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2019-08-05 11:47:07  2095149
从拍卖市场捡便宜屋?
产业问诊

“最近房产市场淡静、拍卖产业单位增多,我们想知道,如何从拍卖市场中捡便宜房屋,特别是公寓单位?”

叶家姐妹来信表示,朋友、同事告诉她们,由于行情偏低,人们偿还房贷财力弱,拖欠贷款个例增加,摆上拍卖桌的房产单位比过去增多,是一个可以考虑进场的机会,可是,我们对加入拍卖房产行列,搜寻便宜房产的程序并不了解,例如需要做好哪些准备工作,希望《产业问诊》专栏可以提供一些基本的资讯供参考。

我们有询问相关领域一些人士的意见,可是,他们提供的建议不大一样,因此,我们不晓得该采用哪一套资讯才正确。

她们在信中提了另一个相关问题:“假如拍卖的房屋被第三方进了私人冻结令,要如何解除?”


做好功课才去拍卖厅

实力产业经纪公司总裁陈建业说,对于加入拍卖房产行列,在前往拍卖厅之前,的确需要做好一些工作,由于被拍卖的房产是贷款者无能力偿还,因此,银行采取卖产业行动,基本的竞标过程是这样:

*假如对报章或任何形式的银行拍卖产业有兴趣,可以先联络该产业的执照拍卖官(Licensed Auctioneer)以索取关于产业的资料。

*拍卖相关资料包括拍卖通告(POS)以及拍卖条件(COS),了解有关的重要资料才展开下一步行动。

*拍卖通告以及拍卖条件不属于机密文件,想了解这方面资料的人皆可索取。

*假如对于拍卖资料有不明白之处,可求助于合格拍卖官或法律顾问。

*如果在了解有关拍卖资料过后、有兴趣竞标该产业,可以先去看看该产业的外在条件,以及房产所在地点的周围环境,然后再找该产业管理公司、或发展商询问和确认该房产的资料,必要时也须到政府土地局核对有关地契资料。

竞标者须准备5至10%押金

*在了解拍卖条件和满意该产业之后,就要进入主要的竞标程序了。首先,竞标者必须准备该产业保留价5%或10%(视不同银行的拍卖条件而定)的银行汇票押金,以及个人资料,然后依照拍卖日期和时间前往拍卖现场,登记为有资格竞标者(Registered Bidder),和获取号码牌,以便在拍卖期间举牌喊价。

如果竞标成功,该笔押金将会被银行接收,反之,将会即时退还给竞标者。

*竞标成功的买家将会签一份由该拍卖官准备的销售备忘录,该备忘录见证银行已接受买家的押金,余款须于90至120天的期限内(视不同银行的拍卖条件而定)付清。

*在领取已盖了印花税的销售备忘录之后,买家须尽快聘请律师在限期内付清余款,以及完成产业转让手续。假设准备以银行贷款来完成买卖者,应尽快将拍卖备忘录、个人收入文件交给银行贷款部的人员,以申请房屋贷款。

参与拍卖常识

*拍卖不只局限于银行收回的产业,个人的产业也可通过拍卖方式来售卖。

*想要了解拍卖过程的人,可以观察银行举办的产业拍卖会。

*与普通房产买卖一样,买拍卖产业也可以向银行贷款。

*拍卖产业没有隐藏条件,在拍卖通告登报时,拍卖条件已供索取,以便可以详细理解。

*拍卖底价=市价或者低于市价。

*拍卖条件并不包括“包空”房屋,虽然很多拍卖产业都是空置。

*任何形式的产业买卖都有风险,包括银行的拍卖。

*拍卖产业的律师费和印花税的费用,与普通房产买卖是一样的。

*马来西亚拍卖法律说明,除了政府特定官员和法庭授权人士,任何形式的拍卖会都必须由合格拍卖官来执行。

私人冻结令  6年自动失效

关于私人冻结令的问题,林若辉律师说,首先要找出是谁将该产业进了私人冻结令,其有效期是6年,一满6年将自动失效;私人冻结令的作用是冻结有关产业的买卖。

另外,一些公寓房产被拍卖的业主,不只拖欠银行的房贷分期付款,也拖欠发展商不少的管理维修费,导致购获拍卖公寓者,被迫偿还该笔费用。

因此,购买房屋、特别是公寓之前,事先应查问前业主是否拖欠发展商大笔管理服务费;假如是,应该先谈好由银行承担,若银行表示同意,再通过白纸黑字写清楚才投标。

另外,假如公寓还未有分层地契,业主拖欠大笔管理与维修费,发展商当然不会发出批准交易的信件,过了预定的期限,投标者支付的10%首期购屋款将被没收,除非通过律师尝试提出延长交易期限。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-08-05


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