巴生河流域产业的交易量，占全国总数的四分之一，虽然从2016年后交易开始缩减，不过，住宅产业仍是市场的主流，位于策略性地点的发展计划陆续推出，比较老旧的商业产业，必须加以转型，以展现活力，并更有条件面对新商业产业的竞争。至于酒店领域，有不少新的业者加入，此外，工业产业继续引起市场关注，2018年不少工业产业或土地完成交易，显示该领域的产业，崛起为市场的焦点领域。

产业交易缓慢复苏

2018首半年巴生河流域产业市况稍微呆滞，交易量下跌1.6%至1万8053宗，这些成交的产业价值3380万令吉，与前期比较，市场处于复苏状态。2017首半年，产业交易量按年比跌幅更大，下跌7.4%，2018首半年虽然产业交易量下跌，可是，交易总值3380万令吉，比前期的3320万令吉较多。

至今，住宅产业仍是巴生河流域最大的产业组别，占交易量的77%，有地住宅产业最活跃，不少新的产业陆续推出，这些发展计划距离市区较远，多数位于巴生河流域北部或南部地区，业者掌握这些地区土地价格较低，周边交通设施完善的优势。

公交体系克服房产滞销

另一方面，公共交通体系继续影响吉隆坡市中心，以及周边地区高耸房产的发展，不过，最近的将来，预料高耸房产计划的推出将减缓，以克服房产滞销的问题。

截至2018首半年，共管公寓/公寓分别占吉隆坡和雪兰莪滞销单位96.2%和37.6%，市况平平，加上买家不容易取得购屋融资，高耸分层产业的推出只在适中水平。在办公楼产业市场，巴生河流域的办公楼领域，正面对不少办公大楼加入供应市场，例如敦拉萨交易中心（简称TRX）就是其中一个例子。

据估计，巴生河领域的办公空间供应，直到2020年将有超过1500万平方尺，新办公楼的供应量将为市场设定指标，包括租金和成交价的指标，过去几年办公单位的租金、每平方尺在6令吉60仙至7令吉之间。

电商崛起冲击零售产业

另一方面，巴生河流域的零售产业，一样面对严峻挑战，一些已发展起来的购物商场，出租率稳定、顾客量强稳、多元化的租户继续垄断市场，小型商场之间竞争激烈，商场内的食品和饮料店，成为区分商场不同卖点的要素。

此外，电子商务崛起虽然还没对巴生河流域零售产业市场、造成显著冲击，不过，一些百货商店选择关闭，或调整在商场的租赁空间。

整体来说，巴生河流域商业产业领域受到缺乏新机会的限制，而且新增供应增多，无论如何，吉隆坡仍是大马首要的商务中心，以及购物地点，在巴生河流域比较老旧的办公楼与零售产业，感受到面对新进者的竞争压力。

与此同时，巴生河流域也出现零售产业者定期装修、提升产业外貌、或重新发展，以顺应时代的发展步伐、加强本身的竞争优势。

在酒店业方面，前来大马的旅客人数持稳，新的业者、包括国际著名品牌加入酒店领域，反映酒店领域成长可期。此外，酒店业者不只是提升资产，更多酒店转型为综合产业计划，酒店经营者也转向管理服务公寓，这类型房产在吉隆坡市中心的高耸产业尤其普遍。

另一方面，工业产业保持乐观展望，2018年落实的一些交易，反映市场或业者看好有关领域的前景，传统的工业活动，例如制造业、食品和饮料业、物流业，货仓设备，继续是市场的焦点，投资者主要来自国内外发展机构。

物流和货仓设备后市看起，推动本地工业产业的发展，电子商务开始普及、加上大马为本区域的物流中心，促使市场对物流产业需求殷切，数码自由贸易区、英达岛自由贸易区，都是未来发展的焦点。

非有地房产供应逐年提升

住宅产业发展成功的要素，取决于地点、价格、出入交通是否便利，若有直通公共交通设施，将能吸引买家加入购买行列，巴生河流域人民生活方式、人口架构改变，对房产类型的需求也不一样，推动市场增加一些地点共管公寓的需求。

这段期间，海外买家的投资，推动产业市场成长，惟多数家庭在房产的可负担能力，对他们来说仍是严峻挑战。

2018年第二季，产业市场交易步伐放缓，共有1万零100个房产易手，价值67亿令吉，量和值分别减少6%和5%。

其中双层排屋和共管公寓，继续是产业交易的核心，分别有3800宗和2900宗，价值分别是24亿和14亿令吉，供应处于上扬趋势，在2018年第2季增加6%至156万令吉，自2017年开始，更多新的非有地房产计划进入市场，直到2018年第2季，非有地房产占44%，预计在接下来4年将提高至47%。

