【前言】住宅房产是大家首要追求的产业，以确保有一个舒适的家园，养足精神后才能应付第二天的工作，工作之余或周末来了，也要有一个消磨时光的场所，购物商场是其中一个好去处，不需要担心去公园散步，可能因为下雨带来的不便，或是万一遇到不法之徒的危害……

迎战网购优化实体店体验

购物商场具备多重功用，这是许多人认可的，尽管如此，友联产业经纪公司总经理包久武则认为，不能再兴建购物商场，假如欠缺规划的兴建，将造成程度不一的冲击，因为一些连锁商店、霸级市场、便利商店，已开始经营邮寄送货或是通过派送员，提供送货上门的服务。

另一位产业顾问预计，购物商场的吸引力会日渐褪色，人潮不会显著增多，业者将会面对更大压力，租户退租后，空出来的店面将有增无减，似乎在可预见的未来，百货零售业、购物商场可能被迫转型、或是突出单一主题来经营，避免因为时代的冲击，逐渐走入历史。

不过，本地零售领域顾问公司创办人陈志强并不看淡这个领域的前景，他说，也许这个行业的业者必须加以革新，或是转型营运方式，百货零售业、购物商场，一样可以屹立不倒。

他表示，不论是家庭成员、年轻的上班族、或是学院生，他们有可能终日在家不出外用餐、购物吗？从其他州前来首都工作、或是在高等院校念书的年轻男女，他们都是在外租房，只有少数是在亲友家暂时居住，虽然他们也会上网购买一些用品或衣物，但是，他们不可能连周末或假日也呆在家中，足不出户，这样应该会很闷吧！

“今天的购物商场，不只是提供消费者用餐或购买物品的场所，就是霸级市场和各种口味的美食店，有一些还设有戏院，眼镜店、牙科诊所、书局、儿童游乐场、五金店、手机专卖店、健身中心，服装店、还有许多各行业的商店，应付不同年龄层消费者的需求。”

“对一些民众来说，逛实体商店会有不同的体验，可以掌握时代进步的资讯，跟进时尚的步伐。”

老商场不得不翻新

回顾70年代的超级市场，相信中年市民对英保良集团仍有印象，在那个年代，国内其他二线、三线城市，还没有超市，如果是在那个年代来首都升学或就业，一般对英保良、金河广场、武吉免登广场不会陌生，这些都是当年著名的购物商场，特别是在吉隆坡武吉免登区的金河广场、武吉免登广场，可以说是从国内其他州来首都旅游，会抽空去逛的购物商场。

经过时代洪流的冲击，英保良早已结束营业，至于金河广场和武吉免登广场，虽然是武吉免登区历史最悠久和著名的商场，不过，这些年来已进行多次的大型翻新与规划，展现多元化与时尚风貌，华丽转身迎接顾客。

旅客不绝  购物是必备行程

陈志强说，虽然一些没有与时代同步前进的商场，被市场淘汰或被迫重组，但是，多数的购物商场，特别是在巴生河流域，其他各州大城市的购物中心，几乎都经营得有声有色，光顾的不只是当地的市民，也包括来自其他州属和外国的游客。

说到游客，配合2020旅游大马年的到来，本地百货零售业者、购物商场，正做好更全面的准备，以迎接前来大马旅游和购物的客人。

吉隆坡是一个国际购物天堂，这里拥有许多购物商场。尽管市中心周围也有一些小型时装店，但这个国家炎热的天气，往往会吸引人群进入宽阔、有冷气设备的购物中心。

自从旅游业发展以来，购物，对每一个游客都有著深刻的意义，无论是享受购买的乐趣、或是为亲朋好友购买伴手礼，一座理想的购物商场扮演重要的角色。

吉隆坡作为马来西亚的首都，购物商场林立，主要有柏威年购物中心、吉隆坡阳光购物商场、谷中城美佳购物广场、吉隆坡花园购物中心、升禧购物广场、成功时代购物广场、刘蝶购物中心等。

此外，位于八打灵再也的有：双威金字塔购物中心、万达购物中心等。

陈志强说，这些是游客较常光顾的高档购物中心，它们各有不同的特色，或是突出不一样的主题，每到旅游旺季，会有许多来自不同国家的游客，穿梭在城市中的各大购物商场，或是大型购物中心。

KLCC广场谷中城Megamall
在亚洲金融风暴之后开张

另一方面，国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，马来西亚的购物商场，大部份聚集在巴生河流域（吉隆坡、布城及雪兰莪），租用率约为80%，在白沙罗区内，除了万达购物商场，还有帝国城商场、白沙罗城市购物商场，以及白沙罗上城的椋鸟购物中心。

吉隆坡柏威年广场零售部首席执行员拿督叶素清说，我们不排除市场上一些零售业专家认为，这是史上最具挑战和竞争的时期之一，甚至比起1997-1998年金融危机时期，因为大量的竞争而更复杂。

即使在亚洲金融风暴那年，吉隆坡阳光广场也能在1998年5月顺利开幕，谷中城美佳广场，紧接著在1999年11月开张。

她说，现在市场多了许多的竞争和变数，与新建的社区商场比较，发展较为成熟的商场，例如谷中城美佳广场、万达购物商场已经过了过渡期，不会受太大的影响。吉隆坡阳光广场也正在采取行动，以消费者为考量中心，同时发挥其绝佳的地点优势。

专业管理+经营主客尽欢

购物商场顾问认为，一些购物商场成功经营，部份原因是引进一些时装旗舰店，例如H&M、Uniqlo、Cotton On和Brands Outlet，还有突出一些与其他商场不一样的地方，以吸引客流量。

