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2019-07-22 15:02:00  2087909
居者难有其屋(一)‧买屋梦难圆‧全球寻药方
焦点策划


想要有一间屋子对普通家庭来说到底有多难?其实不难,只要你肯接受远离郊区、环境不理想、交通不方便……

人类的基本需求离不开衣、食、住、行,住宿是人类的基本需求之一,但是全世界又有多少人能真正有个环境适当且舒适的安乐窝?全球数十亿人口面对了居住问题,在国家福祉中,提供可负担房产是各国人民所期许的福利之一。由此可知,可负担房产的问题不仅仅发生在大马,乃至世界各地亦如是。

且先看看各国的住屋状况,了解他们所面对的难题,再回头思忖大马的“居者有其屋”又是怎样一幅光景吧。

联合国人居署(United Nations Human Settlements Programme)2016年数据显示,全球有超过16亿人口面对了房屋不足够和缺少适当房屋的问题,这些人口缺乏安全保障,并没有充足和可负担房产供居住。

在此情况下,他们被迫住在贫民窟,有者甚至无家可归,亦或居住在低质量或过度拥挤的房屋,不仅如此,他们也面对了缺乏足够的水源和卫生设施、便利设施和交通问题。

亚洲住房权利联盟秘书长桑肃克布尼亚班查(Somsook Boonyabancha)认为,不安全和不良的住房条件导致亚洲城市出现了不健康的社会现象,这可从贫困人口面对不平等的生活、生活质量和健康中窥探一二。

从低收入房屋发展市场窥探问题:

●没有房屋政策,尤其是私人领域;
●比房屋供应增长更快的移民潮;
●正式的房屋安排与非正式制度不符;
●贫穷人口面对供不应求情况,高收入群却面对供过于求;
●土地非常昂贵,以致贫穷人士没有土地可建屋;
●政府对贫穷人知之甚少;
●集权政府,没有适当的政策;
●穷人负担不起、没有钱、没有贷款
●穷人没有房屋融资;
●城市的责任和能力较少;
●重新安置总是在太远的地方;
●驱赶导致现有社区在没有新解决方案的情况下结束;
●穷人没有组织和没有偿还;
●没有社会结构、没有社区,只有个性化房屋;
●城市贫困和侵犯人权。

亚洲发展银行(ADB)的一份报告指出,导致住房出现短缺的原因为快速城市化,在没有做好城市化规划、不确定的产权、可开发土地短缺、建筑材料价格昂贵等原因是加深了房产短缺问题。

据联合国2014年数据显示,世界各地已迅速城市化,其中亚洲地区在2014年时,城市居民人口已接近47.5%,至2050年之际更是预测将达到人口的65%比重。

世界银行认同,世界各地城市化速度非常快,从图表可以看到城市化的增长速度。

薪水追上发展迅速

很明显,在人民尚未做好准备下,发展迅速将导致更多的人民薪水无法追上发展,最终只能落得“城市花费,乡村薪酬”的窘境。

城市化往往与高消费有著切不断的关系,也因此在市场尚未完全准备好的情况下,快速城市化将导致部份薪酬低者无法拥屋。

桑肃克布尼亚班查认为,城市需要人口和劳动力,但并没有足够的可负担房屋供应,因此在空间有限的情况下,人们必须想方设法,无论合法与否、抗灾与否或健康与否,都得为自己寻得一片屋瓦。

可想而知的是,当房屋是非法建造的,所有一切生活条件都不充裕,人们在无奈之下,地理环境差也会选择在该处生活。

面对房贷融资限制

亚洲发展银行也表示,人们也面对了房贷融资的限制,且一些国家的银行往往不太愿意提供房贷。

“在亚洲多个地区金融领域发展尚不足,限制了所提供的服务,包括房贷方面,导致仅有少数人可以获得正规的金融服务,同时借贷者也面对了过高的首期问题和传统的房贷配上伸缩性利率。”

亚洲发展银行指出,这些问题导致房贷债务占国内生产总值比15%以下,而在发达国家普遍超过50%。

10大最贵房价城市  亚洲占9个

为了改善人民居住环境,各国政府所扮演的角色非常重要,包括让人民能够获得优质的可负担房屋和拟定包容性住房政策。

亚洲发展银行指出,市场需要适当的居住环境,因将对个人带来利好,这其中包括:

●改善健康(传染病和非传染病)
●更好的教育成就
●有助于社会凝聚力和社会保障


当然,这也包括经济效益方面的利好,但是亚洲各地在提供足够的经济适用住房方面遇到困难,不仅仅是大马,在亚洲各地区乃至全世界都难以提供足够的可负担及适用的住宅房屋。

吉隆坡可负担指数1.15点

据Numbeo2019年产业价格指数显示,以房产价格与收入比分析,全球10个最贵房价的城市里,就有9个亚洲城市,包办了第二至第十位,首位则由委内瑞拉的加拉加斯夺得,房价收入比高达143.21;接下来的2至10位分别是香港、中国北京、上海、深圳、印度孟买、柬埔寨金边、台湾台北、斯里兰卡科伦坡及尼泊尔加德满都。