去年次季滞销房产增33%

滞销房产单位增加33%，在2018年第2季增至1万零300个单位，首季已有6700个单位，价格超过50万令吉的非有地房产，滞销情况最明显。

另一方面，基本设施与公共交通体系完善，是推动住宅产业交易的催化剂，位于巴生河流域北部和南部的房产，在这些利好因素带动下，成为产业买家的焦点。一些新的产业计划分别位于士毛月、Kota Kewmuning、并建成新的城镇，例如Bandar Rimbayu、Eco Sanctuary、Tropicana Aman，以及Setia Eco Hills。

在鹅唛、瓜拉冷岳、雪邦、乌鲁雪兰莪和巴生，小块地段交易活跃，至于沙亚南、吉隆坡城市中心、巴生和赛城，有比较多的大面积土地交易。截至2018年杪，不少新推出的有地和非有地房产。

发展商和政府采取积极步伐，以激励产业市场的交易，房地产发展商会，较早前同意政府建议，以降低滞销房产10%售价，鼓励更多首次买家考虑购买房屋。

另外，国家银行宣布，获批的住宅房产贷款，在2018年第2季，削减至254亿令吉，比2017年第2季的262亿令吉稍少。

严格来说，降低房屋价格才是克服滞销房产的问题，这比通过简易贷款、注入市场更多资金有效。

豪华房价微跌

在吉隆坡黄金三角，截至2018年第2季，共有4万8859个单位（235个计划）的豪华公寓，大约2662个单位（5个产业计划）在2018年杪完工，其中49%位于满家乐和金地岭，与2017年比较，新推出的产业计划相应减少，共有8个计划（2908个单位），其中55%位于黄金三角，部份原因是从2017年杪开始，冻结豪华房产计划的兴建。

在2020年之前，预料将有43个产业计划完工，33%的单位分布在黄金三角，满家乐和金地岭占30%，以房产价格来说，吉隆坡周边地区30%的新增供应，每平方尺售价介于1001令吉至1500令吉。

隆房产住宿率保持66%

吉隆坡6大区域的交易价稍微下跌，成交单位的建筑面积，多数在801至1500平方尺之间，按年比，成交量显示下跌。虽然在孟沙等地区有新的产业完工，不过，吉隆坡房产的住宿率保持稳定，平均在66%之间，只是比2012和2014年的高水平低。

为了中和黄金三角地价昂贵的冲击，该地区推出更多综合类型产业计划，自St Regis Residences于2015年完工后，截至2018年第二季，豪华房产的供应倍增至1556个单位，在2019年与2021年之间，大约有3469个豪华房宅将完工，这些房产单位，每平方尺售价从2000令吉起跳。

吉隆坡黄金三角豪华房产新增供应多，一方面也是因为捷运通车的缘故，豪华房产的目标买家是海外投资者，可是，2019年财政预算案建议，外资在满5年后脱售房屋，将被征收10%的产业盈利税，比原先的5%高，另外，购买100万令吉及以上高价房产的印花税，将从原有的3%提高至4%，这多少削弱海外投资者的购买兴致。

展望2019年，产业热门地区料转移至武吉加里尔、雪邦和汝来，业者善用这里尚有较多可供产业发展土地的优势。

豪华房价微跌

在吉隆坡黄金三角，截至2018年第2季，共有4万8859个单位（235个计划）的豪华公寓，大约2662个单位（5个产业计划）在2018年杪完工，其中49%位于满家乐和金地岭，与2017年比较，新推出的产业计划相应减少，共有8个计划（2908个单位），其中55%位于黄金三角，部份原因是从2017年杪开始，冻结豪华房产计划的兴建。

在2020年之前，预料将有43个产业计划完工，33%的单位分布在黄金三角，满家乐和金地岭占30%，以房产价格来说，吉隆坡周边地区30%的新增供应，每平方尺售价介于1001令吉至1500令吉。

隆房产住宿率保持66%

吉隆坡6大区域的交易价稍微下跌，成交单位的建筑面积，多数在801至1500平方尺之间，按年比，成交量显示下跌。虽然在孟沙等地区有新的产业完工，不过，吉隆坡房产的住宿率保持稳定，平均在66%之间，只是比2012和2014年的高水平低。

