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2019-09-16 19:28:40  2116982
谋屋在人,成屋在天(完结篇)‧政府出手 建商配合‧买屋有著落
焦点策划


房价到底能不能降?对国人而言,不仅仅是要“拥屋”,而是要拥有一间环境、地点、面积皆合适的可负担房屋,更重要的是,政府应当让市场的房价与家庭收入相匹配,而不是透过延长房贷期限等“宽松房贷”政策来协助国人拥屋,因这不仅加重家庭债负担,同时也无法有效解决拥屋问题。

事实上,房产领域是个开放市场,到底怎么样才能拟定可负担房屋?在降低屋价方面,政府及发展商可以做些甚么?

估值不全面屋价不务实

KRI指出,传统上对房产的估值方式是以销售比较法,或称为直接销售法进行,简单来说即利用相似房屋的最后交易价格来决定一个新区的可比房屋项目或另一个现有房产的价值。较后,这单位的价格将纳入新项目的发展总值中。

投机推升屋价

KRI点出了销售比较法的其中一个缺点,即往往房产价格快速上涨是因为投机活动所推高,而在此情况下,投机导致的价格上涨被纳入新房屋项目的发展总值中,这将导致价格和基本面之间出现分歧。

无论如何,KRI认为,产业估值必须更全面。估值必须与现有的建筑物质量、区域密度、周边地区基础设施质量、公共空间以及周边地区新发展项目(住宅或商业)等基础上进行,同时也应仔细研究现有房产存量与新房产项目存量之间的关系。

KRI也认为,估值可以成为确保设施、便利设施和服务质量的工具,这对打造高质量和凝聚力的社区非常重要。

委独立估价师 测真正价值

普遍上,大马的房产领域采用的是“卖家优势”的Caveat emptor——即买家单独负责检查住宅产业质量(物理和周围)的原则,而基于知识有限,买家通常会寻求房地产经纪人的协助,而后者的知识又源自于房产销售商,因此所获得的信息可能不客观。

因此,KRI认为,重要的是购屋者不仅在申请银行贷款时委任独立估价师,更要获得房屋的真正价值。虽然建筑测量师没有能力获得房产价值,但建筑条件报告应纳入关于住宅建筑状况和质量评估。同时,这将反映房产价值的更好价格,并有助于买方的协商,例如建筑物存有结构条件差、建筑物通风不良或潮湿等问题,理论上应降低卖方的要价。

先卖后建易引投机

KRI也认为,在不能消除的情况下,新住宅项目的估值应当尽量减少投资活动引起的价格上涨;值得注意的是,先卖后建(STB)机制更容易受到过度投机影响,特别是当购买房屋和建造完工之间存有时间差距,投机者会在获得利润的情况下脱售房产。

KRI建议探讨透明的成本评估方式,以最大限度降低由投机造成高估的风险情况。

房产定价须受约束

在公开市场中,需求和供应的相互作用决定了房产价格,但不受约束的房屋市场价格定价却对社会享有可负担房产带来相当大的不利影响。

国库控股研究院(KRI)强调,房价已经超过了家庭收入的增长,而房价不断攀高实在难以通过劳动力市场的平均薪资增长来弥补。

房价快涨导致供需失衡

KRI认为,房价快速上涨是导致房市供需失衡的原因,因此,建议政府透过政策和监管,以盘整目前的状况。

KRI指出,纳入基于基本面和政策干预的市场评估和分析房屋交付系统,评估供应和房价的决定因素,将有助于让房市的供应更能对应需求。

KRI认为,虽然房价可以反映整体产业市场的稳健状况,但如果不考虑相应的人口收入水平,就无法确定国家的可负担性。

KRI指出,虽然市面上有很多计算房屋可负担的方式,惟所有措施都以确保人民承担房屋的能力为主。不同的房屋负担能力指标,可以帮助政府确定当地的房屋价格是否达到一般人民可以承担的水平。

调升产业盈利税成效不彰

KRI也指出,无论是真正的房产买家和房产投机者都必须支付产业盈利税(RPGT),在过去,房产投机者只需支付较低的产业盈利税税率,并透过转手产业获利,而先卖后建更促使了投机活动,因普遍上市场总是期望房产项目在竣工后(购买2至3年后),价值会有所增加。

