买房乃人生大事，许多人都会努力拼搏，为的就是一圆“居者有其屋”的梦想。不管是买来自住还是出租投资，房地产总是随着时间的推移而增值，而要了解本身房子的价值和增值之道更是一门学问，确保本身的投资能够取得最大的回报。

当屋主接获新房钥匙后，特别是分层产业（例如：公寓），他们还要面对潜在的管理问题。这个时候，如果屋主不知道本身的权益，他们可能会吃亏，甚至间接地影响房产价值。

如果你正在打算购买房地产，接下来就有一些贴士，让你了解买房前后需要注意的事项。

买房前：认清方向、掌握趋势

众所周知，房地产是国人最喜爱的投资项目之一，但要从何下手？投资专家黄琳璃建议大家，首先必须清楚投资目的，以及掌握国内外的经济脉搏，包括关注政府的大型基础建设。毕竟，经济发展的好坏，都会左右房地产的价值。

“房地产和经济是一体的。经济带入商机，商机带入人潮，人潮带入人才，人才带进所有人的收入。如此一来，方能鼓励更多人置业，进而带旺房地产行业。”

滞销房产值不值得投资？

然而，近年来的房价不断攀升，滞销的房屋单位也越来越多。根据《2018年房地产市场调查报告》，国内共有32,313个住宅房屋单位建竣后滞销，总值为198亿6000万令吉。

黄琳璃认为，房屋滞销的原因很多，可能是因为有关地点还没完全被开发、周边地区还没有完善的基础建设等等。因此，如果买家要投资这些单位，那么就要以长远的目光来看待有关房产的潜能和未来发展。

短期出租利润更高？

大马作为一个旅游国家，常年迎接游客前来观光，房地产市场也因此出现新的玩家：短期出租业者（Short-Stay Operator），即屋主把房子改装成爱彼迎（Airbnb）等民宿，希望能够向旅客收取每日数百令吉的租金，赚取更丰厚的收入。

对此，黄琳璃不否认这一点，但无论是短期或长期租客，她希望屋主能够清楚知道，他们理想中的租客对象，然后根据租客群的需求来打造适合的居住环境。

买房后：了解权益、未雨绸缪

随着人口不断增长，加上城市地段寸土寸金，许多发展商选择兴建分层产业，尤其是公寓。居住在内的业主，常常面对许多琐碎问题，像是管理费过于昂贵、一些业主拖欠管理费、管理层未尽好本份、漏水问题等等。

要解决这些问题前，先来看看Hong Onn Enlightens首席执行员洪安，为大家讲解分层地契和它的重要性。

什么是分层地契？

顾名思义，“分层”意即一栋建筑分割成单位，而分层地契犹如该单位的“报生纸”，允许个别人士拥有自己的单位，成为业主。同时，业主也可以共同使用公众地方，例如花园、泳池、楼梯和车道等等。

分层产业不仅局限于公寓，还包括围篱和守卫社区，以及综合发展项目（商场、办公楼和住宅）。

谁来管理分层产业？

业主未有分层地契期间，他们先和发展商成立联合管理机构（JMB），负责管理清洁与维修事务。一旦有了分层地契，业主将成立管理机构（Management Corporation，MC）接手管理这些事务。

无论是成立JMB或MC后，业主必须缴交管理费（Maintenance Charges）和储备金（Sinking Fund），以维修建筑物和个别单位，否则当局有权依法采取行动。

为何分层管理那么重要？

管理机构负责管理建筑物的日常运作，同时也要定期维修或提升建筑物内的所有设施，为房地产增值。换言之，产业的价值与管理的好坏，有着相对的密切关系。

分层地契常见问题与解决方案（以公寓为例）

分层管理仲裁庭的角色？

根据《2013年分层管理法令》，分层管理仲裁庭可聆讯罚款金额高达25万令吉的案件，主要处理分层管理的相关争议，包括：
▪ 房屋瑕疵、缺陷或不应由购屋者承担的相关维修成本；
▪ 要求召开居民大会、推翻会议程序或居民大会通过的方案仲裁庭的诉讼案无需聘请律师，审讯过程比一般法庭来得快，而且费用也相对便宜。同时，仲裁庭的判决相当于法庭命令，违反者可被判罚款不超过25万令吉或监禁不超过3年或两者兼施。

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