为了中和黄金三角地价昂贵的冲击，该地区推出更多综合类型产业计划，自St Regis Residences于2015年完工后，截至2018年第二季，豪华房产的供应倍增至1556个单位，在2019年与2021年之间，大约有3469个豪华房宅将完工，这些房产单位，每平方尺售价从2000令吉起跳。

吉隆坡黄金三角豪华房产新增供应多，一方面也是因为捷运通车的缘故，豪华房产的目标买家是海外投资者，可是，2019年财政预算案建议，外资在满5年后脱售房屋，将被征收10%的产业盈利税，比原先的5%高，另外，购买100万令吉及以上高价房产的印花税，将从原有的3%提高至4%，这多少削弱海外投资者的购买兴致。

展望2019年，产业热门地区料转移至武吉加里尔、雪邦和汝来，业者善用这里尚有较多可供产业发展土地的优势。

办公楼竞争激烈

金融领域继续主导吉隆坡的办公楼市场，市场对靠近公共交通设施的办公大厦，至今需求依然受看好，近年来，加入市场供应量庞大，推动千禧新生代对空间的使用，租户群可能来自各个领域，或有可能推高市场对办公空间的需求。

巴生河流域量身订造办公楼市场，在2018年继续面对严峻挑战，目前，商产市况偏软、庞大的供应量，已影响该领域的租赁活动，不过，大马登上2019年世界经商报告排名第15位，显示投资者对本地市场保持乐观展望，料有能扶助市场的需求力。

另外，截至2018年第3季，巴生河流域量身订造办公楼供应量，大约有1亿零970万平方尺，2018年有4个新的产业计划完工，为市场带来136万平方尺的空间，按季比，空置率料上升5%至18.9%。

与此同时，在2021年杪之前，预计有1570万平方尺、或26个量身订造办公大厦将加入市场，其中82%位于吉隆坡地区。

2018年产业市场一些大型活动包括：天地通将敦拉萨路的企业总部，迁移至新完工、位于PJ Garden Sentral（第一期）的大厦，并签署21租约，天地通、亚通是该大厦的主导租户，此外，保诚保险将在2019年，迁入TRX的保诚总部大厦。

另一方面，2018年平均租金跌至每平方尺6令吉95仙，资本价值出现分歧，净回酬率在5.5%与6%之间，由联昌银行集团收购的班底大华保险大厦，是2018年惟一的办公楼交易，以每平方尺764令吉成交。

市场除了供应过剩，也包括拥有办公楼替代商产，例如店屋办公楼，以及工业大厦，可能影响量身订造办公大厦的表现，例如租金水平，因为替代选择的租金比较低，进而影响量身订造办公大厦的租金和出租水平。

科技推动工作间革新

科技的演进、伸缩性的工作时间与文化，特别是在年轻的新生代，已日益普遍，催生了共用工作间的营运模式，在本地和国际市场，这样的模式正逐渐普及，工作环境的革新与协同，可能将各个不同的企业联系在同一个工作间。

在巴生河流域，共用工作间比较集中在首要地点的A级办公大厦，包括战前的商店或老旧建筑物，典型的共用工作间面积，介于1万5000平方尺至3万平方尺，其中一些营运商，可能需要多达10万平方尺的空间，特别是已经营一段日子的国际营运商。

共用工作间提供的设备，包括咖啡屋、午睡间，这些都是卖点，为应付数码游牧民族的需求，业者推出“护照”机制，让不同地点的环球使用者，可以进入共用工作间。

至今，已经有更多商业产业加入共用工作间，此举也让巴生河流域的办公楼市场，租户来源多元化，事实上，科技色彩较浓的共用工作间，可以降低办公空间所需的设备，经商成本增加，推动业者充份掌握空间的使用，这样的趋势料将持续下去，传统的租户日渐转向移动空间的安排。

高质量设备迎合需求

近年来，加入市场新的商业大厦，附有更多质量较佳的设备，料可吸引新的租户、以及保留现有的租户，此外，改善和提升现有商业大厦的工作已是必须的工作，以维持商业产业的质量，减少对能源的消耗，保持产业的竞争力，迎合现代社会对优质商产的需求。

鉴于科技革新迅速，办公楼采纳科技已日渐重要，以塑造一个具备科技元素的工作空间，另一方面，拥有多媒体超级走廊地位、具备绿色大厦指数的办公楼，也是商业产业成功的重要因素。