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2019-10-14 09:24:13  2130830
公寓没电梯 走楼梯吃力‧中年换屋忧钱不够
财富问诊


蔡先生今年52岁、太太50岁,两个孩子年龄20和22岁,是本地大学第一及第三年的学生,课程分别为3年半及4年,大儿子将在明年完成学业,小女儿今年9月才就读。

小女儿目前住在宿舍;大儿子住了两年宿舍,第三年开始在校园附近租房,开销比住在宿舍多一些。

公积金不丰厚  每月盈余1300至1500令吉

蔡先生和太太都是受薪人士,两人月入净收加起来大约5000令吉,资产是一间已供完房屋贷款的中价公寓(750平方呎、2+1间房、一间浴室),一辆10年的国产车、一辆摩哆车及银行存款,还有公积金储蓄,不过数额并不多。这些年工作至今,由于收入不多,因此公积金储蓄并不丰厚,准备保留做退休后的养老金。

目前,家庭的开销主要是孩子读大学的费用、伙食费、交通费、保险费、公寓管理费、水费、电费、电话费、上网费及日常生活的其他开销,每月平均有1300至1500令吉的盈余。

蔡先生说,他们可以工作到60岁,如果公司需要人手,可能有机会以合约方式继续多工作几年,只是福利会被削减。

目前,蔡先生与家人住的公寓是在第五层楼,也是最高那层,那区的5层楼公寓,没有电梯设备,屋龄接近20年,不是永久地契。之前他是在那里租一个单位,后来楼上邻居要卖,因此买了下来,购买至今已经十多年,那时以12万令吉购买,现在值廿多万令吉。

年轻的时候,不觉得步行上楼梯辛苦,可是,在年纪一年一年增加,越来越觉得步行上5楼有辛苦,特别是提重东西、或是生病的时候,如果选择将东西分多一次提,又要上下多一次5楼,或者是一时遗忘拿车锁匙、摩哆车钢盔,或是其他必要的东西,这时要再步行上5楼,会觉得是苦差。

蔡先生说,谈到这里,最近有想过转换房屋的计划,或是多买一个公寓单位,因为有看到发展商促销一些房屋,可能是个购买产业的机会,只是以他们的财务状况和收入,是否可行?希望财富问诊专栏提供一些意见供参考。

答:永佳财务规划公司理财师陈建业说,蔡先生和太太已年届中年,希望转换房屋、或是多买一个房产单位,这计划不是不可行,而是要谨慎规划和计算,这样才会比较妥善。

先卖?先买?

如果是转换房屋,要先卖房屋、还是先买房屋,或是同时进行,这些要有一个共识。在目前市场走势较淡的阶段,想要售卖房屋,除非是售价很优惠,地点很理想,脱售房屋不会面对比较大的阻力,不需担心卖不出的问题,否则会面对规划以外的问题。

假如房屋容易脱售,那么可以先订购房屋,然后开始售屋计划,确保卖了房屋,不会有购买的房屋连接不上,被迫要暂时租屋,在短短不到一年的时间内,要忙于搬两次家的问题。

根据蔡先生来信的叙述,目前居住的公寓单位,比较逊色的地方包括公寓是坐落在租赁契约的土地上,剩下70多年,而且没有电梯。年长的购屋者可能不会考虑,除非是售价比同区的类似单位便宜;在该区居住的年轻人,准备成家,同时已习惯住在那个地区,也希望住靠近父母家,方便可以照应,这样敲定买卖的机会比较大。

说到购买房屋,蔡先生准备订购发展商建好卖剩的单位,或是还在兴建中的公寓,这一点,蔡先生必须先有个打算,假如是已建好、价格是可以负担,而且免律师费、印花税的单位,蔡先生本身有足够的首期钱,那么是可行的。

关于首期钱的事项,由于来信没有提供银行储蓄的数目,不晓得蔡先生能支付多少首期屋款?

可购供期15年贷款低于22万房产

以蔡先生和太太的年龄来看,不能借供期超过15年、超过22万令吉的贷款,假设购买30万令吉的房屋,贷款22万令吉、供期15年,每月份期付款需要1600令吉左右,以目前净收入5000令吉来看,应该符合资格,只是比现在每月1300至1500令吉盈余稍微不足。

也许蔡先生再调整一下开销,加上大儿子明年毕业,到时只要他顺利物色到工作,蔡先生不需要供应他的开销,这样应付每月的房屋贷款分期,应该不成问题。前提是有足够的首期购屋款及申请银行贷款可以获得批准,有些银行会考虑让申请者的分期付款到65岁,蔡太太目前是50岁,这一点是符合要求的。

现在商业银行在贷款者提呈申请时,也会要求出示银行定期存款证书、或是公积金储蓄结存,以加强申请者获批的分数。现阶段,蔡先生并没有其他的贷款分期,例子房屋贷款、汽车贷款负担,而且没有拖欠信用卡债务,同时没有个人贷款负担,相信申请贷款获批的机会应该相当大。

假如蔡先生售卖公寓的计划顺利完成,可以减少贷款的额度,例如贷款50%,缩短分期付款的年数,例如分期付款10年,也可以实现购屋计划。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2019-10-14


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