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2019-04-15 11:12:16  2038765
46岁买屋‧想60岁前供完
财富问诊



本人46岁,男性独身主义者,来自柔佛新山,受薪人士,想请教有关本身的财务问题。


以下几道问题想请教:1)我的一般财务现况如何?有甚么地方需要改进吗?


2)我的保险保障齐全吗?保费会否过高(净收入的15%)?目前公司也有提供住院手术医疗保险,因此本身的医疗保障(medical)几乎没甚么用到。


3)最近打算购置房产(有地的最理想),作为自住和退休计划的一部份,可是想在退休(60岁)前供完。


请问我应该把目标放在哪个价位的房产而又在负担范围呢?


谢谢!


求知者



财务状况很健康


1)根据求知者所提供的财务资料,笔者为求知者目前的财务状况分析如下:


(一)基本流动现金比率 (Basic Liquidity Ratio)

基本流动现金比率 = 现金或现金资产/每月总支出

= 273,108.12/3,440.18

= 79.39个月(标准为3到6个月)


所谓流动现金是可以立刻将某资产兑换成现金或是能够立刻提取用来救急的现金。在推算财务状况时,基本流动现金比率至少要维持在3到6个月的较健康水平。从以上计算来看,基本流动现金比率是大约79个月,简单来说,目前可以动用的急用现金为7年,这已远远超出标准。


(二)个人债务供款比率(Debt Service Ratio)

债务供款比率 = 每月供款/每月收入

= 570/6,000

= 9.5% (标准为少于35%)


债务供款比率主要计算的是,一个人的债务供款共占每月收入多少比率。从以上推算,供款占月收入的9.5%。这代表目前的债务供款数目并没有很庞大,但在这里笔者必须先提醒求知者的是,以上两项推算都只是以他目前的财务状况做出的预算。因为求知者打算购置房产,债务可能会增加他的负担。所以,他可以按照自己的财务状况来对以上推算做调整。


整体来说,他的财务状况是处于很健康的状态!


从求知者目前的资产配置显示,求知者的理财方式较保守,而且很大部份的资产都放在定期存款。当然,银行定存是非常稳定及安全的理财工具。但是,随著通膨率不断攀升,银行定存或许不再是一个最佳的投资理财工具。因为当通膨率高过定存利率,存放在定存的钱将会贬值。



对于这笔定期及活期存款(243,669.69+29,438.43=273,108.12),笔者建议只保留约30%存放户头,其余可以考虑重新规划和投资。在平均每年回酬率8至12%的投资规划下,这笔资金在15年后有望增值至606,441.59至1,046,412.66。


如图显示,假如求知者重组投资与储蓄组合,他可以在更高的投资回酬下累积更可观的财富。不过,这必须依据求知者本身的风险接受程度,以免增加不必要的忧虑和烦恼,毕竟高风险,高回酬;低风险,低回酬,这是一般上我们选择投资组合时必须加以谨慎考虑。


求知者的年龄介于40至50岁,这个年龄层大多比较适合中风险的投资,40至50岁之间的工作人士通常正处于事业巅峰期,随著收入的增加负担也会因此变多。所以建议求知者咨询合格的理财师,选择一些短期且中级风险的投资计划。


例如求知者可以考虑投资在信托基金(mutual fund),在这项计划里金融中介机构会把投资者的资金分散投资在不同的基金上,以便分散投资风险,又或者,求知者也可以考虑把钱投资在债券(bonds)基金,虽然这类型的投资回酬率比较低,但是会比定存高。当然,在投资前,求知者必须清楚了解投资计划的细节,包括过去的回酬、提款准则以及所牵涉的费用。


保险保障不足够


2)根据求知者的保险资料,笔者觉得不太足够。虽然保费是净收入的15%,但须看保障数额及承保范围。求知者目前只拥有约18万的寿险保额。根据一般理财建议,我们须为本身投保相等我们年收入约5到10倍的寿险保额,作为收入保障计划。收入保障(Income Replacement)对每个人都极重要,若有一天求知者因为某些事而在短期内无法工作,由谁负责家里的生活开销?在这种无法预料的情况下,储蓄固然能暂时缓解窘境,但是长期下来再深的金矿也会有崩塌的一天,所以才需要收入保障。一个人需要多少收入保障?求知者可以计算个人的储蓄、收入、个人所拥有的全部保险利益,无论是私人的还是公司(如有)提供保险的利益赔偿。然后再计算家里和个人开销,任何不足的地方就是求知者需要保障的收入部份。


求知者提到公司有提供住院手术医疗保险,因此本身的医疗保障没甚么用到。其实,求知者仍然需要本身的医疗保障。


如果某一天他不在这间公司工作,就失去公司提供的保险。离开公司的理由有很多种,比如退休,被停职或者跳槽。如果刚好患病,那个时候他就需要本身的医疗保障。因此,笔者不建议他把本身的保险退掉。


买房产将推高债务 必须考虑清楚


3)求知者想购置房产自住与退休,而且还要在60岁之前供完房贷。假设买一间25万的双层排屋,并且想要跟银行贷款17万5000,可以参考以下计算。


以供期14年计算,25万的房子每月供款1410.33令吉(利率4.55%)。


个人债务供款比率(Debt Service Ratio)

= 每月供款/每月收入

= 570+1410.33/6,000= 33%(标准为少于35%)




预算买屋费用,部份具体费用包括买卖合约律师费和印花税(表一)和贷款合约律师费及印花税(表二)笔者为求知者算出在预付头期款时,每月供款为多少。买双层排屋所需的费用是8万4125令吉,这笔费用包含买卖合约和贷款合约的律师费与印花税。如果想买25万的房子,建议他向银行减少贷款的比率,这样就能减低利息风险和降低每月的房贷数额。


从以上计算来看,房贷确实会增加求知者的债务,他可以选择减低利息或者增加头期的数额。


求知者必须留意其他事项,因为还有很多方面的预算要调整。笔者发现求知者有定期跟活期存款,还有投资信托基金。


求知者在参考以上资料时,如把存款纳入考量,就能更清楚需要准备多少钱买屋。


笔者不建议买太贵的房子,假如房价过高,可能需要更多资金,这会耗掉求知者累积的退休金。求知者须了解清楚购置房产的目的,到底是自住还是投资。


作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-04-15


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