工业产业领域是本地经济其中一个重要命脉，科技进展料将转型工业产业领域的规划版图，电子商务蓬勃发展，推动市场对货仓、物流服务业，以及“最后一里路运输”的需求保持殷切。

首都去年上半年
44.5亿工业产业易手

巴生河流域依然是大马投资的首选地区，从2018年1月至6月、获批准投资计划高达31亿令吉，占全国获批准总投资额的25%，巴生河流域吸引外资，同期的海外投资者价值16亿令吉，可证明这一点。

截至2018上半年，840个价值44亿5000万令吉的工业产业易手，多数的交易是在八打灵县，最大型的交易是ADF工业园私人有限公司（AREA集团），收购212.54英亩的土地，该地段将发展为全新的服务型工业与物流园。

目前，工业产业平均租金保持稳定，首要地点每平方呎月租在1令吉50仙至2令吉50仙，非首要地区每平方呎月租在70仙至1令吉50仙之间，工业区平均回酬率介于7%至9%。

在首要地区，大约有1亿5500万平方呎的工业空间，2018年取得96.5%出租率，制造业租用1亿4950万平方呎，接下来是服务业；另外，食品、饮料业、化学产品租用大多数的制造业空间，占1亿零770万平方呎（或总空间使用的69%），至于服务业，26%或3950万平方呎由3-PL和物流业者租用。

此外，在上述期间，由全国产业资讯中心公布的2700单位新增供应，其中46%或735个单位是半独立工厂，反映最近将来，标准工业产业的发展趋势。

一些地区转为工业用途

由于地价昂贵、发展迅速，八打灵再也工业区可能转型为商业用途，例如办公楼和服务公寓。现有工业区，例如武吉拉惹、巴生中路和加埔路的工业产业转换用途，最近的发展注入绿化、清洁、保安等元素，这些都将重新塑造工业产业形象，转为办公楼和企业用途。

此外，巴生英达岛也加入可选择考虑，380英亩的土地将宣布为自由贸易区，推动巴生河流域物流产业的成长。

科技的采用正逐渐转型大马的工业旅程，以转向高增值领域，数码化、自动化是主要例子，通过物联网、机器人，以及自动即时生产系统，例如顶级手套落实的，改善营运效率，除了节省天然气资源20%，也减少对工人的依赖多达14%。

另外，GD快速通运公司通过对自动化系统的采用，准备提高每日的包裹分类至超过30万件，在工业运作推出自动化与科技提升，减少对劳工的依赖，长远来说，将转型工业空间的用途。

电子商务新需求

阿里巴巴集团物流子公司：菜鸟与大马机场控股，以及大马数码经济机构，合作开发数字自由贸易区，已取得一些进展，至今，大约3300家中小企业已加入数字自由贸易区平台。

在电子商务崛起的同时，物流业务特别是“最后一里路运输”，将日渐扮演重要角色，“最后一里路运输”服务供应商，例如世纪物流控股有限公司、货运管理控股，以及新华控股，将考虑充份使用靠近市中心的货仓设备，而不是靠近港口的大面积货仓。

槟城工业蓬勃
厂房价格租金稳定

在制造业设备进行投资，推动槟城工业产业继续成长，当跨国公司整合他们的业务，预测在最近的将来，将有更多销售与回租产业安排，私立产业发展商兴建的工业厂房，有赖于中小企业的成长，整体来说，槟城工业产业的价格与租金保持稳定。

2018年制造业的投资比2017年较少，在2017年，槟城争取到的海外投资为大马最高，共有85亿令吉，在总投资108亿令吉排第二，在2018年首6个月，槟城的海外投资大约7亿1600万令吉，国内投资多达13亿令吉。

此外，在2018年的工业产业投资计划包括：

●生产记忆和储存方案的Micron科技公司，建议接下来5年在槟城投资13亿令吉，在巴都加湾工业园的52英亩土地上设立厂房，在美国纳斯达克上市的该公司，也是500大跨国企业。