不过,政府在近期已开始调整产业盈利税,由2010年的5%调高至2014年的30%(第一至第三年脱售的产业),并于2019财政预算案上宣布在第六年或之后脱售房产的国人将被征收5%的产业盈利税,此前则是第六年或之后无需支付产业盈利税(详情参考表1)。

KRI坦承,尽管自2011年以来,政府调升产业盈利税税率,但没有任何系统性评估产业盈利税增加是否有效控制房产的投机活动。

产业通常在第四年转手

KRI也指出,产业转手活动在一级市场更为普遍,房产投机者可以以折扣价或回扣方式,向发展商购买更多房产单位,并在房产项目完工后,普遍为2至3年,以高价卖出。

KRI分析道,也因此普遍上转手情况会在第四年出现,但目前的产业盈利税在第三年后开始下降,预计将降低遏制房产投机的有效性。

地方政府应全面调控

KRI指出,发展商的发展建议需要获得地方当局的批准,而每个房产单位的价格必须在发展建议书中列明。各州政府已实施了数项房屋政策,以确保某些目标群体想要拥屋的目的不会受到私人发展商在不受约束的“自由市场”方式下拟定房价的做法影响。

发展建议需获地方当局批准

KR补充,州政府实施的房屋政策包括要求发展商建设一定数量的低成本和中低成本房屋,同时也必须遵守土著固打制。

KRI表示,大部份州属都以4万2000令吉作为私人发展商建设低成本房产价格指南,而以地方政府权力来看,马六甲采取了成本自由(kosbebas)的方式来拟定房价,惟前提需要获得产估价及服务局(JPPH)的批准。这显示了地方政府在控制房价上拥有一定的权力,尤其是新注入市场的项目。

KRI直言,不可否认的是州政府和地方政府拥有一定的权力和政策工具来规范产业领域,以控制房价。

KRI相信人口统计、房产成本、住用/空置单位等相关讯息将让相关单位能够制定有效政策和根据当地情况作出调整。

估算“真正”可负担房价

KRI指出,为了在未来能够为国人创造可负担的宜居地,大马政府尚需采取一些措施来实现这一目标,其中包括将住房规划纳入更大的栖息地规划当中。

KRI补充,在衡量房屋可负担之际,应当将家庭收入、房屋开销和交通开销纳入其中,以透过这3项之间的相互关系来拟定可负担性。

KRI强调,房屋计划应当纳入交通和其他土地规划,而不是仅以单一项目来规划。

KRI相信,大马政府在努力进行跨部门协调,如在运输和土地使用规划之间,惟规划和有效实施之间仍然存有某些差距。

KRI认为,想要填补规划与实施之间的差距,必须明确了解国家愿景和政策,并将之转化为州和地方政府的行动力。至于提高房屋部门与其他部门的联系,有助于加强区域规划的未来发展。

房屋供应策略存缺点

KRI指出,虽然政府目前提供大规模可负担房屋的政策出现放缓,但已在可负担房屋领域中逐步复苏。

数据显示,50万令吉以下的房屋成交量由2014年第三季的83%增至2016年第四季的84.3%,同时期低于25万令吉的房产成交量也由52%增至58.2%。

然而,目前的房屋供应策略存有缺点。KRI认为,将政策覆盖率范围扩大至中等收入群,实际上意味著政府正扩张使用其有限的资源,且在新建设、振兴社区和维修方面,将使得低收入群可获得的资源相对减少。

无赚头 发展商不爱负担屋

KRI指出,想要解决私人发展商较少建设低成本和中低成本的房产项目问题,政府最重要的是了解不同产业价格,在不同区域的合理赚幅是多少,并针对赚幅事宜达到多方利益相关者的共识。

KRI认为,这将有助于更好的拟定政策和推出激励措施,以满足购屋者的需求并达到私人发展商的赚幅目标。

REHDA:社区房产可助解决问题

大马房地产发展商会(REHDA)主席拿督孙兴存指出,大马政府已采取各种措施提升房产领域,尤其是在可负担房产领域上,而REHDA对于政府采取的措施也非常赞同。

支持政府所采措施

“我们也非常支持房屋部长祖莱达宣布,所有州属皆可提交关于可用于发展可负担房屋计划的潜在土地清单。”

