陈小姐来信提出关于订购房屋时，经纪告诉他卖方可能被起诉破产，趁破产前卖屋的问题，她说，卖方准备以低于市价的水平售卖，不过没有讲清楚会比市价低多少个百分比脱售。

请问：“购买这名卖主的房屋风险大吗？”

另一名读者张先生说，他与太太不久前在转手市场，订购了一间房屋，事后在继续有关交易的过程中，发现卖主是一名破产者。

他在信中提出以下3个问题：

1.为何律师在向有关当局搜寻，没有办法确定卖方是一名破产人士？

2.买方面对这样的问题，最终的结果会怎样？要如何解决问题？

3.如果终止买卖，已支付的款项会否被没收？

答：

陈小姐购买可能被起诉破产人士的房产，如果在办理转换名字手续时，卖方证实为破产人士，交易可能会拖比较久的时间，间中可能会面对一些阻力，如果陈小姐有时间等待，而且该房屋坐落在理想地点，屋况不错、售价比市价低，或许可以冒险尝试。

事先讲好可取消退订金

不过，陈小姐可以事先讲好，如果交易在进行过程中，卖方证实为破产人士，选择取消交易，拿回已支付的购屋订金。

另外，黄振原律师回答张先生的问题时指出，在正常情况下，代表买方的律师，应该先对卖主展开破产搜寻，以确保他不是破产者。破产者名下的产业，通常会被冻结，在进行转手交易也比较麻烦。

关于为何律师没有办法向有关当局搜寻，以确定卖方是一名破产人士的问题。一般来说，由于破产局在发放破产搜寻结果，往往非常缓慢，碍于双方必须在一定期间内签署买卖合约；因此，有关律师可能在没有选择的情况下，让买方先签署买卖合约。

另外，买方的律师也必须在同时，让卖主执行法定宣誓，确认本身不是一名破产者，在买卖合约下，通常会有一条款列明卖主不是一名破产者；假如卖主被发现做出虚假宣誓，就等于是抵触有关法令。

提到应该如何解决问题，黄振原律师认为有两个选择：即：一、终止买卖合约，向卖主领回已付的购屋款项；二、寻求官方财产管理人的同意，继续这项交易，然后把进行有关产业交易的款项，转交给官方财产管理人。

不过，建议张先生寻求本身律师的协助，询问该名律师应该终止买卖、或进行继续交易，也许他可以提供一些意见供选择。

破产后资产
由报穷局监管

这里我们提供一些关于破产／报穷的资讯供参考，许多人因为房屋贷款，信用卡债超额，还有其他债务，被银行起诉破产。

当一个人“破产”后，“报穷局”会监管其名下的资产：

●所有产业（包括房地产．车子）。

●保险（到时只可购买意外保险、医药卡），银行户头、股票、信托基金等会归“报穷局”来解决债务。

“报穷“后，个人的债主（银行）不会直接来追债，他们必须通过报穷局来处理。一般上要被银行“起诉到破产”，不是短时间的事，例如：

●拖欠信用卡债

假如欠卡债不到5万令吉，银行不会起诉一个人破产，只会列入黑名单，以后不容易借贷。假设超过5万令吉，会被起诉破产，整个程序最快要一年半，通常两年左右。

欠卡债超过5万将被起诉

如果个人欠下的数额还未到5万令吉，因为利上加利，再加上迟还罚款、律师费等，累聚起来超过5万令吉将被起诉的可能。所以不要被起诉至破产，就不要碰触这个顶限。这顶限是以个别银行来计算，不是欠下所有银行的“总数”。

假如手上有几张信用卡，所有卡债的总数可能超过10万令吉，不过拖欠每间银行的卡债不到5万令吉，银行不会起诉一个人破产，不过还会被列入“不能借钱”的黑名单。

●有关房地产及车子在面对被起诉

“破产”之前，能卖的就买、能转名的转名。许多人是“卡”在投资了“卖又没人要、租又租不出”的产业，要继续供款又无能为力，银行不断打电来追讨的困境。

一般来说，最多是没有偿还6期的分期付款，银行就会发出律师信，不过通常也要拖大概两年才会被拍卖，不是一次就拍卖成功，第一次拍卖不成功，银行会一次又一次的拍卖。总之，银行会将自己的亏损降到最低。

如果成功拍卖的产业，扣除欠银行的欠款还有剩余款项，银行会归还，也不会告一个人破产。如果扣除所欠款项，不足以抵销，而拖欠的个人也无法偿还，在超过5万令吉的情况下，才会被起诉破产。

在这种情况下被起诉破产，通常要花几年时间，个人可以在那几年，尽量改善自己的财务状况，或者在银行提告之前，与银行商量如何解决，事情很大可能会有转机，毕竟银行也是在商言商，告一个人破产也需要花时间和精神。

如果真的“破产”了，名下的财产将由“报穷局”

监管，能拍卖的资产，就拍卖掉来偿还债务，通常一般人的做法会在破产前先脱售或转名。

破产前5年售产业
报穷局有权追查

另外，破产之前5年被出售或转名的产业，“报穷局”有权追查，不过如果能证明脱售产业是为了解决债务，问题应该不大。

破产后接下来3年内，个人每个月的收入，必须交10%，到“报穷局”清还债务。在这3年内，个人不可以出国“旅行”。话虽如此，如果要出国朝圣、医病、或有外国公司／朋友的邀请信，需要出国处理一些公事，都可以向“报穷局”申请批准出国，通常问题不大。