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财经投资法则
4:11pm 26/07/2021
再融资房贷助中低收入群 曾志良:居者有其屋子
曾志良:马币债券仍然有逆风。
曾志良:马币债券仍然有逆风。

儿时曾经住过亚答屋,深知亚答被大风掀开的苦楚,茅屋亦然,或者状况更糟。

杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中,道尽了茅屋被大风刮走的苦楚……。

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八月秋高风怒号,卷我屋上三重茅。茅飞渡江洒江郊,高者挂罥长林梢,下者飘转沉塘坳。

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……布衾多年冷似铁,娇儿恶卧踏里裂,床头屋漏无干处,两脚如麻未断绝。自经丧乱少睡眠,长夜沾湿何由彻!

诗风一转,安得广夏千万间,大庇天下寒士俱欢颜!

大马再抵押机构(Cagamas)的一个重责,是为低收入、无贷款记录的B40及零工经济员工,提供买房产的抵押担保。

该机构总裁兼首席执行员拿督曾志良指出,该机构通过政府倡议的第一间房子计划(SRP)和青年房屋计划(SPB),积极的提升国民的房屋所有权。

SRP助购可负担屋

大家都知道,如果缺乏记录,银行基于避险关系,一般皆不愿意放贷。该项计划使得B40低收入群和M40中等收入群,有机会拥有梦寐以求的房子。

Skim Rumah Pertamaku正是协助没有银行信贷记录者,获得融资而拥有房屋。

截至2020年12月,所批准的SRP累积贷款/融资累积至111亿令吉,总共达5万2023项贷款,87%为B40低收入群。2020年批准的新贷款按年增升21%至1万8787项新贷款,新贷款额42亿令吉,也意味著为1万8787户实现购买第一间房屋的美梦。

2020年,该机构透过推展的SRP数字渠道,积极协助合格购屋者。

曾志良预计到了2021年杪,这些累积贷款/融资,将达到150亿令吉。

首季批6.9亿贷款

上述平台推展后,今年首季反应良好,批准了约3000项总值6亿9000万令吉贷款。

Cagamas控股独资持有的CagamasSRP公司,其中一个主要功能是为SRP和SPB提供抵押担保。

这也协助银行解决长期房屋贷款(最长30年)和短期储蓄存款(少于1年)之间的期限结构不匹配问题。

总的来说,截至2020年12月,该机构已在次级抵押贷款市场累计约1420亿令吉或为180万间房屋(包括其他类型房产)提供再融资。

该机构预期今年向银行收购的房地产贷款,从70亿令吉增加28.6%或20亿至90亿令吉。

该机构通过提供渠道取得流动资金,并透过在资本市场发行债券与伊斯兰债券以管控风险;该机构向银行购买房屋贷款以提供流动资金,银行为借款人提供可负担的长期房屋贷款。

2020年,该机构发行了117亿令吉常规债券与伊斯兰债券(伊债),74%或86亿令吉为常规债券,26%或31亿令吉为伊债。

这是该机构连续4年发售超过100亿令吉的债券,彰显继续有能力筹集竞争性基金,尽管其余债券的发售已趋减。

马第二大债券发售机构

Cagamas是大马政府之外,第二大的债券发售机构;抵押机构也是AAA级企业债券、企业伊债券的发售者,是世界银行眼里最成功的次级抵押资金设施该集团自1986年企业化以来,累积发售3497亿令吉常规债券;伊债包括104亿令吉外币伊债券,和102亿令吉住宅抵押债券。

