（关丹24日讯）最近无论走在花园住宅区、新兴城镇或是市区之内，都不难发现新旧房屋空置，四处挂上“卖或租”广告牌的情况。

国内滞销房产正在持续发酵，不止发展商慢下建房的脚步，业主也纷纷放售手上产业，可惜市场需求低，房屋仲介也只好望屋兴叹，咬紧牙关。

滞销单位总值195亿4000万

根据财政部旗下房产估价及服务局（JPPH）的数据，我国于2018年上半年有2万9227房屋单位宣告滞销，总值达172亿4000万令吉；截至同年9月杪，滞销的国内住宅单位已增至3万115单位，总值为195亿4000万令吉。

这9个月的滞销房产数量，比2017年同时期增长了48.35%，比起2015年更是激增近两倍左右。以价格分析的话，50万令吉以上的滞销房产占据最多，情况开始拉警报。

其中滞销最严重的房型是售价50万至100万令吉的公寓，从2018年上半年至第三季结束为止，短短数月即增306个单位达1万1908单位，总值78亿7087令吉；2层及3层排屋位居第二，滞销单位达8884，总值45亿5832令吉；单层排屋达2339单位，总值4亿6884令吉；2层及3层半独立则2434单位，总值26亿6724令吉。

柔佛最多未售出房产

国家产业资讯中心（NAPIC）报告显示，柔佛拥有全国最多建竣及获得地方政府批准居用证后，9个月仍未售出的房产，紧接的有雪兰莪、槟城和吉隆坡等大城市。

而在彭亨州，根据NAPIC报告，2018年第三季为止的房屋总成交量仅166单位，无论比较同年第二季或2017年第三季的172和173单位也有减低的趋势。

纵观各县，关丹、北根、云冰、淡马鲁及而连突的成交量均在下跌，其中关丹从69单位降至52单位，跌幅最多；文冬、百乐、劳勿和立卑上升，最多的要数文冬，由25单位增至33单位；马兰则破蛋，创下一宗交易量，金马仑则依然三季维持零交易量。

蔡世才：国家经济滞销因素之一

关丹明辉发展有限公司董事经理蔡世才剖析，房屋滞销归咎于多个因素，国家经济是其中之一。

他以彭州情况为例，售价达百万令吉的房产面临滞销，并以店铺居多，例如阿亦布爹区店铺普遍过百万令吉。

“这大环境底下，购屋者和投资者信心不大，高价位的房产深受影响，但50万令吉以下房产仍乐观。”

暴建房产致供过于求

他指出，柔佛拥全国最多滞销单位，原因不外乎该州为迎合中国市场而暴建房屋，导致供过于求；但在彭州，房产尚有市场，只是胥视地点和价值，发展商必须推出对的产品，以对的价格卖给对的人。

蔡氏也是关丹建造行主席及房地产发展商公会（REDHA）彭亨分会前主席。

他说，目前关丹新屋的价格，介于15万至16万令吉的单层排屋是最好卖的类型，但地点不能太远，如丹绒隆坡。

“不过一般距离市区20公里内的地点，价格多落在30万至40万令吉，过远的并非没有人买，只是不热卖。”

薪金追不上通货膨胀

他续说，国家经济连带马币疲弱，人们薪金涨幅太慢，收入远追不上通货膨胀，与房屋滞销有不可分割的关系。

“加上物质社会有太多诱惑，部分人不擅理财，为了供一辆豪华车或购买高价手机，而导致负担过多，忽略了更重要的东西，如可以保值的房子。”

在经济不景时，自然越多人试著脱售手上产业，所以到处有售卖房屋的牌子林立。蔡世才说，经济不好还是有人赚钱，毕竟房屋，尤其中价屋价格波动不大，长期计算将会增值。

一马房屋影响销售

对房屋发展商而言，政府建“一马人民房屋”（PR1MA）又会否影响他们，蔡氏不讳言，如果PR1MA坐落在发展商计划兴建房屋的地点隔壁，毫无疑问会有一定的影响。

不过，他说，PR1MA毕竟是政府的惠民计划，似乎无法避免。

“人流不够多亦是其中问题，一个地方要吸引人才和有工作机会，例如外资在格宾设厂造就高薪，反而本地厂家较难提供高薪。

“2014和2015年铝土矿最辉煌的时候，带动各种经济，虽然带来人流，但如果要带动房产，还需工业、大专学府、旅游业等各方面的辅助。”

他解释，为工程只短暂留下的工人较少置产，而马中产业园则自设宿舍，未惠及房产。

相比1998年全球经济风暴，蔡氏认为目前情况未去到最坏。

“当很多人负担不起贷款，房子被拍卖车子被拖走，这种情形才最糟。当年银行贷款利息达10余巴仙，这对我们房产业影响最严重。”

他说，当时因利息太高，导致很多大企业关门大吉，市场陷入萧条。

列黑名单难贷款

“那时的银行借贷体系不如现在完整及严谨，有信贷情报服务私人有限公司（CTOS）及中央信贷情报资讯系统（CCRIS）收集借贷者不良信用记录，以致不少不符合资格者也获得了借贷。

“现在银行加强过滤，只要列入黑名单就再难获贷款。”

滞销房产不断攀升，发展商开销依然大，同时面对建材成本上涨、外劳要求调涨工资、消费税转为销售及服务税（SST）后房产反涨价等问题，建房脚步不得不减速。

“就像工厂减量生产或关闭的话，市面数量就会少，价格无形中会调涨。”

政府最近推出一些刺激房产政策，如首购族购买价值100万令吉以下的房产，将完全豁免印花税；6月前购买30万至250万令吉住宅房产，可免贷款合约印花税、发展商给予10%折扣，蔡氏认为该方法对催谷中高价的产业有很大帮助。

他以本身公司为例，一些地区剩余数单位的“存货”尚未卖出，就可以通过注册参与该计划进行清货，但较适合50万令吉以上的产业，因中价房屋再折扣只会无利可图。

促银行放宽借贷条件

“政府其实可与国家银行探讨，让银行实施对中低收入者提供购屋优惠措施，例如放宽借贷条件、提高借贷款额、低利息或固定分配30%固打予他们作为履行社会责任，对刺激房产或帮助低收入者有实际效果。

“就像政府强制发展商起30%的中廉价屋一样，可是在购房贷款是占据重要角色的银行却没任何照顾措施。”

整体来说，国家经济走势强劲，企业盈利增加，整个市场才会兴旺。他希望政府继续推动经济，尤其是关丹这个多元种族和文化，有山有水，旅游业又充满潜力的地方。