●M i器材控股公司已开始在槟岛峇六拜工业园、建立6500万令吉工厂，在巴都加湾工业园的7500万令吉，将在2019年尾开始，该公司的主要业务是：为半导体业设计、发展、制造和销售晶片。

●日本Lifeline的子公司JLL大马私人有限公司，已收购在槟城科学园的4英亩工业地，并已投资7000万令吉，设立制造医药器材的设备。

●CPI（槟城）也是雪州柏朗桑的间接子公司，已经与槟城发展机构签署买卖协议，以2770万令吉，购买位于峇六拜工业园的工业地，作为兴建电子制造服务中心用途。

另一方面，在2018年，也有不少工业大厦开始启用，包括：

●位于巴都加湾、耗资1亿2000万令吉的12Waves货仓，为最长的货仓，长度684公尺，也是最大的单层货仓，面积64万5640平方呎。

●金属片业务的UWC集团公司，在巴都加湾工业园开设新厂，投资额1亿5000万令吉，占地12.5英亩的地段，拥有建筑面积35万平方呎。

●CEVA物流公司在峇六拜自由工业区，开设新的7万平方呎厂房与设备。

●Integrated Cold Chain物流公司，在槟城Bukit Minyak工业园，设立新的一站式区域分销中心。

在槟城有更多私人工业产业发展商，兴建标准型厂房，应付中小型企业的需求，这些工业产业发展计划，比槟城发展机构兴建的大型工业园规模较小。

沙工业大厦有需求
砂无法吸引买家

一直以来，投资者讨论的是：巴生河流域的工业产业，至于沙巴和砂拉越的工业产业，比较少成为投资者的焦点，对沙巴来说，2018年州内的工业产业市况淡静，不过，州首府亚庇依然扮演沙巴工业产业分布中心的角色。

至于砂拉越，2018年的工业产业市况沉闷，过去几年推出的工业产业计划不多，2018年完工的计划也很少，由于无法吸引潜在买家，古晋工业产业领域的发展面临考验。

在2018年，沙巴新推出工业产业计划有限，比较显著的是：Angco工业园，该工业园建有41间排式、半独立式和独立式工业单位，包括Angco工业园在内，沙巴州共有5个工业产业发展计划，总共168个单位分不同阶段的发展，大多数（141个单位）位于亚庇以北地区，半独立轻工业大厦占最大的类型。

根据全国产业资讯中心的数据，2018上半年，交易总值按年下跌26%，虽然交易量增加一倍，此外，亚庇沙巴是工业产业的分布中心，市场对工业地和出入方便的工业大厦，需求保持殷切。

沙巴州政府独资子公司K.K.I.P.私人有限公司，也是亚庇工业园的发展商，该公司将继续推出几个新产业计划，包括建议中的汽车城（Autocity），提供汽车展销中心，以及其他设备，占地大约60英亩，另外一个是：航天技术训练中心，训练处理航空维修人员。

目前，古晋工业产业领域欠缺活力，在2018年并没有推出新的工业产业计划，完工的工业产业只有26个单位，不过，市场对转手市场的工业产业购兴不减，特别是位于地点不错的计划。

在工业产业计划中，半独立单位或是货仓，是比较多人放眼的单位，价格在60万令吉至超过100万令吉，胥视土地面积，此外，半独立厂房的租金每平方呎在1令吉20仙至1令吉50仙，出租和订购率保持稳定，预测2019年变化不大。

长远来说，州内工业产业领域的展望，有赖于中小企业所扮演的角色，这些企业对展销室、储藏室等工业空间的需求保持可期。

二三线城市 工业产业需求不一

●北马区：

2019年，北马区的工业产业，市况保持淡静，市场并没有新增供应，需求偏软，还有一些空置单位，由于缺乏需求和供应，加上商业基本面谨慎，工业产业市场将进入持有期。

霹雳州怡保的工业产业市场，2018和2019年市况保持稳定，这两年没有新增供应，预计2019年的交易量和价值、租金和出租率变化不大。

亚罗士打和怡保，在可预见的将来，没有新增供应和需求，任何需求主要转向现有的单位，怡保的工业产业市场，一般比亚罗士打理想，亚罗士打仍面临供应过剩的情况。

●南马区：

芙蓉的工业产业市场平稳，市场对优质产业需求保持强劲，主要是选择有限，交易活动保持稳定，需求主要来自大型机构、海外投资者，以及本地业者，市场对策略性地点的工业区，需求保持殷切，特别是前往吉隆坡国际机场方便的地点。