他补充,由于政府已制定房价门槛,因此市场必须确定在适当地点建设适当的产业计划,相信目前出现房产过剩的原因是因为位置或房屋类型不匹配所导致。

孙兴存认为,低收入群可从社区建房中受惠,尽管如此,政府应当设立适当机制监督和审查他们的收入,因这是为了保证不被滥用的情况出现。

孙兴存也认为,政府应当给予发展商更多奖掖,以打造更多可负担房产,如取消或降低开发费用、允许更高的发展密度、更少的停车位及放宽公共交通枢纽范围内,私人交通导向发展的其他规则要求,如捷运或轻快铁。

孙兴存也认为,政府机构和私人发展商在打造可负担房产上都扮演著一定的角色,但提供社区房产应当是政府所需扮演的角色。

减产交叉补贴有助降房价

他也指出,REHDA相信建设可负担房产及社区房产实际成本超过政府设定的价格,且不可避免的出现了交叉补贴(crosssubsidisation),导致发展商被迫提高其他类型房产以弥补这些损失,假设能够降低交叉补贴,将有助于全面降低房价。

KRI政策建议
5大重点16声明

KRI以《房屋演变进展:政府、市场和社会扮演的角色》报告为基础,提出了数项产业发展政策建议,主要著重5个重点和16项政策声明。

●重点1:确保所有人提供优质房屋

政策:
1.1制定“优质房屋标准”,提升国家房屋整体质量1.2制定重建计划,促进建筑物整修,以符合“优质房屋标准”

1.3改善建筑物维修情况,确保遵守“优质房屋标准”

1.4完善政府的角色,并在提供优质房屋方面建立适当的体制框架1.5确定住房需求和需要,以改善政府房屋援助计划的供应和目标

重点2:提高住房的可达性和可负担性

2.1利用技术及其支援生态系统来改善住房供应和生产力


2.2制定本地化的房屋负担能力措施,以加强各州和地方政府的监测和评估(M&E)框架


2.3通过租赁市场的正规化,扩大房屋选择权,以满足社会的各种需求


2.4改善现有的房屋融资计划,为低收入和中等收入群体提供具有包容性和可持续性的解决方案,以获得负担得起的房屋


●重点3:确保质量和凝聚力的社区


3.1在居民区提供和维护优质的设施和服务,以支持社区生活


3.2振兴社区,并加强社区质量


●重点4:改善房屋和交通协调,以提高生活质量


4.1在区域、结构和地方计划中简化房屋和部门规划过程,以提高清晰度和一致性,并提高公众参与性


4.2加强各州和地方当局的分析、规划和实施层面的监测及整合住房和交通考虑因素的能力


●重点5:加强机构能力以推动国家房屋政策行动蓝图(DRN)2.0


5.1整合数据和解决数据差距,推进国家房屋研究


5.2建立内部研究,以制定、监督和评估住房政策和行动计划5.3增加资源及加强立法和技术能力,以提高执行和执法的有效性


融资措施应著重低收入家庭KRI认为,政府的融资措施应该著重于低收入家庭,尤其是应当关注应有财务能力,但无法获得商业信贷的低收入家庭。此外,政府也应当透过确保可负担房屋供应充足来实现家庭拥屋计划,而不是通过实施信贷宽松来协助中等收入家庭购屋。

国家银行表示,城市地区家庭月收入低于5000令吉或其他地区每月家庭收入低于3000的家庭仍然面对难以获得银行房贷的一群。

结语

国内乃至全球各地都面对房价不可负担的问题,政府也致力于解决房价高居不下的情况,甚至由政府参与打造可负担房产,但始终僧多粥少,效果有限,最实际的仍然是提高生产力、与发展商联手降低房价,惟政府政策是否有对应问题?国人薪水迟迟无法追上房价又是谁的错?


作者 : 刘玉萍
文章来源 : 星洲日报 2019-09-16


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