回扣优惠 不失时机‧置产机会多

他说，这几年，住宅房产、零售产业和商业产业市场，供应保持充裕，提供买家不少选择，由于租赁市场成长空间不大，因而影响投资产业市场的成长，不过，好地点的房产，特别是容易出租的地点，例如巴生河流域的八打灵再也、首邦市、白沙罗地区，仍是投资者镇定的地点，这些都是上班族、大学学院生放眼的地点，一般并不愁租客的来源。

除了热门地点的房产单位，产业投资者也把目光转向郊区，有关地区的房产价格，平均比热门地区便宜大约20%，购买来投资可享有资本增值空间，因此，只要守个三几年，一般可以取得比银行定期存款较佳的回酬率。

关于市郊的房产计划，邓志明说，可以放眼目前捷运站、火车站附近，途经地点的房产计划，还有兴建中捷运线附近地区产业，也是房产投资者，可以探讨投资的目标。

公共交通为产业加分

世界不动产联盟大马分会主席倪川鹏说，公共基本设施带动产业市场发展，这是不可否认的事实，在巴生河流域，捷运一线已全面通行几年，至于捷运二线正如火如荼在兴建中，这些基建计划完成后，改善市民出入交通的便利性，在一定程度上将带动周边产业的发展。

由于城市地区塞车情况鲜少改善，因此，在轻快铁线延长后，途经巴生河流域更多城市，在各个时段，不论是工作日或假日，轻快铁几乎都是爆满或是满座，人们选择搭公共交通，或是将车子停放在轻快铁站，然后搭轻快铁去上班或办事。

2020年已到来，预计这样的趋势将日益普及，在先进国家，城市的代步工具多数是巴士、捷运，计程车，在15/20分钟内的步行路程，人们都是走路前往目的地。

他预计，2020年及之后的日子，人们购买房产，会优先考量捷运站或轻快铁站附近的产业，如果有巴士衔接这些站点，可以为这些产业计划加分。

可负担房产看俏

产业顾问公司PropertyGuru表示，在市场需求疲弱、全球经济前景不佳的情况下，PropertyGuru对于2020年房地产业的前景保持中立展望，状态温和。

该公司马来西亚地区经理谢尔顿费南得斯说，对产业投资者、买家来说，2020年继续是个充满机会的一年，不论是准备购买或投资房产，市场有许多优质单位待选择，而且还可享有回扣，10%至20%优惠都是可能的情况。

仲量行产业顾问公司执行董事古玛，他也认同谢尔顿的看法，就是2020年为投资房产、购置产业机会充裕的一年，在巴生河流域，有许多热门地点，市郊地区不少公寓的价格，在30万令吉之间，是可以考虑的选择。

他说：“这是购买房产、投资产业的最佳时机。”

另一位产业顾问曾怀深表示，当人口不断增加，假如车子的数量日渐增多，将会影响人们出外上班、下班回家需要预算的时间，因此，购买靠近公共交通设施地区的房产，放眼中期至长期投资期限，这将是明智之举。

他说，房产的可负担性是关键，土地成本是主要问题，除非政府提供津贴，以本地市民的收入来看，假如以个人名义购买，比较有能力购买的房产，一般在20万至30万令吉之间。

不过，40万令吉或以上的单位，市场上的选择比较多，如果是30万令吉之间的单位，通常是单位数目众多的计划，在一个地点兴建太多单位，如果周边基本设施没有获得提升，能否支撑众多市民的需求，可能也会引发其他问题，例如出入非常不方便，这是需要认真思考的。

年轻人转向租屋

大马国家再抵押机构企业策略组资深副总裁梁思明说，在提供融资方面，该机构扮演重要角色，毕竟购买房屋并不容易，一般人需要十多廿年才能还完房屋贷款。

今天，许多年轻人购买第一间房屋，除非他们的月入超过市场平均水平，否则，有许多都需要父母资助首期款，在80年代中期，如果一个人收入有2000令吉，他会有能力购买房屋，当时，房屋价格可能只是今天的三分之一。

不过，今天，假如个人月入3000令吉，一般来说，单靠个人的财力，很难实现购屋计划，除了有父母资助，或者联名也是另一个解决方案。

长短措施圆拥屋梦

在马来西亚，对于收入停滞不前和生活成本上升的认知，更突显人民购买产业能力的不足。根据美国咨询公司，Demographia国际设定的可负担基准，屋价应该为家庭年收入的三倍，可是，我国新推出房屋的平均价格，依然超出家庭收入的三倍。

这种差异说明了马来西亚人民的负担能力和贷款融资上所面临的挑战，因为寻屋者，以及有意购屋者，都无法负担得起购买产业、或成功申请购买产业所需的贷款，这也是市场供求不平衡现象的写照。

谢尔顿说：“推动和导致这些问题衍生的因素，复杂且紧密相联，并且已经延续了好多年，导致出现呼吁对大马房地产业进行根本性整合的声音。2020年预算案已透过一些临时措施和长期措施，尝试解决这问题。”

