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2019-06-10 16:23:26  2066107
休闲+购物+娱乐‧零售产业变招迎合市场
产业话题



购物商场若期望成功经营,靠近火车站是关键,巴生河流域人口逐年增加,旅游业蓬勃,这些都是激励市场、在未来对零售产业空间保持需求的要素,千禧新生代生活方式和开销选项,改变了零售业的版图,商场普遍附设食品和饮料业展卖中心、娱乐与休闲空间,提供消费者更多选择……


2018年第三季,零售业销售取得令人鼓舞的6.7%成长率,比市场预期高出0.6%,大马经济研究院的报告指出,零售贸易指数在2018年第三季挂153.8点,起36点,该院指出,多数的采购是在去年8月首周,就是在2018年9月1日起、实行销售与服务税(SST)之前。


截至2018年第三季,共有3家零售商场完工,分别是:蕉赖的EkoCherasMall、孟沙的KL Eco City Retail以及万宜的Evo购物中心,多数新的商场在开张时,取得60%的出租率,这些商场的完工,使到零售空间总供应量增至3690万平方呎。


2年内将增1130万平方呎空间


在2020年之前,将有1130万平方呎的空间加入市场,可能对出租率造成压力,这些新增供应主要来自大型购物商场,例如Empire City Mall、Tropicana Garden Mall、TRX LifestyleQuarters以及Pavilion Bukit Jalil。


在2018年,吉隆坡和吉隆坡外围地区的商场,分别取得稳健的86%和84%出租率,双溪毛糯─加影捷运线完工,推动捷运站附近商场的顾客流量相应增加。另外,在策略性地点的首要商场,特别是衔接公共交通设施,也是零售商优先光顾的商场,首要商场的租金,保持在每平方呎16至35令吉之间。


电子商务的崛起将影响市场对零售空间的需求,未来一年市场挑战不减,CBRE/WTW的研究显示,千禧新生代的生活基本开销比较少,他们多数与父母同住,这使到他们可以省下18%的收入,将钱花在一些休闲活动,例如出外用餐、运动与购买非食品货物。


另外,千禧新生代是诞生在数码世代的年轻人,与科技步伐同步成长,他们上网搜寻产品、比较产品的价格等等,在购买时,超过50%的受访者同意,比较倾向于到实体商店购物,亲眼看到、或测试产品,然后才决定购买,这意味实体商店仍有存在意义。


对千禧新生代来说,购物中心不只是购买产品而已,而是休闲活动场所,就是与家人和朋友消磨时光的地方。


购物商场经营者必须提供更多的社交空间、特点、多元租户和设备,这对于区分商场特色是重要因素,数码革新的转型、持续演进的消费趋势,已造成购物中心不容易衡量和预估市场的品味。


为保留消费者,在塑造现代化购物中心和休闲目的地,商场经营者为提高顾客流量,必须提供舒适的购物体验空间,这点很重要,根据Inside Retail的资料,42%的受访者指出,装修商场有助推高营业销售,带动租户,以及推广租赁活动。


另一方面,凯德商托(CMMT,5180,主板投资信托组)准备在2019年中装修金河广场,是2013年来第三次,以便为这家已有41年历史的商场注入新生元素。


在去年6至8月的消费税假期结束后,于9月推出销售与服务税之后,零售销量开始下跌,不过,大马零售业集团预计,学校假期时,零售销量将增加,根据过去的形势预测,在年尾和年初佳节期间,人们到商场消费和购物的比例相应提高,让购物商场展现活力。



【北马区】

亚罗士打保持看淡

亚罗士打零售产业市场保持看淡,较新的零售商场保有不错的销量,事实上,比较新的商场租金稳定,或是稍微上扬,现有的商场,多数的租金已经下跌,放眼未来,霸级市场和便利商店的租金保持活力,市民在百货商店的开销保持强劲。


怡保出租稳定

在怡保,零售产业表现保持稳定,2018年出租水平偏稳,交易价值上扬,与2017年相比,交易量不相上下,反映市场对未来保持乐观,在缺乏新增供应、现有空间仍有空置的情况下,怡保2019年的零售产业空间租金,预料与2018年差别不大,业主倾向于保留现有租约,而不是争取较高租金回酬。


整体来说,怡保的零售销量保持稳健发展,亚罗士打则稍微走低,旅游业支撑怡保的零售业发展,亚罗士打比较依赖当地的购物者,2019年,怡保的零售产业展望乐观,只有少数的亚罗士打商场保持活力。


【南马区】

芙蓉势头趋好

以租金和出租率来看,芙蓉在2018年的零售产业市场保持稳定,在经济展望比较理想的情况下,2019年形势将有改善,永旺汝莱将是森美兰州零售产业的指标,为森州最大的商场,预计将提供新的、全方位购物体验,Mesa商场的开张,参考曼谷街的概念兴建,是另一个提升购物体验的指标,加上汝莱具备教育中心特色,新商场的推出、新颖的概念,有助塑造就业机会,改变零售模式,汝莱目标群以年轻人、特别是学生为主,地点好、出入交通方便、各行业租户,是决定零售业中心成功的要素。


