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2019-05-27 12:59:16  2059894
小生意难做‧售产筹资或结业?
财富问诊


凯莉说,这一两年生意大不如前,有些月份甚至连支付3名员工的薪金都有困难,更不用说本身的薪金,有朋友建议,将名下多数产业脱售,只留下一间自住的就行,或是卖完所有产业,然后选择租屋,以筹集营运资金;或是结束生意,将办公单位出租。


凯莉与丈夫育有3名孩子,他们已先后毕业,并踏入社会工作,其中小儿子还在实习阶段,目前,不必为孩子的教育费烦恼。


除了办公单位(自用),他们有双层排屋(自住)、服务公寓,以及共管公寓,分层产业如共管公寓和服务公寓出租给上班族。不过,租金并不足以概括房屋贷款分期,而且有两个单位的租户经常拖欠租金,除了自住的双层排屋已供完房屋贷款分期,其他的产业都还没供完房贷。


此外,一家人有3辆轿车,有两辆的车贷已经供完,大儿子车子车龄才两年,还没供完贷款。


来到这个阶段,有考虑过出售产业,特别是难收租的单位,可是,这些地点的房产增值空间不大,而且不容易出售,同区也有几个单位待售,产业经纪表示,现在不是出售办公单位的适当时机。


另找工作需重新适应


如今,面对这样的处境,相当苦恼。凯莉表示,她已经55岁,如果结束生意,需要另外找工作,可能不是如想像般容易,而且从事生意已有20年,需要适应新的职场环境,这也是挑战。


在经营生意前,她在一家公司当文员,因此也有一些公积金储蓄,不过,数目不多。先生已经退休,暂时回乡下陪老父母生活,他在乡下有一间单层排屋。


请问:“理财规划师,对于目前的财务状况,应该如何进行规划?”



答:凯莉读者面对的问题,是当前许多小型企业经营者,普遍面对的困境,不是生意逐渐萎缩,就是账款难收,或是客户流失等问题,在这种情况下,重新规划,复苏生意(如果可行),是迫切需要的。


重新规划须多方考量


可是,如何重新规划或调整,是个必须兼顾多方面问题的计划,相当考验一个人的智慧,假如生意逐渐萎缩,但是没有烂账,情况比较简单,不过,凯莉仍有多个未供完贷款的产业单位,当务之急是设法脱手,以松绑资金,况且有关房产单位的房贷仍未供完,而且租金未能概括贷款分期,加上一些租户质量欠佳,没有准时缴交房租,已属于投资失利的例子。


如果房产贷款分期都已供完,那么事情比较好办一些,即使是一时空置,也不致于周转不来,最多是稍微紧一些。但是,银行贷款分期仍未供完,这比较麻烦一些,因为银行贷款拖欠不得,通常拖欠几期分期付款后,银行就会来信提醒,若继续拖欠,银行会发出拍卖通知等等。


也许现阶段脱售公寓无法卖得好价钱,但是,只要有小赚或没有亏,其实可以考虑,我们不是建议投资者,没钱赚也要脱售,而是在面对财务状况紧缩时,加上没有其他办法的情况下,唯有做出忍痛割舍的决定。


多数时候,产业投资是可以获利的,也有少数情况是例外,例如买在不好的地点(因为卖价便宜而买),想要卖时没有买家询问,要租也租不出,这是最失利的投资,即使屋价便宜,一般也要数万至10多万令吉,都是不容易储蓄起来的本钱。


至于卖完所有产业单位,然后选择租屋,这不是很好的方案,毕竟租屋不是长远的规划,而且小数怕长计,一年数万令吉的租金,几年后,累积起来就是十多万令吉。


可考虑售租金难收单位


至于应该脱售哪几个单位,凯莉可以这样考量:租金难收的单位,多数是租户的市场,租户会得寸进尺,可以考虑脱售这类型的房产单位,地点理想、同时容易收租金的公寓,可以选择保留;不过,假如卖价不错,容易脱手,也可以考虑脱售,省却有时需要面对租户带来的问题。


在脱售产业、松绑资金后,如果不需结束生意,可以选择继续经营,不过,应该考虑削减员工人数,也许保留一个,再看情况才做决定,这样就无需烦恼另外物色工作,适应新职场的问题。


作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-05-27


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