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2019-07-19 17:57:30  2086646
寒冬未过·房价10年首跌·拍卖数量升
市场焦点


(图:马新社)


(吉隆坡19日讯)房屋价格指数睽违10年首见跌势,法庭拍卖的住宅产业数量也直线上升,马银行研究认为这反映出产业寒冬仍未过去,下半年产业市场前景依旧审慎,并忧虑发展商将继续祭出优惠来提升买气,恐冲击中期赚益表现。

马银行研究表示,经过连续3年下跌后,产业销售在2018年终出现些微增长,全年成交量些微增长0.6%至31万3710宗,成交值则起0.3%至1400亿令吉,而增长动能更延续至今年,首季产业成交量和成交值分别起6%和5%,达到8万4426宗和370亿令吉。

首季成交价量齐跌

不过,按季论,首季产业成交量和成交值分别下滑0.8%和6.4%,主要是潜在购房者在“拥有房屋运动”(HOC)于3月正式推介前持观望态度,以及首季为传统产业销售淡季。

在成交量和成交值双双按季下跌下,首季房价指数也按季跌0.9%,为2009年来首跌,其中住宅产业平均售价按季挫3.6%至每单位34万9668令吉(按年则起3.1%),主要是发展商更专注于可负担房屋市场。

马银行研究表示,房价指数跌幅比国家产业资讯中心(NAPIC)官方数据来得深,相信这可能与发展商提供的巨大折扣/回扣并未反映在买卖合约上有关。

滞销与拍卖产业数量增

值得注意的是,尽管房价走低,但滞销的产业单位持续飙升,按年起23%至21万7152户,其中多数为与柔佛(22%)、吉隆坡(21%)和雪兰莪(18%)。

同时,拍卖产业数量也持续上升,报道称截至今年6月中共有1万8253户产业遭到法拍,几乎是去年全年3万5243户的52%,但参与竞标的人却寥寥可数。

马银行研究对此不感意外,主要是可负担能力是当前产业市场的最大挑战。随着发展商祭出更多优惠来清空库存,加上HOC提供的奖掖都间接拉低一手市场的净售价,让二手市场显得不再有魅力,最终促使持有能力(holding power)较低,抑或过度杠杆的投资者违约,令产业遭到法拍。

拥有房屋运动延长
可拉抬销售

展望下半年前景,该行认为随着HOC延长半年,有望进一步降低库存和产业销售。

“HOC的实际影响并未在首季浮现,但我们相信第二季销售将强劲反弹,其中绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业组)今年3至5月销售大增246%,同时银行房贷申请和获批数量分别增长37%和15.9%,也进一步印证了事实。”

马银行研究虽看好HOC拉抬销售的能力,但相信难复制1998年至1999年的成功,主要是当前国家正面对高家庭债务问题,以及银行高度曝险于房贷市场等因素。

“至于产业众筹,我们相信FundMyHome虽为购屋者提供额外的融资平台,但碍于仅限首购族、房价不超过50万令吉等诸多限制,我们不预见这将对产业销售短期带来显著影响。”

综合以上,马银行研究对产业市场前景依旧感到忧虑,主要是部份发展商新项目虽获得热烈回响,但大市全面复苏的迹象依旧未见。

“以现有滞销问题来看,产业市场前景依旧严峻,而产业法拍数量增加也不利于发展商定价,以及提振一手市场认购率;同时发展商现祭出更多的优惠来提升买气,也可能影响中期赚益。”

马银行研究相信房市供需再平衡仍需时完成,相信房屋销售可能已经触底,而今年全年表现将靠稳。

建筑股维持“中和”评级“

更重要的是,我们相信建筑股已反映利空,但领域现缺乏强而有力的重估因素,因此维持领域‘中和’评级,投资首选为森产业(SIMEPROP,5288,主板产业组)、高美达(GLOMAC,5020,主板产业组)和UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)。”

该行补充,虽然大型基础建设启动等主题可能为领域带来一些投资机会,但若领域疲弱的根基持续存在,效益只会是昙花一现。

削价清库存
赚益恐萎缩

马银行研究表示,基于产业市场严峻,多数产业发展商均开启防御模式,纷纷加强资产负债表管理,并采取“现金为王”

的策略,预见未来将有更多发展商削价清空库存,恐对赚益带来更大的压力。

“为清除库存,不少发展商提供巨大的折扣,也有发展商以接近损益水平来脱售不受欢迎的房产项目库存,而带来的减记成本也已经对盈利带来影响,其中森产业在今年2月公布的财报中,就因2亿3700万令吉巨大减记而录得3亿4700万令吉净亏损。”

该行相信将有更多发展商继续提供巨额折扣/优惠来出清库存,以及他们积极参与赚益较低的可负担房产项目,预见发展商赚益可能持续萎缩。

同时,发展商也开始展延新项目推介、削减行销开支、脱售非核心土地,甚至是降低特定发展项目持股等来保留现金。

不过,马银行研究说,对于资产负债表相对强劲的发展商,危机就是囤积地库或资产的好时机,当中恒大置地(TAMBUN,5191,主板产业组)、马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)和双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)均在上半年有所斩获。

怡保花园UEM阳光
潜在私有化目标

此外,随着杨忠礼机构(YTL,4677,主板公用事业组)透过发股私有化杨忠礼置地(YTLLAND,2577,主板产业组)也引发产业领域可能有更多私有化活动揣测,马银行研究相信怡保花园(IGBB,5606,主板产业组)和UEM阳光是潜在目标,主要是怡保花园在过去9个月积极回购股票,而UEM阳光大股东国库控股(Khazanah)将之列为可在适当价值脱售的商业资产,大股东可能减持股权或迎来新股东。

作者 : 洪建文
文章来源 : 星洲日报 2019-07-19


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