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2019-07-29 09:42:14  2091472
居者难有其屋(二)‧对“政”不下药‧房策路迢迢
焦点策划


为人民打造可负担房屋是谁的责任?在上期,不难发现部份国家在打造公共房屋上无法取得太大成效,导致人民必须团结力量,靠自己建立家园。

实际上,各国政府想要让人民“居者有其屋”尚有很长的一条路要走,而且在一些策略上也必须多加改变,包括世界银行在内的机构在可负担房屋高峰会上,也为各国政府提供建议,以更迈近“居者有其屋”的目标。

房市结构改革  有助降低屋价

上期了解到许多国家的人民会选择集结社区力量,互相协助建设属于自己的“可负担房屋”,但这是长远之计吗?

虽说打造可负担房产必须多方配合,且不仅仅是政府的责任,但政府在其中的角色是至关重要的。世界银行认为,当下产业市场至关重要的事项是进行结构性改革,借以达到降低正规房产成本的目的。

世银建议监管机构可选择在条规、策划、建筑和土地部门采取干预措施,如此方能有效降低建设房产的成本,继而达到拉低房价的目的。

世银提到监管机构可采取的干预措施分别为:

●改善城市规划、改善建设和配置土地监管条规
●投资扶贫基础设施和改造贫民窟
●加强住宅租赁市场
●加强建筑和建材领域和支援私人房产建设
●扩大对低收入和非正规收入家庭的住房融资渠道

世银补充,监管机构也可以透过更好的城市规划(交通)和绿化(公用事业)工程,以达到降低房产相关成本的目标,同时引入有效及良好的目标补贴,相信可以提振人民购屋意愿。

追根究底,监管单位“太会算”导致了发展商在保住赚幅的情况下,无法有效降低房价,而部份可负担房产因为建设地点偏远,加上交通不便而乏人问津,假设政府的交通规划完善和加以补贴,在不加重购屋者的负担如增加交通费之际,相信就算是略远地区的房产,也能协助中低收入群拥屋。

了解经济机制与供应模式亚洲发展银行则表示,为了协助人民可购得可负担房屋,政府可以考虑以下的建议:首先,了解整体经济机制,包括理论住房政策模式,并分析购屋及租屋的情况下,两方面的房屋需求模式,当然政府也必须了解供应模式,即现有未售房和流量情况,以便拥有更实际的数据,继而能对症下药祭出最适合的政策。

亚银指出,这么做的目的在于能够在更好的了解住房政策后,拟定主要经济机制,也能够评估各项房屋政策和进行有效的比较。

该行相信,拟定最好的房屋政策能够让人民自由使用优化的收入,相信这样能提高人民的拥屋率。

亚银也认为,监管机构可以参考其他国家的房屋政策,以从中了解雇佣情况、法律框架、预防犯罪、基础设施、房屋产权等,借此能够拟定更有效的房屋政策。

公私合伙
打造负担屋生态系统

国际金融公司(IFC)认为,目前的可负担房屋生态系统涉及许多利益关系者,每一个都依赖下一个能够为人民解决可负担房产问题,事实上政府属于赋予权力的一方,拥有管制和给予奖掖的权利,因针对情况,伸缩性的调整对发展商发出奖掖。

可负担房产出现供需失衡,IFC认为,主要是因为供应房产方面面对包括产业项目的适用性、主干基础设施的可用性和对可负担房屋的吸纳有限等问题。至于需求方面则面对了疲弱阶层的负担能力、房贷的可用性/低房贷渗透率和住房补贴(现金或无现金)的挑战。

可解决所面对的挑战

IFC相信,以公私合伙(PPP)的模式发展住房领域将能协助解决数项该领域面对的挑战,并且帮助创建一个充满活力的生态系统。

IFC认为,公私合伙能够在利益相关者之间适当分配风险和责任,而公私合伙的好处包括可负担房屋的交叉补贴、准时完成项目、优质的工程、现金流的分隔措施、获得房屋融资和属于可复制模式。

IFC认为,可以通过两个阶段的方法协助监管机构打造有效的商业模式,以便在公私合伙框架下,发展可负担房产项目。

公私合营的方式也可以是政府提供土地(或以低价出售土地予私人发展商),而发展商在降低成本后,即可以更低的价钱出售房产项目。大马其实也有类似的公私合营的项目,由政府提供土地,再由私人发展商承建,皆是建设可负担房产。

买屋非易事 除了钱还是钱

可负担房产除了供需问题、政府及私人发展商角色,还有最重要的一环,即房贷。

PropertyGuru早期发布的2018下半年情绪调查报告指出,受访者中有22%面对了房贷问题,另有39%曾经使用公积金辅助购买屋和12%曾经不止一次提领公积金买屋。

由此可见,购屋并不是一件易事,尤其是面对了首期钱和贷款的问题。

世银认为,政府可以透过协助购屋者获得融资的方式提高他们的拥房率,包括加强获取房贷和小额贷款等方式,借以提振房产需求。

扩大住房融资渠道世银建议的数项扩大住房融资渠道包括:

