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2019-09-30 12:48:00  2123715
投资房产注重长远利益‧勿纠结黄金时机
产业话题

你可能经常看到博人眼球的地产新闻标题,比如《眼下正值抄底洛杉矶、迈阿密或迪拜房产市场的黄金时期》。

虽然此类文章通常是基于近期发布的市场报告,其中提及了房价似乎已经触底或者大量新房源涌入市场,但这些数据无法将总体情况和盘托出,有以偏概全之嫌。

莱坊国际全球研究部主管利亚姆贝利(Li a mBailey)指出,这在一定程度上是因为市场数据具有滞后性,所反映的都是以往发生的事情,从而导致潜在买家对市场现状后知后觉。一般而言,等到市场局势明显好转时,最佳交易时间已经过去6个月之久。

等到市场局势明显好转
最佳交易时间已过去6个月

贝利说:“在理想情况下,买家能够获取一些实时数据,包括市场上潜在购房者的数量。但遗憾的是,房产经纪人并未公布或汇总此类数据。”

除了历史数据与市场现状之间不匹配,在分析最佳置业时机的过程中,买家往往忽略了一些可能直接影响房价的突发事件。

总部设在伦敦的房产代理公司Beauchamp Estates创始人盖瑞赫杉(Gary Hersham)说:“事实上,你无法改变天气、汇率或政局,而且也无法避免诸如税收增加、自然灾害和社会动荡等突发事件,因为所有这些不确定因素超出了买家的控制范围。”

但专家表示,这并不意味著买家全无获利可能,因为即使他们无法准确把握市场脉搏,也有办法能在较为宽泛的时间范围内做出稳健的投资决策,从而收获长期回报。

5大类突发事件

当谈到可能对房产市场和价格稳定性构成威胁的突发事件时,一般归为以下几类:

●税收新政和法规修订
贝利称,人们可能认为,只有在经过公众讨论或辩论的前提下,政府才能开征新税或调整税收政策,但事实往往并非如此。“税收改革通常难以预见”。

以英国印花税为例,政府在2014年上调税率,随后於2016年对第二住房买家加征3%的附加税,致使买家可能面临最高15%的印花税,这对英国房产市场产生了巨大冲击。

贝利表示,税收政策似乎在一夜之间发生改变。

如果政府就税收改革提前放出风声,可能过早破坏市场的正常运行。

无独有偶,纽约州的“豪宅税新政”在经过简要讨论后便通过和付诸实施。自今年7月1日起,纽约州对价值200万美元及以上的房产按阶梯累进制税率征税,其中售价超过2000万美元的豪华房产适用於3.75%的最高税率。

在此之前,纽约州对价值100万美元及以上的房产统一征收1%的豪宅税。

房产评估公司M i l l e r Samuel首席执行员乔纳森‧米勒(Jonathan Miller)表示,这项税收改革提案於今年4和5月讨论,并在6月获州长签字通过,极大刺激了200万至500万美元的房屋销售。受此影响,买家被迫将原本定於8或9月达成的交易,提早到7月1日之前,导致该价格区间的房屋销量年比飙升37%。

就联邦层面而言,2017年颁布的《减税与就业法案》(关於州和地方所得税的改革)直到立法前一个月才被公诸於众。

米勒称,这项於2017年12月22日签署的法案仅在几天后、即2018年1月1日便正式生效。“公众显然对此知之甚少,而且这一重大税改直接影响了全美各地的居民收入,尤其是在东北部和加州等生活成本和税收负担高昂的地区。”

●恶劣天气和自然灾害
这类突发事件一目了然,但灾害类型因地而异。

在加利福尼亚州,近年来大规模山火和泥石流对马里布和蒙特西托等高端房产市场造成了重大影响。

此外,地震也是整个加州市场重点关注的问题之一。

房产代理公司Douglas Elliman Florida首席执行员Jay Phillip Parker称,在南佛罗里达州迈阿密或加勒比地区,灾难性飓风频繁发生,影响当地房市表现。

“计划总是被变化打乱,但这就是生活。”

●政局变化和投票选举
当谈及出乎意料的政局变化或投票结果时,贝利表示,他立刻想到了2016年举行的英国脱欧公投,最终结果与人们当初的料想背道而驰,令人大跌眼镜。

“这个结果令人深感意外,导致伦敦房市就此陷入萎靡不振的疲软期,这在此前无人能够预料。”

房产代理公司ONE Sotheby’s International Realty驻迈阿密经纪人Fernando de Nunez y Lugones罗列了一些突发政治变革,其对南佛罗里达州国际销售市场产生影响。

首先是墨西哥左翼政党候选人洛佩斯‧奥夫拉多尔(Lopez Obrador)在最近的总统选举中获胜。他在电子邮件中写道,“奥夫拉多尔的当选引发了墨西哥国内资本大量外流,原因在於该国的高净值人士担忧,即将上台的新政府可能会限制资本流动、增加税负,并与美国开展贸易战,这将有可能导致比索贬值。”

