外资争夺战会发生吗？

大马房市近年放缓，国人的消费能力转弱，发展商为了维持销售，只能把目光转向国外，期许以大马的优势，吸引更多外国购屋者的目光，前来大马置产。

不过，这些年来，外国人在大马的置产比率相当低，而且并不是所有州属都具有吸引外国购屋者的条件，对于部份发展商来说，还是以本地买家为主要市场，至于一些高端豪华产业的发展商，则是聚焦在吸引外国投资者的目光。

且来了解，发展商在吸引外国人方面，普遍保持甚么策略及态度。

UEM阳光 满意香港博览会订单

UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）于10月6日及7日，于香港举行了第二家园计划（MM2H）博览会，其首席营运员黄坤景也出席博览会，他指出，出席者皆对博览会表现出高度兴趣，同时反应也非常热烈。

他也披露，在短短3个月内，该公司成功接获的订单价值多达5000万令吉。

黄坤景认为，在香港前景充满不确定因素及美中贸易紧张局势升温的影响下，的确有许多香港人尝试透过咨询MM2H，以寻取更安全的“避风港”，尤其是退休人士。

黄坤景表示，公司旗下较受外国人喜爱的产业项目分别是Mont’Kiara（满家乐）、Solaris Parq及Astrea。

他补充，这些项目之所以会深受外国投资者青睐，归功于公司采取的策略定位，即位于策略性地点。

“这些项目，无论作为购买、居住、投资都是上上之选。”

黄坤景也表示，UEM阳光自今年初，与数位香港伙伴建立合作关系以拓展UEM阳光的销售渠道。

在香港于6月发生动荡后，黄坤景表示可以看到港人对大马产业的兴趣和询问度有所增加。

黄坤景也直言，UEM阳光旗下的Mont’Kiara地理位置优越，毗邻吉隆坡市中心，并提供一流的生活方式和便利设施，如备有国际学校、医疗中心、餐饮和公共商店，如Publika，而Solaris Parq及Astrea同样能够吸引许多香港客户。

他指出，另一项非常受外国人，尤其是港人欢迎的项目是位于柔佛州的Puteri Harbour，这项目拥有美丽的海滨和便利设施。

“香港是一个值得探索的市场，如果有更多机会出现，UEM阳光肯定会持续在香港市场销售产品。”

百乐园产业 欢迎国内外买家

百乐园（PARAMON,1724,主板产业组）旗下的百乐园产业首席执行员马骏骢表示，该公司欢迎任何海内外的买家。

对于有兴趣投资在大马的外国买家而言，他推荐旗下位于槟城的UtropolisBatu Kawan，这项目不仅地理位置适中，而且与澳洲UOW和大马KDU毗邻，步行即可到达，而且附近也备有各种设施和高速公路。

KSK集团 8Conlay外资垂

KSK集团首席执行员兼执行董事柯盈妃表示，旗下的8Conlay发展项目在2015年推出市场后，一直都深受中国、香港、台湾及日本买家欢迎。

“这些地区的买家也是我们除了大马外，最重要的买家。”

柯盈妃指出，8Conlay项目的外国买家占总体的75%比重，目前的销售总额为3亿9600万令吉。

“我们希望透过8Conlay打造一种特殊的生活方式，客户将可透过设计、建筑物精湛工艺来体验，同时，这项生活方式也超越审美之美，并适合大马居民。”

提到KSK集团的营销策略，柯盈妃指出，旗下KSK置地一直与代理商、购屋者合作，也透过直销的方式，向外国买家推荐。

“我们也会与代理商密切互动，假设他们对MM2H感兴趣，我们也将协助申请。”

