我是小缪，今年36岁，目前是自由工作者，工作与收入并不稳定。几年前曾在国外工作一时，回大马后，经济与就业市场都非常不乐观。公司与人事部在选人方面非常挑剔，也不愿意给比较理想的薪水，几乎都是薪水过低，可能再也回不去以前白领的工作薪酬了。

一直以来，收入都不高，所以都很谨慎的在用钱。渐渐的养成储蓄习惯，目前收入状况有时还得自己补贴。

1. 购买房屋

●想在城市地区购买一间18万令吉以下的新房屋：3房式（可是担心不获得银行贷款）。如愿买得3房式房屋，想把其中两间房租出去，但是担心找不到租客、或找到生活习惯不好的租客。

●买房屋首期最少得付多少？据报道有些人购房屋只付1000令吉，付了这1000令吉，就无需付首期钱吗？

●银行能不能提供全额贷款？

●发展商交房屋钥匙的那个月份，就得开始付第一期的房贷分期？

●购买新房屋需要支付律师费和印花税吗？

●房贷的利息是否会被基本借贷率、国家银行隔夜利率拉高／拉低？如是：已获得的银行房贷，几年过后基贷率或国行隔夜利率升高了，银行是否会跟着调高之前已批准的房贷利息？

●房贷要占收入多少比重才算是财务状况健康，银行才会批准贷款？

●购买的房屋需要多久时间才能转手卖出？

●假如在未付完房贷就卖房屋，卖方需要支付哪些费用给银行？比方说在5年内卖出。

●卖方需支付完所有的银行房贷利息和买屋价格吗？例如：屋价18万令吉X贷款利率4.5%X供期30年＝912令吉零3仙X30年＝32万8330令吉80仙（屋价+房贷利息）。卖方是否需要支付银行总共32万8330令吉80仙？

●能否动用目前的定期存款来支付房屋首期钱？

2.投资

●希望每年都能存钱投资基金／股票，能否动用目前的定期存款来投资基金／股票？

●希望每个月都能存一笔退休金。

●计划每年最少出国旅游一次（亚洲或东南亚国家）。

●目前没买车，所以不需付车贷和维修费，想在几年后买二手车。

●希望在几年后报读更高的学位（目前学费是在2万5000令吉左右，还未包括杂费、交通费、住宿与经费等）。

●有什么办法可以增加收入和存款？

小缪努力累积11万2350令吉的长期资产，扣除长期债务（学费贷款7万2000令吉）后，净值有4万零350令吉，这些是你在国外工作累积的财富，值得欣慰。

开销超出收入
每月无盈余

另一项利好：你至少拥有40.3个月的应急资金，以备急时之需。不过，你必须认真看待目前每月2790令吉开销，已经超出每月2600令吉收入，而且收入是不稳定的，因此每月并没有现金盈余。

换句话说，你无法将每月收入的10%（260令吉）储蓄起来，因此这会影响你未来的流动资产比率、总资产累积及资产净值。

另外，我们看到你晓得如何以房贷利率4.5%、供期30年，计算每月的房贷分期付款，你可以动用定期存款支付购屋首期钱，以便减少欠银行的债务总数，以及每月的房贷分期付款。该笔32万8330令吉80仙是长期债务。换句话说，你的资产净值将减少32万8330令吉80仙。

此外，你可以在5年内出售产业，特别是假如资产已增值，不过需要看银行的贷款合约如何写明及需要支付哪些费用。一般来说，作为卖方，你需要支付买卖合约律师费、经纪费用等等。

申请房贷有难度
可兼职增加收入

不过，我可以预测，你在申请房屋贷款时，可能会面对困难，因为每月的收入并不稳定，目前的开销几乎都是超出收入，或者你需要认真考虑增加每月收入，例如找个兼职来做。

一般情况，银行会看你的总资产，特别是定期存款，过去6个月至一年的薪金，然后才处理你的贷款申请，你的学费和房贷分期付款，必须是不超过每月净收入的35%，这笔支出应该是910令吉。

以房屋贷款分期912令吉零3仙，加上每月学费贷款支出300令吉，总共1212令吉零3仙，已经超出偿债比率限额。不过，一些银行可能会提供贷款给申请者购买房屋，他们选择接受较高的偿债比率，当然需要符合条件。

另外一个选择，你可以申请55%的房屋贷款，以减少每月的房贷分期付款，以便降低偿债比率。新的计算法如下：（利率4.35%、贷款分期30年）。

新方案的每月付款是792令吉73仙（492令吉73仙+300令吉），偿债比率大约是每月收入2600令吉的30.5%，这表示你每月的收入必须至少要有2600令吉。信中提及准备将房间出租，这是不错的规划，不过必须确保所购买的房产位于容易出租的地点，否则还是不要考虑这个选择。

根据大马破产局的数据，每年由于3个原因，共有2万人宣告破产；从2013至2017年这3个原因分别是汽车贷款（26.4%）、个人贷款（25.8%）及房屋贷款（16.7%）。

数据显示，房屋贷款是大马人，第三个被判入穷籍的原因，主要是他们无法偿付每月的分期付款。

另外，2015年基本借贷率，被基贷率取代，为计算你每月的房贷分期付款，我们可以了解两种借贷率的不同。基本借贷率是由国家银行决定，以国行提供贷款给其他金融机构所需成本来计算，因此贷款的成本是由隔夜借贷率设定。

至于新的基贷率，其利率是由各商业银行决定，以融资成本和法定储备为参考，贷款利率的其他组合包括盈利、赚幅、信贷风险，最主要的原因是不受国家银行干预，提高银行贷款利率透明度。

可参考政府房屋计划

另一方面，对于收入不多、想要购屋的首次购屋者，可以探讨以下几个政府房屋计划：

●SKIM RUMAH PERTAMAKU（SRP）

●PR1MA

●SKIM PERUMAHAN MAMPU MILIK PULAU PINANG

●SKIM RUMAH SELANGORKU

●PERUMAHAN AWAM DBKL

●RUMAWIP

●SKIM PINJAMAN PERUMAHAN

小缪读者也可以探讨发展商推行的“先租后买”计划，主要的好处是不需要支付较大笔的首期钱，最多是先付几个月的租金，基本上是向发展商租房屋1至5年，视所签署的合约条文。

一旦你决定购买，其中一些发展商可以将你支付的租金转为购屋订金。另外，国家银行和其他金融机构合作，通过设立10亿令吉资金，协助购屋者减少拥屋负担。2019年1月1日开始，购屋者可以通过大马银行、联昌银行、马来亚银行、兴业银行及国民储蓄银行，以3.5%的利率申请这些融资；建议小缪读者向这些银行了解详情。

除了购买房屋，小缪读者还有以下财务计划：

●采用定期存款投资单位信托、购买股票

●退休规划储蓄

●每年可到东南亚国家旅游

●2万5000令吉的深造计划

●增加收入或储蓄为目标

首要财务目标：增加收入或储蓄

不过，我个人认为，你需要专注在个人财富的管理，例如预算报告、现金流量规划，以克服每月没有现金盈余供储蓄、开销超出收入190令吉（一年超出2280令吉）的问题。每月、每年不足的数目，将取自现有的流动资产。以目前的情况，增加收入或储蓄是重要的财务目标，以便解决各相关问题。

本期主答：邱瓅升马来西亚理财规划协会（柔佛支会）主席