马六甲保持现状

马六甲的零售产业租户,预计将保持现状,在需求疲弱之际,新商场带来竞争,租金可能保持现有水平,以维持竞争力,位于首要地点,例如市中心的商场,可从旅游业蓬勃中受惠。


柔佛峇株较淡静在柔佛峇株巴辖,城中有3家购物商场,分别是:Square One购物中心、峇株巴辖商场以及高峰商场,除了高峰商场,这些商场的出租率还不错,在2019年及可预见的将来、预料起落不大,Square One购物中心和峇株巴辖商场的零售空间只供出租,出租率保持稳定,峇株巴辖的购物商场拥有各行业的租户、著名的食品中心,促使顾客流量保持平稳。


南马区的3个州属,反映不同的情况,峇株巴辖比较淡静,不过,零售市场稳定,马六甲旅游业蓬勃,扶持首要地点商场的业务发展,芙蓉和汝莱的零售业比较具创意发展理念。


【东海岸】

吉兰丹供应保持活跃

在吉兰丹哥打峇鲁,市场被视为稳定、供应保持活跃,特别是新的商场、例如Platinum批发城市商场,以及Al-Waqf商场加入市场,哥打峇鲁零售商场选择有限,顾客流量集中在州内几个商场。


登嘉楼有扩充机会

瓜拉登嘉楼零售产业空间供应保持活力,KTCC商场和Mayang商场有潜能成为州内商场的指标,目前,市场竞争不激烈,仍有扩充的机会,在最近的将来,租金将保持现有水平,当KTCC商场和Mayang商场投入营运,将可以看到商场营运的变化。


关丹缺大商场

在彭亨关丹,州内的关丹城市商场,以及东海岸商场,主导关丹零售产业的表现,由于关丹附近其他城市没有大型商场,该两购物商场吸引北根、甘马挽和云冰的购物者,关丹城市商场和东海岸商场相当新,管理完善,有能力提供种类众多的产品和服务。


整体来说,过去几年,东海岸的零售产业提供7%的回酬率,哥打峇鲁和瓜拉登嘉楼,仍有待发展的机会,也许租金和出租率没有显著改变,直到这些商场完工、加入供应市场,此外,关丹零售产业市场受惠于所在的地理位置。


【东马】

沙巴淡中求稳

沙巴拿笃在2018年的零售产业看跌,预料持续至2019年,斗湖零售产业市场保持稳定,市场对小型商场和小面积单位需求平稳,这些零售单位、多数出租给食品和饮料业经营者。


砂拉越好坏参半


砂拉越的零售产业市场好坏参半,其中美里市的零售业市场呆滞,当地经济形势偏软,2019年料面临零售产业租金下调的局面。


在民都鲁,该市零售产业料面临压力,新增供应加剧竞争,新完工的产业计划,例如ParagonStreet商场、Commerce Square商场,时代广场商场,以及新增供应如Crown Pacific商场、TheSpring商场以及Boulevard综合产业发展,将为市场带来更多零售产业空间,这些新增供应将对出租和租金造成压力;位于策略性地点的商场,包括道路衔接完善、出入交通便利的商场,是表现比较理想的购物商场。


与此同时,诗巫零售产业空间展望显现乐观,建议中的诗巫交通中心,将有利于零售产业的发展。


网购只占本地零售4%
最大“威胁”是商场过剩


电子商务的崛起,正冲击全球零售业的版图,网上购物平台攫取庞大比率的市占率,成为实体商店的强大竞争对手,上网购物的便利,好比阿里巴巴集团和阿马逊网络公司提供的服务,已在最近几年威胁实体商场的营运和成长。


商店缩小规模关门大吉


许多大型零售商和百货商店,已经缩小规模经营,也有一些静悄悄“消失”了,无可否认的,市场矛头指向电子商务,不过,对购物中心构成最大“威胁”的是,“更多的购物商场”设立,网上购物只占本地零售销量的4%,与全球的平均水平比较,这是相当低的数据。


在接下来5年,购物商场的空间,估计增长20%,其中半数的新增供应将来自巴生河流域,预计在2024年之前,大马的人均零售空间将达到与澳洲同样的水平,购物商场特别是较新的发展计划,将面临在一个日渐拥挤的市场立足、扩展业务的危机,在购买力偏低的基础上,可供消费收入将是影响零售产业成长的主要因素。


莱坊产业顾问公司的报告指出,巴生河流域的零售产业累积空间供应量,已在去年增至5900万平方呎,包括吉隆坡城中城阳光广场在内的购物商场,已开始提升资产质量,以保持竞争力,进而吸引更多的顾客流量。


事实上,传统的零售业展销中心也采用网络销售,以通过数码营销提高业绩,国际购物中心理事会最近一份报告指出,世界最大零售贸易组织拥有超过7万名会员,他们宣称,实体和数码零售融合,旨在为购物者,塑造无疆界购物体验,拥有数码管道的实体商店,其营运比较占优势,当然,竞争也很严峻,接下来几年,吉隆坡黄金三角、将有更多新的购物中心登场,例如武吉免登市中心以及Merdeka PNB118。


改变和转型是必经过程


惟吉隆坡城中城阳光广场(Suria KLCC)展望乐观,目前仍是国内其中一个最佳的购物商场,该商场附近有3万名办公楼员工,占地50英亩的公园和铁路网络,吉隆坡城中城阳光广场具备一定的竞争优势。


当然,改变和转型是必经过程,建在雪兰莪草场俱乐部前址,吉隆坡城中城阳光广场和国油双塔楼是不可分割,并且是与大马同步成长的地标产业,接下来如何进行规划,相信将是零售产业市场的焦点。


作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-06-10


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