柯盈妃直言，8Conlay位处吉隆坡市中心也是一个吸引外国投资者的关键因素，据2017年的报告显示，吉隆坡的资本增值平均为5.1%。

她补充，与著名酒店品牌如凯宾斯基（Kempinski）合作维持设施服务也为产业项目增加投资价值，让购屋者能够受惠。

柯盈妃也分析道，大马还有一项价格优势来吸引外国投资者，因与泰国曼谷、香港及新加坡相比，大马的每平方呎价格相对“较可负担”。

“举例来说，以著名住宅房产来看，8Conlay每平方呎为792美元，但是，在曼谷的98Wireless项目每平方呎价格为2061美元，至于新加坡的Ritz-Carlton住宅项目的每平方呎价格为2511美元及香港的YOO住宅项目价格为每平方呎4376美元。”

柯盈妃指出，与部份东南亚国家相比，显然吉隆坡的房价让购屋者能够以较低的成本购入。

她指出，外国人可以在大马购买永久地契产业，并享有与本地购屋者相同的权利及受到国家土地法典的管辖，与香港使用的系统相同，即英国托伦斯系统。

“以经济方面来看，大马的经济增长也相当强劲。”

征阳 主题方式兴建城镇

征阳（SUNSURIA,3743,主板产业组）执行主席丹斯里戴良业表示，该集团的产业项目欢迎国外买家投资，惟目前仍然专注于本地买家。

他指出，集团在进行一项发展项目前，是会细心及精心的去设计。

“我们不会说只是找了一块地盖了店屋或公寓，卖了就完成任务，反而是找了一块地，看可以以甚么主题进行，相关土地的催化剂在哪里。”

戴良业以征阳旗下在厦门大学分校周遭的项目为例，“我们的目标是一定要有大学，以教育为主，同时也涉及智能城镇及打造宜居及永续的环境。”

他补充，在整个概念出来后，产业项目的设计都会往相关方面进行。

“所以我们找了厦门大学，并获得批准建设华文小学（征阳小学），同时也与英国合作，英国10大最好的国际学校之一来建校。”

戴良业指出，该集团也与高端企业合作，引进做孵化器等等的工业，也符合学生学习的目标。

他指出，该项产业项目也有所连接性，且为了进行绿化园林，该集团也成立绿化景观公司，进行绿化如若种植等。

“交通方面，我们也与政府合作，建设火车站，也获得批准建设衔接大道，务必交通完善。”

8大策略吸引外国买家

大马因为多元化社会的关系，吸引不少外国购屋者的目光，以经济方面推测，汇率下滑及政府对外国投资者的限制较宽松，也是吸引外资的原因之一。

尽管马币贬值对本地算是一个坏消息，但是对于汇率高于马币者来说，这将导致国内产业价格“跌至”一个相当诱人的水平。

而与其他国家相比，大马对于外国购屋者的限制较友好，甚至在最新的预算案中，将外国人购屋门槛降至60万令吉也是一大优势。

对于发展商而言，是否还有更好的方式吸引外资的注意力？

市场人士表示，有8大策略可以协助发展商获得外资青睐。

1.了解买家
知己知彼，百战百胜，当然要了解外国买家的需求，为他们提供最适合的房产。也因此，在大数据的时代，收集买家的资料如爱好、资金状况、消费习惯等是非常重要的，发展商可以借此分析出外国买家倾向哪类型、地点的房产，是远在乡区还是位于市中心、有地房产或者高楼产业等等。

另外，设施如游泳池、健身房等是外国投资者看重的设备吗，或者投资者想要更生活化的房产，这些资料分析都对发展商能否为外国投资者提供“量身订造”的房产起著至关重要的作用。