累积发售3395亿企业债

截至2020年12月杪,累积发售3395亿令吉的企业债券。

该机构去年发售117亿企业债,今年料达100亿令吉企业债。

曾志良预计一些几项正面因素,有助债市更多积极活动:●尽管美国债券收益率走高和美元走挺,外资的流入连续11个月不变。

●其次,大马已从罗素指数的监控名单解除,证明监管机构实施的措施,有效改善市场通路和流动性。

●即便惠誉去年12月下调大马评级至BBB+,穆迪今年3月重申马来西亚A3/稳定评级。

马币债券仍有逆风

他说,马币债券仍然有逆风,主要是美国国债收益率上涨与波动,和国内大量大马政府债券+MGII供应(达1600亿令吉),国内的MGS已较为稳定。

他认为,MGS曲线将保持陡峭,但不会继续陡峭,因为3月份有债券过度受抛售现象。

他说,大马债券市场的主要风险,包括美国国债收益率继续上涨、美国通膨走高,对大马持有A-稳定评级的标普,今年6月将更新评级。

该机构也将探索透过交易所交易债券和伊斯兰债券(ETBS)平台,向大马零售投资者扩展销售。

过去一年,大马总发售1488亿令吉大马政府债券与MGII(来源:债券定价机构,BPA),企业债券的发行达1046亿令吉。

对今年债市乐观

2020年也发了首个1亿令吉的可负担房屋东盟可持续伊斯兰债券,和首个1亿令吉中小企业的东盟可持续债券,可说是该机构里程碑;RAM可持续有限公司授予该两项发行最高社会福利等级。

这表明,尽管流动资金充足、低利率的情况下,该机构仍具有持续筹集竞争性资金的能力。

该机构对今年的债券市场持乐观态度,预计今年发售100亿债券与伊斯兰债券,包括发行东盟可持续性债券/伊斯兰债券,其中10亿令吉为外币债券。

CSME解决中小企贷款困境

附加问答录

1)如何协助中小企业?

答:Cagamas SME Berhad(CSME)是Cagamas Holdings Berhad独资子公司。

2006年设立的CSME,宗旨是为中小企业信贷提供解决方案;这可以是现款、合成证券化(Synthetic Securitisation),或是两者的融合。

●证券化方案是提供风险管理工具,让银行体系更好管理中小企业的风险,改善中小企业取得融资的通路。

这项方案也和资金市场连接,减少中小企业依赖政府基金;中小企业贷款的证券化,也同时为资金市场制造“资产”,进一步强化资金市场的发展。最新的合成证券化,是于2012年10月完成。

●集团属下公司时时支援银行,为银行金融体系提供流动资金。举例说,该机构收购贷款/融资,包括从银行购买中小企业贷款,或者购买银行的融资,这协助银行提供流动资金,银行则提供信贷设施予中小企业。

这可从该机构在资金市场发售债券、伊斯兰债券反映出来。

所扮演角色与Danaharta不同

2)CSME是否可以像当年国家资产管理公司(Danaharta)一样,透过向银行购买债务,解救中小企业于倒闭或裁员?

答:Danaharta与CSME所扮演的角色,基本上是不同的。CSME是特别用途工具,其设立是为方便把中小企业贷款证券化。CSME的委托,是透过资金市场提供证券行方案支援银行领域。

但是,不同于Danaharta,CSME没有所需的合法权力,以解决中小企业贷款的困境。

3)中小企业的东盟永续债券是甚么?是供中小企业投资于东盟永续项目?

答:东盟永续债券(A S E A NSustainability Bond)的发出,是为大马金融机构(简称FI)、银行,提供资金通路,以融资环境、社会、监管(ESG)遵循的资产;如可负担房屋,或者融资中小企业的社会计划等。

对再抵押机构来说,从发售东盟永续债券所筹获的资金,是用来购买大马中小企业的贷款;这些贷款来自金融机构(FI)。

东盟永续债券所获资金,须用来购买东盟区合格计划的贷款、融资、资产。这基本与本机构的永续债券/伊斯兰债券框架同步,也与国内/国际的永续发展原则、标准与指南相符。

这包括东盟绿色债券标准(AGBS)、东盟社会债券标准和东盟永续债券标准,皆受东盟资金市场论坛(ACMF)的赞同与推崇。

多元梯次东盟永续债券反应佳

●全球的负责有良知投资者,也有空间投资在抵押机构债券/伊斯兰债券的ESG遵循资产。为此,这将鼓励大马金融机构、银行进行更多ESG计划,促成更用心金融生态,扩大抵押机构的投资群。

●2020年10月27日,本机构宣布发售首个多元梯次东盟永续债券,总额1亿令吉。这包括1年期3500万令吉债券,2年期2000万令吉债券,和2年半期限的4500万令吉债券。

●这项1亿令吉集资是用来购买合格的工业分期付款应收账款,以融资中小企业的非排碳应收账款,对环境永续作出贡献。

●这项集资获得投资者的踊跃反应,需求翻倍,超额认购达2.4倍。健全的需求,也让本机构以竞争性价格发售永续债券。

4)1亿3000万新元的债券,是为新加坡在大马的投资者而发售吗?

