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2019-09-10 14:30:29  2113755
谋屋在人,成屋在天三之二:屋价高不可攀——你赚太少了?
焦点策划

前言

现实很残酷!相信你会认同上期提到的可负担房价分析,但是,市面上符合你年收入3倍的“可负担房”料比稀有动物更难找吧!

在大马房产领域中,房产供需不匹配现象已非常普遍,不是位处闹市价太高,就是远在深山难抵达!

收入总是跑输房价

国人的可负担能力恶化是与薪酬有关,还是与房价有关?

国库控股研究院(KRI)指出,在2002至2016年期间,国人的拥屋可负担能力并没有显著改善,这期间的中位数倍数(median multiple)徘徊在4.0至5.0倍之间,皆超过拥屋可负担能力的3.0倍门槛。

房屋可负担能力恶化更严重的是,从2012至2014年,大马整体房屋可负担能力显著恶化,数据显示,可负担能力由2012年的4.0倍恶化至2014年的5.1倍,虽然在2016年稍缓至5.0倍,但仍然处在“严重不可负担”水平。

自2000年起,国内房产价格稳步增长,2009年开始,复合年均增长率(CAGR)达9.1%,2011年至2013年期间,房价增长更触及顶峰,国家产业资讯中心(NAPIC)数据显示,这期间取得的复合年均增长率高达11.7%,随即房产价格高峰回落,2014至2016年间复合年均增长率只有6.3%。


供应无法对应有效需求

KRI指出,国人拥屋可负担能力恶化部份原因在于市场上的供应无法对应有效的需求;在2014年,可负担房价中值为16万5060令吉,2016年则增至18万8208令吉。

但是,在2014至2016年期间,市场上所推出房价低于20万令吉的房产却占总数的少于20%比重;国内州属也面对了同样情况,以槟城为例,在2016年期间,市面上新推介的房产价格皆超过25万令吉,其中大部份的产业价格更是在50万至100万令吉之间。而以中位数倍数方式计算,槟城的可负担房价却仅有19万4724令吉,远远难以负担得起市面上的房产。

2008年起百万房产涌现

从图1可以发现,在2004至2008年期间,市场上并没有推出超过百万令吉的房产项目,最贵的产业价格也仅超过25万令吉,且当时也有许多5万及以下的房产项目,而主要房产价格在25万令吉以下。

但是,由2008年开始,房产价格出现巨大变化,市场开始推出超过百万令吉的房产,这期间,可以看到越来越多发展商推出价格在50万至100万令吉的项目,2013至2016年期间,更是绝大部份的房产价格介于50万至100万令吉,30万令吉以下的产业项目则越来越少,可悲的是,国人的收入增长却无法追上房价增长步伐,在原本已经难以负担的情况下,使得可负担状况进一步恶化。

年收入增长落后房价

图2的分析则指出,可以发现,在2002至2012年期间,年收入中值的增长与房价中值增长同步,惟2012至2014年期间,房价中值大幅增长,远远将年收入增长抛在后头。数据显示,2012至2014年期间,房价中值的复合年均增长率高达23.5%,但收入中值仅取得11.7%增长,反映了大马产业市场在2012年迈向高峰;虽然房价增长一直高居不下,但在2007至2012年,收入中值增长却超过了房价中值的增长。

数据也显示,大马房产价格中值在2002至2016年的复合年均增长率(CAGR)多达26.5%,由17万5000令吉增至28万令吉,但是家庭收入中值增长却明显落后房价增长超过一半之多,同时期的复合年均增长率仅有11.7%。

2014至2016年房价中值增长放缓

不过,2014至2016年期间,房价中值增长出现放缓迹象,复合年均增长率仅有5.7%,而家庭收入中值的复合年均增长率则高达6.6%。

发展商倾向建高价屋

事实上,尽管各州的收入皆显示出各州目前市场上的房价难以负担,但发展商所推出的房产项目价格仍然倾向于较高的价位,以至于难以负担的问题无法有效解决。

房产价8年内倍涨

NAPIC数据显示,在2010至2017年期间,国内房产价格节节攀升,由2010年的15万8000令吉的价格中值走高至2017年的30万3000令吉,惟在2018至2019年首季,房产价格中值有所下跌,分别至2018年的29万6944令吉和2019年首季的26万8000令吉,同样各州属的房价中值也在这期间下跌,其中4个主要地区——槟城的房价中值由30万1900令吉滑至29万令吉、雪州由38万2000令吉跌至36万令吉、吉隆坡也由53万8000令吉降至48万令吉,柔佛也由35万令吉跌至34万令吉。

建10万至50万房产者大减

另外,大马房地产发展商会(REHDA)向121名会员所做的2018下半年调查显示,2018下半年有多达52%的会员所建设的房产价格处在50万令吉或以下,比2018上半年(向152名会员做出调查)的65%少,但是,建设房价少于10万令吉者却有所增加,由前期的1%增至4%,而建设房价介于10万零1至50万令吉者却大大减少,由前期的64%减少至48%。

值得注意的是,这当中有意建设25万零1至50万令吉的发展商大幅减少,由上半年的48%减少至35%。

丹房产价难负担

REHDA数据显示,在去年下半年,发展商在丹州哥打巴鲁所推出的房产价格大部份介于25万零1至50万令吉,而丹州被视为全马最贫穷州;发展商在森美兰芙蓉所推出的房产价格也极大部份介于25万零1至50万令吉。