此外，芙蓉崛起为巴生河流域工业产业的替代选择城，可口可乐瓶子（马）私人有限公司、PusatPenyelidikan Kebombaan（PUSPEK），Crown Records管理私人有限公司以及其他工业厂商，前往Enstek科技园租工业产业，未来，Sendayan科技谷（汽车）、汝来首要工业园，有潜能吸引更多租户。

马六甲的工业区，分别有：爱极乐的食品与饮料中心、Krubong的货仓、Pegoh汽车中心以及Tanjung Minyak为智能工业中心，马六甲工业产业的可负担性，加上工业厂家业务保持稳定，料可缓冲工业领域面对的冲击，一些新的工业产业将加入市场，再看市场需求，中小企业吸纳现有的工业库存，大型企业目光转向Lipat Kajang及TanjungMinyak、SJC等等。

在柔佛峇都巴辖，除了Sri Sulong工业园，多数工业园的出租率不错，目前的库存足以应付需求，也没有推出新的计划，市场需求继续来自家具和纺织业者。

●东海岸：

哥打峇鲁2018年工业产业市场，表现与2017年不相上下，在没有扩充计划的情况下，市场在2019年将保持同样的趋势。至于瓜拉登嘉楼，大批的工业产业，分布在指定工业区，例如贡巴达工业区、国油工业区，以及Al Muktafi Billah Shah工业区，以工业活动来说，贡巴达工业区拥有制造业、库存及货仓，国油工业区集中石油与天然气业务，而AlMuktafi Billah Shah工业区以锯木厂为主。

大型机构和外资人士是这些工业区的需求者，有建议指Lembah Perasing、某马挽和乌鲁登嘉楼为新的工业区，整体来说，2019年登州工业产业市场不会有大变化。

在关丹，市场对关丹工业领域需求看规模而定，比较优先选择3英亩或以下的工业区，例如Semambu工业园、Batu3和Indera Mahkota，交易活动比较多，价格保持稳定，胥视现有的供应，以及地契剩下的年数。

另一方面，彭亨Gebeng工业区提供比较大面积的工业地，足以迎合本地和海外投资者的需求，特别是寻求兴建或收购新的厂房/货仓的业者，主要是关丹土地价格的竞争力，基本设施成本较低、容易获得技术员工，以及整体基本设备的提供。

●东马：

在沙巴，货仓活动将是拿笃工业领域的未来，特别是棕油工业中心的完工，该中心将定位拿笃为沙巴州东海岸的集装箱物流中心，应付沙巴、菲律宾南部、东加里曼丹和苏拉威西的需求。

州内斗湖的工业产业市况保持淡静、走势平稳，供应倾向于有地半独立式和独立式大厦，建筑面积比较小，不过，拥有比较多的土地供伸缩发展，可迎合供轻型工程、储存业，以及轻型制造业中小企业的需求。

在砂拉越，石油与天然气业显现复苏，美里的工业产业前景较乐观，此外，民都鲁继续从工业城特色中受惠，有潜能吸引更多投资，现有投资者包括：Sakura Ferroalloy和OCIM，这两家厂商在Samalaju工业园拥有大型厂房，在诗巫，新的工业单位供应零星，拥有潜能发展的空地，主要位于Ding Lik Kwong路、Sibu Jaya以及Tun Ahmad ZaidiAdruce。

该区的工业市场淡静偏稳，只有美里除外，之前比较看淡，假如石油与天然气业复苏，预计美里今年的工业市场将有改善。工业产业的投资可被视为安全的投资选择，过去几年的租金稳健增长。