此外，房产项目还应在内部配备许多便利设施，例如游泳池，体育馆和其他有益的最新设施。大多数外国投资者，包括本地人，都喜欢选择提供更好设施的项目。

2.遵循价格下限
虽说大马政府对外国购屋者持较开放的态度，但发展商也必须配合政府的价格下限，中低端的产业皆不允许售予外国人，土著保留单位也一样受限。

至于在全马各州的价格下限有所不同，主要是因为政府为要确保本地购屋者的利益不被侵蚀。

发展商可以依据政府规定的门槛，计划推出的产业类型及价格，并以针对性的方式销售予外国投资者。

3.适当地点
发展商选择的房产地点是非常重要的，因为这是外资考虑购买的关键原因，对外国购屋者来说，郊区和欠发展的地区吸引力较低。

基于外国买家对于地点非常重视，并将影响他们的购屋决定，因此，发展商在进行发展研究时，首要的就是掌握这些情况，并选择在适当的地点开发项目。

以柔佛州为例子，位处策略性地点，靠近新加坡，因此大多数新加坡投资者都喜欢在柔佛买屋，而根据分析，MM2H的申请者则倾向于在槟城添购产业，因为槟城是较受欢迎的退休宜居地。

吉隆坡和巴生河流域因为交通便利，也吸引大批外国投资者。

因此，市场人士建议发展商在进行一个项目发展前，必须在地点上多花时间研究，毕竟将资源著重在获青睐的地点比投入在不太理想的郊区更能为公司带来效益。

4.营销策略
想要成功向外国买家推荐产业项目，有效的营销策略非常重要，因为即使发展项目具备所有的重要特征，并位处理想的地理位置，但缺乏营销宣传，也可能会导致销售不佳。因此，发展商必须拟定一套有效的营销策略，维持产业项目的曝光率。

以技术为基础的营销是目前最新趋势，将更适合吸引外国买家。

这样的营销包括虚拟实境（Virtual Reality），这是一种高科技方法，可以让购屋者在不需参观展销会，也能够体验这项房产。

此外，目前一些发展商也透过社交媒体、拍摄短片、邀请报章及部落客撰写文章等方式进行宣传，以让更多人包括外国投资者接触房产项目。

许多发展商在推出项目时，也会让旗下的营销团队前往目标国进行路演（road show），让外国购屋者在不需前来大马的情况下，也能够了解大马的发展项目。

另外，为了取信当地的买家，发展商也会与目标国的公司合作，以更了解购屋者并可以以当地语言及文化进行宣传，这将能让营销工作事半功倍。

例如，发展商的目标国是印尼，在前往当地宣传时，所需的宣传单、广告宣传、视频等都必须以印尼语为主，以更有效的向当地人推荐，同样的在香港也是一样。

5.促销手法
为购屋者提供现金回扣、送赠品或现金券是最有效及有助提高销量的方式，发展商普遍上都会使用这些策略来吸引客户的目光，不过，这里要注意的是，在提供折扣后，产业价格仍然必须符合外国人购屋门槛，避免在交易过程中出现不必要的麻烦。

目前，大部份发展商也会选择提供全套家具、电器、免装修等吸引买家，甚至，房屋设计也会考量购屋者的爱好。

6.融资
为外国人提供融资管道也是非常重要的，因此发展商会透过与本地银行合作，以方便外国人进行房贷手续，减少外国人面对融资问题。

7.考察团
有部份发展商也会进行考察团，邀请有兴趣的外国购屋者来大马，前往项目地点考察，了解项目的设施便利、地点是否符合本身的心意。

8.大数据
在科技发展越见蓬勃的当下，大数据成为了发展“指标”，收集许多人的爱好、习性并加以分析，这让发展商在进行营销或发展产业时避开了不必要的情况，例如，发展商在建设产业项目时，可以透过大数据分析，了解当下最受欢迎的产业设计；或者在进行营销时，可以针对性的方式，向客户推荐他们所喜爱的房产。

一项产业项目想要吸引无论是本地或外国购屋者的目光，先决条件是符合市场所需，在对的地点、对的类型、对的价格下，再配上成功策略，则一定能够吸引投资者。

【总结】外国购屋者真的有效降低国内居高不下的未售房产吗？这个问题恐怕得让时间告诉我们。

至于未来政府是否会进一步放宽外国置产门槛，还是祭出更有效的政策，相信大家也不需过度期待，还是等发展商提供更多购房优惠会更为实际。