可负担房贷市场
●适当的法律和监管框架
●长期货币债务和股权
●银行和住房融资公司

房屋小额贷款
●小额贷款:改善,自我建设
●条规、流动性、施工前咨询

资本市场
●二级房贷市场(抵押贷款支持证券【MBS】,担保债券)
●流动性设施(逆周期/市场催化剂)●加强政府扮演的角色

创新融资
●金融科技适用于房贷价值链
●风险分担工具(担保基金)
●合约储蓄计划
●先租后买,伊斯兰房屋融资建筑融资
●银行审慎的项目

融资
●发展商的监管框架
●保护终端用户

有效的补贴
●利用市场
●社会目标
●财政上的责任

事实上,金融机构如银行皆是以盈利为主,因此在房贷方面审查相对谨慎,主因为金融机构并不希望出现太多呆账继而影响盈利表现,而政府并无法完全资助所有人民购屋,在难以从传统管道获得融资的情况下,想要借钱买屋者又有甚么方法可行?

创新方式为可负担屋融资

Brick Eagle创办人兼首席执行员拉惹克里斯恩建议,改善住房政策可从“可负担房屋价值链”著手,并透过创新方式为可负担房屋融资。

他以印度为例,认为可负担房屋的供应遭到压制归咎于资本和执行能力之间出现差距,并指出在孟买每两人中就有一人住在贫民窟、加尔各答每3人一人来自贫民窟、金奈则有25%人口居住在贫民窟,就连新德里也有25%人口居住在贫民窟。

拉惹克里斯恩建议,想要改善整体状况,最根本的原因在于提高生计,可透过保护、重新安置和不断学习新技术来改善国人的生计,包括培养更多的微小企业家。

他认为,首先从贫民窟开始创造微型企业家;企业家应在贫民窟经济中得到培育,使他们拥有一个支持性的生态系统,这可以透过技术平台援助,以将更好的产品和服务带入市场,同时也必须寻找出租屋的解决方案,以容纳“不符合条件的”居民。

明显的是,政府在这当中所扮演的角色是由“根本”做起,协助国人能够负担,以便整个可负担房产的生态系统可以自行运作,在辅助经济方面。拉惹克里斯恩认为,所要做到的是给予经济支援、职业指导、提供电子商务平台、支付网关和经营业务的场所。

简单而言,就是为中低收入群创造本身的经济,透过“靠自己”,为自己带来永续的经济收入。

43国房贷占GDP超15%  包括马新泰

不得不注意的是,房贷占GDP比重的情况。世银的房贷数据显示,包括大马、新加坡和泰国在内,全球共有43个国家的房贷占国内生产总值(GDP)比重超过15%,其中17个国家房贷占GDP5至15%,另有135个国家的房贷占GDP比重少于5%,这些国家包括印度、菲律宾、肯亚等。

房贷占GDP比重意味著甚么?房贷总额占GDP的比例在某一程度上反映了一个国家的经济实力。往好的方面来看,房贷增加可以显示该国人民拥屋的能力,但这些数据所反映出的事实真的是如此吗?

显然并不是,在包括大马在内的许多国家,房贷占GDP比重往往意味著家庭债务,而有增无减的数目,更是已达令人担忧的情况,因这无疑意味著家庭面对的负担越来越重,甚至到了难以摊还的地步。

大马家债占GDP83%

大马国家银行在2018年《金融稳定与支付系统》报告指出,本地家庭债务继续上升,不过增加步伐已放缓。截至2018年杪,家庭总债务占国内生产总值下降至83%,当中产业贷款仍是家庭债务的主要组合。

除了购置产业,出租市场也是应当关注的一个市场;世银提出了一个疑问,为甚么要租房?在大部份政府鼓励国人拥房,而拥有强烈文化偏见的家庭也倾向于拥房,在此情况下,租房市场是否有存在的必要?

租赁市场有存在必要

世界银行认为,有效的租赁部门有存在必要,因可解决可负担和流动性所带来的挑战,其次,对生命周期、就业波动和财务能力较低者而言,更容易适应租房成本。

“租赁市场具有存在的必要性,尤其是对收入低或不稳定的家庭、新家庭、农民工及学生尤其重要,甚至部份不想拥屋者也是必须的。”

世银认为,出租房屋市场在亚洲仍然缺乏政策支柱,其实出租政策是国家房屋政策的重要一环,同时也对劳工市场至关重要。

“这将有助于创造和改善租户市场房屋情况、平衡系统(租户和屋主)、补贴连贯系统、更专业的产业管理、带来长期资本来源和税收中立租房与所有权。”

【结语】

在可负担房产领域里,需要关注的不仅仅是人民能否购得所需的房产,还必须了解房屋的价格、地点、环境等,甚至个人的贷款能力、偿还能力也是必须留意的;大马的可负担房产一直是热门话题,甚至出现了供需失衡的情况,下期,且来看看大马的房屋政策有哪些及市场上又有甚么可负担房屋可选择和房屋融资策略。



文章来源 : 星洲日报 2019-07-29


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