答:2020年12月16日与2021年3月16日,抵押机构发售一年期1亿3000万新元(约4.04亿令吉)债券。这个项目是让公司透过发售不同货币债券,取得持续而具竞争性的资金,并以不同投资群为目标。

上述两项新元债券发售,主要以驻新加坡的投资者为目标。

这两项新元债券发售,显示新加坡投资者的强劲需求,因2018年起就暂停发售新元债券。迄今,抵押机构已累积发售46亿令吉的新元债券。

5)其他货币的债券、伊斯兰债券,是否获得需求?是否推出人民币产品,以迎合投资于中国的大马投资者,或者中国投资大马的投资者需求?

答:2014年,抵押机构已设立50亿美元的多元货币的常规债券与伊债券欧洲中期票据(EMTN),期限各不相同。

这些皆是多元化地理位置与机构群投资者。

目前,我们有多元国家/地区的投资者,包括新加坡、香港、欧洲、台湾、中东、中国、韩国、汶莱与泰国。

这也强化本机构的国外资金,而不全依赖国内市场。

自2014年设立欧元中期票据Note(EMTN)以来,抵押机构已成功完成112亿令吉发售。这包括岸外人民币、美元、新元、港币与澳元。

本机构只考虑发行对公司有利的外币资产,这是指利率优势是否能够广及新投资群与具活力的金融市场等因素。

2021年首季,抵押发售港元与新元债券;本机构只考虑发行对公司有利的外币资产。

再抵押机构控股旗下设立各个功能公司,独资持有的抵押机构有限公司(Cagarmas Berhad)是主要营运公司。再抵押机构控股股权,77%由国内外商业银行持有,国家银行持股20.0%,3%是投资银行持有。

今年重点推2计划

Cagamas控股截至2020年财政年录得5亿1220万令吉税前盈利,相比2019年5亿3420万令吉。该集团资金仍然强劲,总资金比率59.1%(2019年44.1%).该机构2021年的其中两项重点,是推出零工经济(Gig Economy)住房计划,和对准乐龄人口的逆势抵押贷款。

◆零工经济住房计划

【B40和M40】
B40人口群占住户的16%,M40占住户的37.2%。

65岁以上人口占230万人,或人口的7%;零工经济员工400万人,或人口的7%。

该机构推出的零工经济员工计划:——协助非正式员工,拥有自己的第一间房子。

——没有首期付款,或零工经济员工,可实现拥有房屋的愿望。

——为零工员工建立信用记录,以过渡至银行系统——过渡前不受利率变动的影响。

——在过渡期间,从定期的固定利率融资中获得固定期限的每月固定分期付款。

◆逆势抵押贷款

【老龄化人口】

自2014年以来,65岁人口稳步增长,每年以3.7%增长。

目前老龄化人口占总人口的7%,预计20年内65岁以上的老龄化人口,倍增至14%。

退休储蓄普遍不足

54岁的公积金会员中,3人中有2人储蓄少于5万令吉,只能维持4年半。

持有20万令吉以上的公积金会员,将在5年内耗尽积蓄。

55岁提取积蓄的该局会员中,有70%在退休不到10年,就用完积蓄。

数据显示,无论财务状况如何,房地产是马来西亚大多数家庭最大的单一资产,房屋拥有率达72.5%。

该机构也发现,过去10年来,房地产价格大幅上涨。

高房产所有权和可持续房地产价格,促使该机构推出适合老龄化人口的计划,运用产业作为抵押,每月支付年金。

该机构推出逆向抵押贷款,对准国内乐龄人口,透过释放房产价值提供每月可观收入,弥补退休金的不足,维持或改善退休后的福祉与日常生活。

●有关期限长达借款人或配偶的生命周期(以较晚者为准)借款人和配偶,终身继续留在自己的房产中。

●仅在业主或未亡配偶去世后,较晚者去世才出售产权清算贷款。

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