与过去两年比较，大马今年的经济成长步伐料继续放缓，世界银行预测，今年和明年，大马的经济成长率分别为4.7%和4.6%。严格来说，大马的住宅产业市场，从2015年开始放缓，成交量和价值皆下跌，未出售房屋数量增加，同时，一些大型发展商的赚幅也下跌。

根据全国产业资讯中心的数据，截至2018年9月，已完工卖不出的房产单位，从2万零304间增至3万零115间，按年增加48.35%，价值增加56.44%，从124亿9000万令吉增至195亿4000万令吉，这些数据不包括服务公寓和Soho，假如把服务公寓和Soho加进去，未出售房产将增至4万零916间，价值273亿8000万令吉。

为克服一些影响房产市场的问题，财政部在2018年11月2日，提呈2019年财政预算案时，推出一些振兴产业市场的措施，特别关注可负担房屋领域，有关措施包括：

●购买价格50万令吉以下房屋，豁免当中30万令吉的买卖合约和贷款合约印花税，至于首次购买价格50万以下的房屋，享有贷款合约免印花税优惠为期2年，直到2020年。

●从2019年起为期6个月的免印花税优惠，是向发展商购买价格在30万至100万令吉的房屋。

●推出P2P众筹融资计划，提供产业买家另一个购屋融资来源，不过，仍有待进一步详情的公布。

●拨出为数15亿令吉的资金，作为兴建可负担房屋的用途，目标买家是B40族群，在该计划下，每年将兴建10万间可负担房屋，并从2019年开始，虽然市场对这宏愿目标存有疑问，不过，在新政府掌权后，或许有望达成这个目标。

●另外，一笔10亿令吉的资金将通过国家银行提供，以协助收入在2300令吉以下的首购屋者，融资购买房屋，他们可以购买价格不超过15万令吉的房屋，利率只是3.5%。

●大马再抵押机构（Cagamas）拨款2500万令吉，提供月入少过5000令吉的首购屋者，作为抵押担保金。

银行雇员首笔10万贷款0%利率

另一方面，最新有一些利好讯息，例如所有银行雇员享有首笔10万令吉贷款、0%利率优惠，并纳入大马商业银行公会、与全国银行雇员职工会达致的集体合约。对于购买首间房屋者，这些措施都是利好讯息，是否能掀起产业市场的购买活动，协助发展商卖完剩下的房产存货？这尚有待市场进一步观察。

政府在提呈2019年财政预算案时，也有一些不利产业市场的措施，例如个人产业投资者，即使购买的房产单位已满5年，脱售该房屋计算后显示有赚利，需被征收5%的产业盈利税，去年之前则不需缴付这个税款；至于公司和外国人，过去售卖满5年的房产，只需缴付5%的产业盈利税，不过，从2019年起，需要缴付的税率提高至10%，只有低价、中价、价格不超过20万令吉可负担房屋的卖主除外。

拥屋活动催谷买气

另一方面，房屋与地方政府部与房地产发展会配合，在今年推行一系列的全国拥屋活动，以提高房屋拥有权、减少发展商的未出售房产存货。

在这项活动期间，房地产发展商会提供未出售房产买主10%的折价优惠，拥屋活动成功与否，在很大程度上有赖于产业所在地点、类型、房屋的价格，以及发展商提供促销配套的吸引力。

我们深信，这些配套将对住宅产业市场带来正面效应，带动发展商的房产销售，特别是可负担房屋的销售量，虽然产业的销售未必显著增长。

此外，购买价格超过100万令吉房屋的买家，超过100万令吉的部份，需支付较高的印花税，从去年之前的3%，提高至4%，政府宣布做为缓冲期，新税率是在2019年7月起开始实施。

与此同时，关注产业市场的人士希望，政府应该推出扶持产业领域的措施，期待政府在今年将公布更多的利好政策，以扶持产业市场进一步成长，特别是在目前市况仍面对严峻挑战的阶段，政府需采取更多具体和有效的措施，克服与产业有关的架构性问题，最好是屋价能降低，以便多数大马人有能力购买，例如拨出更多可供产业发展的土地、控制地价的涨幅、建筑成本和迎合条规成本在掌控的范围内，以增加可负担房屋的供应。

另外，即时提供有关产业发展的数据，让发展商在掌握资讯的情况下采取相关决策，改善释放土著单位的机制，国家房屋政策2.0、国家可负担房屋政策，以及国家社区决策的制定，料提供政府在做出这方面决策一些指引。

巴生河流域今年至少8新商场开张

整体来说，本地零售产业领域料受到业者减少开销、消费者基本面疲弱，旅客减少的影响，购物中心供应过剩，特别是地点、设计欠佳的商场，对租金和出租率造成压力，2019年，零售产业继续面对挑战，与过去3年面对的挑战不相上下，不过，预计出租率和租金保持稳定。

