考虑自住住房成本。

英国中行上月表示对于本国住房市场感到不安。挪威中行是另一个暗示担心超低利率对房地产市场的影响以及金融失衡加剧风险的中行。

国际结算银行(BIS)在上月发布的年度报告中警告说,疫情期间房价的上涨幅度比基本面所暗示的要快,如果借贷成本上升,这个领域的脆弱性会加剧。

曾在日本中行负责货币政策的主管间一夫表示,尽管多数中行退出疫情时代支持措施的步伐料将是逐步的,但如何在不损害抵押贷款持有者的情况下这么做将是一个关键挑战。

“货币政策是一个笨重的工具”

现为瑞穗研究所经济学家的间一夫说:“货币政策是一个笨重的工具,如果被用以像抑制住房市场活动等一些特定目的,那么可能导致过度抑制经济复苏等其他问题。”

但不采取行动也会带来其他风险。彭博经济研究的分析显示,住房市场已经出现2008年式的泡沫警告,引发围绕金融失衡和不平等加剧的警告。

根据彭博经济研究使用的关键指标,纽西兰、加拿大和瑞典在世界泡沫最大地产市场排行榜的前列。相关指标主要关注经合组织成员国。

英国和美国也接近风险排行榜的前列。

随著许多经济体仍在应对疫情或贷款成长缓慢情况,中行官员可能会寻找加息的替代方案,例如调整贷款价值比限制或抵押贷款风险加权——即所谓的宏观审慎政策。

不过,此类措施并不能保证取得成功,因为供应不足或政府税收政策等其他因素也是房地产市场的重要变量。而且在廉价资金从中行涌出之际,此类措施可能难以控制价格。

莱比锡大学的国际货币体系专家施纳布尔表示:“最好的办法是阻止中行资产负债表进一步扩张,作为第二步,利率可能会在很长一段时间内以非常缓慢和审慎的方式上调。”

另一个可能性是房价达到一个自然的平稳期。例如,英国房价在6月出现5个月来首次下跌,表明随著税收优惠政策即将结束,房地产市场可能失去动能。

但在美国,没有这方面的迹象,尽管房价创下历史新高,但住宅需求仍然强劲。5月全美所有地区中古屋签约量增加,东北和西部地区的涨幅最大。

虽然掌控住房市场火热势头对于中行来说并非易事,但预防下一场危机可能为时不晚。自住需求和投机性买房仍是成长的强劲推动力。

汇丰全球经济学家波默罗伊表示,银行没有显示出全球金融危机之前的那种宽松放贷迹象。

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