发展商推出的房产价格较高的则有槟城的日落洞、柔佛的巴西古当及地不佬、吉隆坡的蕉赖和雪兰莪的雪邦及实达阿南,房价介于50万零1至70万令吉。

至于发展商在马六甲亚罗牙也、彭亨关丹、吉打双溪大年/玻璃市的朱宾和霹雳近打所推出的房产价格,绝大部份介于10万零1至25万令吉。

依当地收入调整房价仍不够

从REHDA和KRI数据中可以看出,发展商有依据当地收入调整建设的房产价格,但是显然所做的依然不足够,如发展商在丹州的房产价格仍然相当的高,相信在当地工作者依然难以负担得起。

NAPIC的住宅产业交易数据也显示,今年首季新产业和二手产业的交易共有5万2199个单位,其中83.7%交易的房产价格低于50万令吉,当中又有62.2%价位处在30万令吉以下。

房价增长 建筑成本
不成正比?

房产价格与国人薪酬不同步,问题出在哪里呢?对此,KRI也无奈,基于缺乏更详细的资料,因此无法有效的分析发展商所面对的成本难题。

房价与成本差距应有具体说明

KRI认为,房价和建筑成本之间的差距应该拥有一个具体的说明。大马建筑工业发展局(CIDB)和国家产业资讯中心(NAPIC)数据显示,自2008年以来,房产价格几乎翻了一倍,但建筑成本,如劳动力成本、材料和机械及设备在这期间仅略微增加。

从图3明显看到差异,以吉隆坡、雪兰莪、森美兰和马六甲的情况分析,在2008至2011年期间,房价增长的幅度与建筑成本可谓是同步,当中可以看到房价及建材成本之间的差距非常之小,惟2001年后,房价开始急速上扬,而建筑成本增长的幅度并不大。

沙巴、槟城、吉打、玻璃市和砂拉越面对的情况也几乎相同,房价主要在2012年高峰时期走扬。

建材占成本最大比重

KRI指出,发展商的房屋建筑成本由建筑材料、员工薪水、资本开销组成,根据大马统计局资料,在2012年,建筑成本中,建材占了最大的比重,大约61%,其次为员工薪水(25%)、剔除土地的资本开支占13%比重和剩余为土地开销。

在2017年时,建筑成本稍微有所变化,建材比重增加至64%,员工薪水却建设至22%,至于土地除外的资本开销也减少至12%,而土地开销维持不变。

缺乏数据计算正常盈利

房价和建筑成本的不成比例增加显示了什么?发展商的赚幅增加?土地价格增加?抑或是监管成本增加?

KRI坦承,由于缺乏总发展成本和总发展价值数据,无法正确计算正常盈利和超额盈利之间的差异。同样的,在缺少投机、土地价格和屋价之间的关系数据下,也无法准确预算这些元素对房价的影响。

土地数据对于识别和保留作为适合公共住房的地库贡献也非常重要,因在理想位置的土地通常昂贵且有限。

监管仅占总成本小额

至于监管成本方面,有限的数据显示,合规成本和贡献成本仅占总发展成本的一小部份,而发展批准延迟导致的成本已透过推行一站式中心网站获得改善。

REHDA在一份报告里提到,鼓励更多发展商建设可负担房产的3大激励措施包括:降低开发费用、降低土地转换费用和提高地积比率。

借贷拥屋 买郊区屋
“人为可负担”也有隐忧

发展商为何将房价订得如此的“不可负担”暂时没有详细的数据可做分析,但是,KRI认为,购屋者透过贷款或选择郊外的房产来达到“居者有其屋”的目标,其实存有隐忧。

房价大涨推高家债

KRI认为,融资在确保房产需求可持续性上发挥着至关重要的角色,但不应成为拥房的方式。

KRI解释,近年来房价大幅上涨加速了大马家庭债务的增加,其中大部份源自于房贷。

向银行贷款一直是国人获得房贷的主要途径,而数据显示,截至2016年杪,在1.1兆令吉的未偿还家庭债中,有一半以上与房屋成本有关;数据指出,在2006年,房贷占家庭债务的48.8%比重,至2016年时增至了55.2%比重。

郊区屋交通成本高

值得注意的还有,虽然偏远地区的房子价格相对廉宜,但交通费可是一大负担,KRI也直言,国人除了面对房价支出外,交通费也加重了国人的负担。

近年来国内许多产业计划皆开始往外围地区发展,KRI认为,房产地点对家庭住房成本负担和生活质量非常重要,部份家庭已开始迁移市中心至外围地区寻找相对廉宜的房产,但这影响了他们与工作和设施间的距离,且必须花费更长的时间和面对更高的运输成本。

KRI调查了3个主要城市——槟城、吉隆坡和柔佛地区的扩张程度,以探讨对家庭的成本影响发现,拥屋可负担能力和提高生活质量息息相关,因此在计算拥屋可负担情况之际,其他因素(如运输)也不可忽略。

2004至2016年
房屋交通支出共增105%

KRI数据指出,在2004至2016年期间,房屋和交通支出共同增长了104.6%,几乎追上家庭收入中值的114.2%。

KRI主张的事情很简单,可负担的情况是房价对购屋者而言是负担得起,而不是通过增加家庭债务或家庭开销等“人为”的方式来达到可负担。

结语

房价可负担性很大程度上需要多方配合,政府是执法方,发展商是承建方,每个单位都有各自必须照顾的利益,对于购屋者而言,怎样及如何购买可负担房产才是最重要的,在此情况下,各方可以做些什么呢?

作者 : 刘玉萍
文章来源 : 星洲日报 2019-09-10


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