不过，当前购物商场的确面对挑战，过去购物商场的风光时代似乎已经过去，如今，商场的业主必须主动、积极一些，以行动证明诚意，确保租户的满意度，同时，还要推动商场的业务。

即使是比较小规模的首选商铺，例如一些主力零售商店，也开始会要求商场业主负担店面的装修开支。

此外，新商场的延迟开业，反映店铺单位或空间的过度供应、顾客流量不多、消费者喜好不断变化，以及租户之间的激烈竞争。

举办各种活动创造人潮

另一位资深零售业顾问表示，优秀的产业管理公司了解，如何为商场增值和提升租户的组合，并不只是做好表面功夫那样简单。购物商场的负责人必须举办各种活动，例如主持节庆活动、商场活动，以及各种促销，以吸引消费者到商场内消费。

大马亨利行零售业咨询董事经理陈海信指出：“许多商场业主不得不提供回扣来留住租户，而许多新商场的产业经理，需要延长租户的免租期，因为商场需要较长的时间来吸引更多客源。”

与过去的黄金时代不一样，现在的商铺租金也有各种不同形式，例如向租户收取固定的租金附加服务费，或是收取一个最低租金额、附加营业额的一定比率，以高者做为基准。

不过，最终一切都归结为：哪一方比较有谈判筹码？例如，如果商场租户是不可或缺的，那么风向自然倾向于租客。假如A级租户（吸引客人的主要店铺）享有较低的租金，并非不可能的事，甚至同时可以获得优待。例如一家足够强大的书店，它可以提出成为商场独家书店的要求。

业主收益率降至8到10%

若与过去美好时光相比，现在情景确实有些不一样，以往商场业主可预期15至20%的收益率，不过陈志强补充，如今拥有8至10%的收益率，已算是不错的了。

虽然租金向来被认为是收入的主要部份，不过，商场业主还是可以在其他方面获取收入，例如公共设施管理费、服务费、手推车租金、停车场管理与收费、商业活动区域和户外区域收费等。

陈志强认为，如果管理良好，综合以上所有辅助收入，商场业主的收益可以增至20%，这并非是不可能的事。

不管怎样，只要多花点心思，百货购物商场，仍是一盘多元收入的业务，管理妥善与专业经营是其中两大要素。

不是单纯买东西

另外，产业顾问公司大马第一太平戴维斯副执行主席史龙展表示：“人们到购物商场购物和闲逛，已经不只是去一个地方单纯买东西，而是要有不同的体验，吸引业主发展一间商场的因素，在于其经常性收入，主要是租金来源，这能帮助企业渡过不景气的阶段。”

他说，综合发展项目中的购物中心，假如是依靠社区中的几千人口来维持，这不是一个长久之计，除非这个商场坐落在规模较大的市镇或市区。

此外，对当地人口来说，车程在5至15分钟内可抵达购物商场，是比较理想的距离，这将有助带动客流量。

除了人口规模，商场周边市民的收入水平也很重要。史龙展说：“我们需要把家庭收入设定在5000令吉或以上，假如低于这水平，人们的消费能力相对较弱。”

他补充，参照顾客的收入、教育水平、生活方式、喜好和购物愿望，这些是业者必须了解的因素，购物商场如今正不断地经历文化演变，科技也参与其中，尤其是通过社交媒体平台来吸引顾客，数据分析则是商场经理的“得力助手”。

另一个重要的因素是：轻快铁或捷运交通系统，从观察得知，若有捷运连接到某个商场，改善出入交通的便利，商场的客流量将逐渐增加。

发展商看好  抢建商场

国家产业资讯中心之前的数据显示，前几年，一些产业发展商先后加入发展购物商场的行列，这些发展商分别有：马星集团（MAHSING,8583,主板产业组），发展双溪毛糯的Star Avenue时尚广场、UEM阳光（UEMS,主板产业组），发展Publika购物商场，位于吉隆坡Solaris Dutamas、高美达（GLOMAC,5020,主板产业组）发展GloDamansara，侨丰控股（OSK,5053,主板产业组），发展Atria购物商场，位于白沙罗再也。

另外，一些规划中的综合发展项目，也包含购物中心在内，例如绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组），发展武吉免登城市中心，合资建造一间结合办公楼、服务式公寓，以及酒店的时尚购物商场。

I公司（I B H D，4251，主板产业组），在I-City项目中，将建造高达百万平方呎净出租面积（N L A）的商场，丽阳机构（TROP,5401,主板产业组）的3个建筑项目，也包含购物商场在内。

这或许反映购物商场仍有不一样的潜能，业者依然看好这个领域的前景。

新商场开张  租金折扣20至30%

史龙展补充，另一个不能忽略的因素是：邻近竞争业者的经营情况，如果相关地区已有竞争对手，而且经营得不太好，那么兴建商场或许不是好主意，除非经营者实际上了解，这是对手本身经营不善，或者明白自己在当地拥有的潜力。

一位零售业顾问指出，由于建筑成本的上升，在大马经营商场将会面临压力，因为已经到了建造、土地和发展成本超过租金增长的地步；不像以前没有商店供过于求的问题，现在即使把旗下商店全部租出，第一年能够至少10%的收益已经是非常幸运了。

不过，这是相当难做到的，现在一些新商场在开张后，出租率都不容易达到80%，并很难在一开始就收取最高的租金，在一般情况下，新商场开张，都会给予租户20至30%的租金折扣。

【结语】尽管是充满挑战的时代，可是并不代表业者都处于劣势，新加入者只要肯做功课，还是有机会的，他们只要加强自己的经营策略，同时管理层需要更强劲、而且周详地计划掌握经营商场的收益。

无论如何，最重要的是，业主需要回归基本面，同时，了解社区居民的性质与需求。