至于大马吉隆坡则以11.41排在第105位,可负担指数为1.15点。

Numbeo的房价收入比是以购买公寓可承受性作为基本衡量标准,数字越低越好,至于可负担指数以房贷和收入作对比,数字越高越好。

根据联合国人居署将可负担房屋定义为符合质量和地理位置的房屋,而购屋者在购屋后仍然拥有财务能力购买其他基本需求。

假设以中位数倍数(Median Multiple)来衡量屋价的负担程度,可负担屋子的价格中值必须少于年收入中值3倍。

仁人家园(Habitat for Humanity)亚太区董事那恩拉瓦尼认为,在亚太国家,人民想要拥屋面对了不少问题,这其中包括了难以获得作为房屋改善和整修之用的可负担融资资金、无法获得可负担得起的建材和服务,甚至社会规范也影响家庭的决策,并导致选择了不理想的建设等。

他认为想要改变现状就要超越显而易见的事情、利用市场力量和改变行为,以印度为例,可以从教育妇女建筑技术开始、透过微贷款帮助实现抗灾能力的建筑和与建材供应商合作。

公共住房运作欠佳  泰难拥屋

事实上,亚洲各国政府为了国人的居住环境也做了不少事情,当中包括泰国及印尼等;桑肃克布尼亚班查指出,在泰国主要由政府主导的公共住房并没有很好运作,因此面对不少问题。

★传统公共房产

●太慢;
●太远,关于交通和就业机会问题;
●贪污;
●昂贵;
●高额补贴;
●高额补贴;
●太多的条规;
●项目基础方法;
●没有参与;
●没有社区组织;
●关于维护问题;
●这些城市主要由中央政府组织组成,几乎没有甚么特权,所以他们大多是独立的项目。

★房产作为商品★
私人领域,获利的市场

●负担不起;
●标准问题,标准越低越便宜;
●个性化房产,没有社区;
●维修问题;
●严格的条规,不可协商;
●便宜项目距离市区很远,有关交通的问题;
●低收入租赁的房屋非常小,昂贵且不健康;
●没有安全感。

桑肃克布尼亚班查认为,尽管人们面对了贫穷和难以负担的问题,但有5个关键要素可用以驱动房屋解决方案:

●社区组织/网络/社区建设/集体努力和共同发展,建立更强大的社会单位;
●确保/寻找可用的土地;
●获得融资、社区融资,使融资成为可能,与其他金融/贷款联系;
●关于如何作为计划定居点的小组的知识;
●谈判力量,得到相关组织的支持。

不仅仅政府可以为建屋出力,桑肃克布尼亚班查指出,由社区领导住房可带来正面的效果,包括:

★可负担
●没有涉及盈利,建材以真实价格计算或价格更廉宜;
●更安全和合法,且逐渐显示出收入和可负担能力的现实关系;
●共同使用社区劳动力;
●透过谈判获取可能的廉宜选择。

★打造社区
●没有隔膜,所有人都是活跃系统的一部份;
●拥有集体机制来协助和共同工作;
●社区作为基本福利单位。

★带来更多发展,以解决贫困问题
●社区基金提供贷款和金融需求,以链接和支援家庭融资;
●创造收入活动、社区福利、儿童教育等等;
●社区复原力。

★合法和积极的公民
●合法性的工作和与其他组织及更大的系统取得全面联系;
●为当地发展建立参与性和积极的社区;
●积极的公民、活跃城市。

印尼自助住房助低收入群

除了泰国出现社区领导建房的情况,印尼的公共工程与人民房屋部透过自助住房(BSPS)方式,协助低收入群透过社区的援助和努力,改善不符合标准的房屋状况和为他们打造房屋。

印尼政府瞄准协助的低收入群是收入仅有172美元的家庭,而所给予的援助包括,改善房屋状况、建设房屋、提供技术援助、资源,最终目标是希望为国人打造安全、健康和足够空间的房屋。

印尼政府提出的自助住房特征如下:

●改善房屋或建设房屋
●低收入群为目标
●受惠者获提供资金配套
●涵盖全国,包括城市和乡村地区
●地方、中央政府和社区共同合作
●在一年内进行
●授权屋主和受惠者做决定
●没有涉及现金转账
●通过协调人提供技术援助

自助住房的时间表为两个月时间准备,包括确定地点、社区情况、需求评估、验证未来的受惠者和准备提案,较后则需时6个月履行,其中包含了选择受惠者、选择材料供应商、交付建筑材料、住宅建设、支付酬劳及报告,在履行后的一个月时间里将进行监测和评估、维修和发展及扩张。

透过收集方式 获取所需建材和资金

值得注意的是,印尼的自助住房建筑工程是以“gotongroyong”也即是相互合作的方式完成,受惠群将透过收集的方式,获取所需的建筑材料和资金。

在这项房屋政策上,受惠者需要贡献的是提供劳动力、轮流节省建筑材料和平均每个家庭出资175美元。

透过印尼的自住住房计划,可以参考的正面讯息包括改善房屋是受惠者主要受惠点、透过改善房屋解决方案促进本地创造力、利用社区贡献、发展当地经济机会,如小店铺、民宿等。

当然,这项计划也面对了一些挑战,如虽然在印尼,城乡之间的特征几乎相同,但由于土地使用权问题,导致城市更具挑战性。

另外,零星的地理位置也使得更难进行“相互合作”的建筑方式和由于地点偏远、材料和劳动技能也皆不相同,导致产品质量不相同。

【结语】从分析/报告可以得知,部份地区/国家在政府无法协助拥屋之际,人民唯有依靠社区力量,互相协助以让自己能够拥有一片栖身之地。事实上,在可负担房产的课题上,政府是可以伸出援手。下周将会探讨国际机构对政府提出的各项建议,同时也提到一些创新的融资方式,如何协助人民可以拥有自己的房屋。

作者 : 刘玉萍
文章来源 : 星洲日报 2019-07-22


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