读者朱晶说，朋友告诉她最近拍卖产业单位增多，据说是因为有不少人供不起房屋贷款，被银行摆上拍卖桌，可以用比市价较低的价位，投标买到不错的房屋。

她来信提问，可以从何处了解到有拍卖房屋？准备加入拍卖屋行列之前，应该做哪些功课？如果投标购买拍卖房屋，会面对哪些对买方不利的问题？

答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，拍卖产业通常分为2种，一种是由银行委托的拍卖经纪代劳，另外一种是由拍卖师，譬如土地局或法庭进行；有些时候，银行也是拍卖师的拍卖小组成员。

拍卖产业分两类

他说，产业经纪一般有不少新旧客户，可以将这些客户列为潜在买家，将要拍卖的单位挂在公司或个人的网页，或是通过报章的广告宣传。

朱晶读者如果要掌握拍卖产业的讯息，可以从借贷机构，例如商业银行、金融公司的分行、拍卖师或律师的办公室，取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪，他们的办事处也有拍卖产业的资料，他们经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外，拍卖产业的公司、产业经纪的网页，也会挂上有关讯息。

一般来说，拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告，以便吸引更多人的目光，让他们加入竞购行列，他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比，拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单说，拍卖通告里边的资料包括以下几点：

●产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料；
●贷款者拖欠借贷机构的详情，例如拖欠的数额；
●银行的律师、拍卖师的联络管道，譬如电话号码、电邮等资料；
●产业的保留价格或所谓的底价；
●拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间。

陈建业指出，对于借贷机构来说，通过拍卖活动出售产业相当耗时，他们的主要目的不是争取最高卖价，而是收回已借贷出去的资金及在拍卖产业涉及的开销。

银行拍卖流程至少需6个月

在银行准备对有关产业进行拍卖，从发出拖欠贷款提醒通知书，直到银行律师向政府相关部门提出申请，以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价，通常需要至少6个月的时间。

如果朱晶准备了解拍卖产业活动如何进行，可以出席产业经纪或产业顾问公司、在酒店举行的产业拍卖会，公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。

陈建业补充，假如可以接受拍卖底价，而且假设你是唯一的投标者，你必须权衡是否应该在这个时候，以保留价标下该产业单位，或者是在下一次拍卖活动掌握机会，因为下一次的拍卖活动将再调低底价的水平。

不过，下一次的拍卖活动，如果售价吸引人，可能会吸引更多投标者，有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平售出。

涉及法庭程序较麻烦

“当投标活动开始时，拍卖师会尽最大努力，鼓励或游说早到的投标者，继续提高投标价。假如价格已超越你自己设定的最高价，不要失望，要保持冷静的头脑；如果投标价已超出你原定的最高价，不要继续投标。你到拍卖厅是购买产业，不是要展示你的财务能力，何况市场上还有不少产业等待你去选购。”

假如要投标购买拍卖单位，通过法庭进行的程序会比较麻烦，就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位，一般还没到法庭，而是经过“LACA”（转让产业拥有权）的程序进行。

不过，最近这大半年的产业拍卖成功率只是一般水平，产业投资者选择多，他们多数会比较谨慎。

严格来说，假如是理想的单位，多数都不会摆到拍卖桌上，但这并不表示拍卖房产没有理想单位，只是可遇不可求。有意竞标者，事先必须做一些功课，包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

一些有过投标竞购拍卖单位经验的人，面对业主不愿搬出去的麻烦，针对这点，陈建业表示，假如庭令已经发出，业主是不能违抗的。

投标后需限定期限内办妥交易手续

另外，如果投标购获产业，要确保你所委托的律师“效率超高”，以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者，支付10%的首期屋款后，通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款，否则10%的首期付款将被没收。

他说，当产业由银行在公开市场拍卖时，一般人会认为，这产业应该比市价低，有些时候的确是，但也有些时候并非如此。

不一定比市价低

对产业投资者来说，拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会，被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构，尽所能脱售产业，以弥补他们贷出去款项收不回的损失。

假如你遇到的是一件不错的拍卖产业，而且考虑购买，最好能依循正规步伐竞购，首先拨电到拍卖师的办公室，要求他们传真或电邮拍卖产业的资料，这些资料包括待售产业的详情。

朱晶读者不要小看这些资料的重要性，其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契／分层地契、是否被第三方申请了私人冻结令、有不少未偿付的账单，例如公寓的管理费和其他费用，而且还住著不愿意搬走的业主或租户。