截至2018年12月，巴生河流域（包括吉隆坡、雪兰莪和布城）拥有273间购物中心，结合供应量有7700万平方呎的零售空间，这些购物中心的平均出租率，连续第三年稍微下跌，从2016年的79.9%，跌至2017年的78.3%，以及2018年的78%。

零售空间平均租金 连续3年下跌

与此同时，在2019年，至少有8间新的购物商场开张，总面积接近380万平方呎，这些商场位于巴生河流域多个地区。在巴生河流域，零售空间平均租金连续第三年下跌，从2016年每月每平方呎9令吉21仙，跌至2017年的8令吉85仙，平均租金不包括主导租户，例如超级市场、百货商店、电影院、保龄球场等，这些租户的租金通常比较低。

虽然2018年5月9日之后换了政府，而且在7月至9月有3个月的免消费税假期，但并没有改善零售产业的市况，该领域依然面对如同2017年的挑战，例如营运成本偏高、购物消费量下跌、零售销量降低，以及租户提早解除租约。

与几年前情况一样，许多购物中心业主必须提供租金回扣，或是降低租金，以保留现有租户，一些经营多年的著名购物中心，在2017年面对出租率偏低的问题，需在2018年努力租出较多的零售单位，在2018年开张的新购物中心，面临难达到80%出租率的困境。

此外，巴生河流域购物中心，在2018年的租金稍微下跌，特别是位于市郊的地区，许多新的购物中心提供租金回扣，以及较长的免费租期，吸引有潜能的租户，而不是直接降低租金。

与此同时，好比过去3年开张的购物中心，预期在2019年开张的购物商场，将继续面临开张后，期待多数零售单位能出租的挑战，为吸引租户在其购物中心开设商店，他们需降低租金，或是提供较长的免费出租期。

虽然大马的网络购物成长迅速，消费者依然前往商场消费，特别是在周末，以及在较大型的商场购物。

2019年，巴生河流域购物中心消费者的开销趋势，有赖于大马经济的表现，假如经济表现理想，能让工商业领域受惠，消费者的开销将增加，进而让购物中心受惠。

另一方面，大马零售业集团预测，2019年零售销量成长率4.5%，今年消费者开销高度依赖经济表现，以及生活成本，大马政府预期，国家经济由私人领域的消费推动，预料只是适度成长。

新旧办公大楼 竞争吸引租客

吉隆坡的量身订造办公空间供应量，截至2018年第三季增至9570万平方呎，这是根据最新的官方数据报告，一旦完工，还有另外1230万平方呎的新增供应将加入市场。吉隆坡市中心的量身订造办公空间，取得80.5%的出租率，位于市中心以外地区的出租率稍低，不过，也有70.4%，整体来说，吉隆坡量身订造办公空间的出租率跌至78.3%，比2017首半年的81.4%较低。

布城出租率只有42.7%

政府办公中心布城的出租率更低，只有42.7%，雪兰莪的出租率稍跌至72.5%，最近一些完工的大厦，在出租条款较具吸引力的情况下，出租率获得改善，办公空间供应量庞大，主要是市场预期空置率将上升，可能对未来租金造成压力，因此，新增产业大厦相应增加。

在目前产业市况偏软的阶段，没有迹象显示，对办公空间有任何新的需求来源，一些发展商可能展延他们的计划，对该领域提供一些喘息空间，整体来说，吉隆坡办公空间平均租金保持稳定，一些位于好地点的投资等级大厦，普遍取得较高租金，较老旧的大厦，就是还未翻新的办公楼，租金要价比较低，以保留现有租户，同时吸引新的租客。

另外，预计接下来两年经济成长放缓，同时，办公空间供应充裕，预期商业大厦加入供应市场后，对原本供应充裕的办公楼市场造成严峻挑战，新的办公大厦将在明年完工，除非业主自用，否则需要提供较具吸引力的租赁配套，以吸引租客。

当出租率上升，大厦业主可能感受降低租金压力，以便与其他业主竞争，保留目前准备更新租约的租户，至今，租金保持稳定，当出租率下跌，租金也可能走低。另外，兴建中的捷运二线、轻快铁延长线完工，将使到市中心以外地区的办公楼较有吸引力，促使租户转向质量较佳的新办公大楼。

尽管新办公大厦展望仍是严峻挑战，不过，预测租金和出租水平不会显著下跌。

工业产业保持成长

在各领域产业，工业产业是目前表现较佳的领域，不像住宅产业，面对滞销问题，拥有大量卖不完的房产，办公单位的情况也相当接近，此外，零售单位同样存在供应过剩的问题。

不过，根据全国产业资讯中心的数据，截至2018首半年，工业产业的交易量与价值皆有成长，雪兰莪的表现令人刮目相看，虽然未出售工业产业滞销单位增加，不过，数据并不像住宅产业般惊人，价格表现参差，基本保持稳定状态。