Lugones称,同样地,在本周举行的阿根廷总统大选中,反对党以超过14%的巨大优势赢得初选,使得阿根廷比索出现前所未有的大幅贬值,并引发国内风险利差急剧上升,恐将导致更多资金出逃。

这些政治变革可能骤然间给迈阿密市场带来新的竞争,从而对潜在买家产生影响。

●金融危机和汇率波动
绝大多数买家无法预测汇率何时发生变化及如何影响置业决策。

米勒举例称,随著美元走强,海外买家对纽约房产的需求受到抑制。但在金融危机之后,当外国投资者享受美元贬值所带来的大幅优惠时,情况恰好相反。

专家表示,这一现象普遍存在於全球所有房产市场中,而且常常难以预测。

●社会动荡和贸易大战
根据世界各地的不同情况,社会动荡可能导致不确定性在当地房产市场蔓延,并对定价造成负面影响。例如,由於持续的民主抗议和中美贸易战引发香港政治动乱,香港的待售房源市值大跌。

最近,土耳其和其他中东地区(如迪拜)也发生了类似骚乱,造成当地房产市场放缓。

米勒表示,无论类型如何,在这些情况下,买家都应铭记於心,“市场周期通常因一个无法预见的外部事件开始或结束”。

5大准则寻划算交易

考虑到这些突发事件通常会导致市场周期发生转变,专家建议买家采取以下措施,而非试图预测最佳购房时机。

●研究市场动因,做出明智决策
Parker说:“虽然谁也无法预知未来会发生甚么,但你还是可以根据一些可变因素来大体把握合适的出手时机。”

谁也无法预知未来举例来说,关注迈阿密房市的潜在买家可能因以下情况做出置业决策,其中包括近期的联邦税改令买家处于有利地位;当地的待售房源价格远低于美国东北部;新开发项目质量上乘;当地遍布满足生活需求的文化场所、餐厅和学校;房产市场净值足以抵销他们对恶性通货膨胀的担忧情绪。

他说:“如果佛罗里达州的房产市场符合上述要求,那么你有充份理由考虑在当地置业。”

对于Parker的评估方式,总部设在洛杉矶的豪宅代理公司The Agency创始人兼首席执行员毛利西奥‧乌曼斯基(Mauricio Umansky)大致表示同意。他说:“想要真正读懂市场几乎是不可能的,但你可以尝试捕捉一些有助于做出明智置业决策的讯号。”

此外,他补充道,过于纠结最佳购买时机反而会得不偿失。

例如,两年前,一些潜在买家因担忧洛杉矶房市陷入泡沫而举棋不定,却错过了房产大幅升值的黄金时期。如今,他们购买相同的物业要多花费15%。

●瞄准房价低谷,放心大胆出手
贝利表示,另一个实用的经验之谈是,如果市场因某种原因急速下跌,请尽可能出手。

他举例说:“2008年金融危机爆发期间实际上是一个不可多得的购房良机,因为卖家有可能会接受一个偏低的报价。然而,当市场止跌回升时,卖家会意识到危机已经解除,此后你再提出一个低价可能行不通。”

这是专业投资者和发展商翘首期盼的黄金时期,能为他们创造大量机遇。但遗憾的是,大多数人因缺乏资金而无法抓住这种良机

●抛弃炒房幻想,谋求长线投资
米勒称,个别投资者将房产交易等同于高流动性、高换手率的股票买卖,而这种错误观念往往会让他们陷入泥淖。

应视房产为长期资产

他说:“对于普通购房者而言,房产应当被视为一类长期资产。当新发展项目完成时,只有炒房客和发展商受制于市场走势,其他群体都可以静观其变,等待合适时机的出现。”

●关注多间房源,努力磋商议价
赫杉指出,对于有意在当前伦敦市场中寻觅划算交易的买家,都可以采取一种简单但行之有效的策略:就多套房源进行磋商议价,然后选择其中最划算的一间收入囊中。

他说:“如果买家并不过分挑剔,不妨选择5至10间符合心意的公寓或住宅,然后就所有房源同时进行议价,从而充份利用买方市场赋予他们的最大优势。”

●保持良好心态,拿下心仪房源
乌曼斯基敦促那些为自己或家人寻找住房的潜在买家,在完成所有前期的准备工作之后,他们需要聘请一名能够提供实用且中肯建议的专业经纪人,以便帮助他们拿下心仪的住房。

目前,洛杉矶市场上存在大量定价过高的房源,但这仅仅意味著,买家需要努力谈判,并跳过拒绝做出让步的卖家。

他说:“如果你正在寻觅一处同家人居住的刚需住房,则不需要考虑太多因素,购买符合自身需求的物业,然后搬进去即可。”


作者 : 环域居(国际化高端豪华房产网站)
文章来源 : 星洲日报 2019-09-30


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