“为缓解马来西亚人对拥有房屋所面临的挑战而设的短期措施包括：“拥屋计划运动”（HOC）、国家储蓄银行（BSN）的青年房屋计划（YHS），这两项措施已延长了最初设定的期限。”

地点基设占优势　二手屋需求提升

业界分析员认为，这段期间产业价格下跌，归因于发展商为清掉手上持有的存货、缓解现金流而进行的调整，再加上“拥屋计划运动”带来的冲击，买家可掌握当前市场优势，扩展他们的产业投资组合。

举个例子，柔佛是一个具有吸引力的投资市场，但要注意的是，由于供给和政策冲击，近年来该州的房地产价格出现明显波动。基于这一点，在进入该市场之前，必须全面考虑该地区的现有房地产类型和需求。

在中马地区，吉隆坡和雪兰莪州市场上有意购买产业者，可通过检验购买情绪，才决定是否投资这两个州属的房产。根据2019年第一季度PropertyGuru的消费者信心调查，马来西亚人越来越愿意购买二手房地产市场的产业，好处是可以看到住宅周边设施是否完善。

以上现象归因于购屋者对于特定地区的偏爱，比起建在远离城市中心的新房屋项目，许多寻屋者，多数优先考虑建立在城市中心附近、基本设施完善的住房项目，例如八打灵再也、首邦市，白沙罗地区，沙亚南和蕉赖等较为完善的卫星城镇，能为投资者提供更好的回报，尽管购屋者的负担能力，依然是寻求房屋需考量的问题。

由于房屋价格不易负担的因素，促使不少年轻人转向租屋，不准备购买房屋，趋势正在慢慢转型，因此，推动市场上有财力者，加人投资房产行列，毕竟现在是规划投资房产的时候，市场对租赁房屋持续保持需求。

现阶段，发展商仍有一些卖剩单位，他们会尽量促销，包括提供回扣，或是附送屋内设备，以减少卖剩房屋单位，避免影响公司的现金流量。

房市无泡沫化风险

CBRE／WTW产业顾问公司董事经理符儒仁，较早前在房地产市场展望汇报会上表示：“我们没有看到大马发生恐慌性抛售房产现象，而且也没有价格过热的情况，大马房产市场不存在泡沫化问题。”

他补充，除了少数一些地区，例如其他州属二级城市的房产计划，销售率比较缓慢，其他地区的认购率，特别是巴生河流域，基本处于“合理”水平，有地住宅产业的认购率，平均介于65至70%。

他续称，为了抑制房地产的投机活动，国家银行这些年推行了各种降温措施，并成功让房地产价格在过去3年放缓了5至8%，这些措施包括产业盈利税（RPGT），以及限制外国人在本地持有产业的权益。

创新政策措施救市

新的一年到来，相信各行各业对前景寄予厚望，并将其视为一个充满希望和繁荣的愿景。

随著2020年的到来，业内相关者和分析员，可以根据往年的共同愿景来评估未来。

2020年预算案中引入了一些措施，以解决马来西亚房地产格局中存在的特定问题，以及一些提升市场前景的良好因素，包括低利率环境。但是，由于内部和外部的经济指标参差不齐，其中包括中美贸易紧张局势，导致全球经济成长放缓，以及马币汇率疲软，阻碍了市场展望的乐观性。

谢尔顿指出：“2020年已被定位为马来西亚具有里程碑意义的一年，其目标为实现高收入国家的地位、自给自足经济模式，随著2020年预算案致力于数字化转型，我们会走得更远、成长得更多。证券委员会已经正式注册我国的第一个房地产众筹平台，其他创新的政策措施，也正在设法加入业内，从而提高其多样性和弹性。”

共有产权住房代替可负担屋

除此之外，共有产权住房是将收入合并在一起，共同购买物业的一种做法，并逐渐被视为可解决房屋负担性的解决方案。随著我们踏入2020年，这些解决方案的激增，说明了马来西亚的购屋途径，也随著时间的推移而进步。

但是必需注意一点，这些替代解决方案的增加，突显了住宅产业持续面临的长期问题，而这些问题被预测将持续至2020年：可负担性、市场供求不平衡，贷款融资，依然是房地产业的主要挑战。

在贷款融资方面，国家银行的数据显示，从2018年至2019年的违约率/拖账率有所上升，尤其是在收入不稳定、购买产业价值超过50万令吉的群体当中更为明显。

谢尔顿补充：“这些问题不仅仅限于马来西亚房地产市场，这问题源自于人口增加的压力、城市热点地区土地供应减少。

随著越来越多的买家追求较少的房产，房价自然会上涨，发展商也顺势全力发展利润较高的特定市场。”

B40先租后买获青睐

“先租后买”（RTO）计划，以及Property Guru Loan Pre-Approval（www.PropertyGuru.com.my/preapproval）的探讨金融资格工具，有助解决马来西亚人面临寻求屋子难关的解决方案和替代平台。2020年预算案著重于“先租后买”，这项计划获得了100亿令吉的财政援助，其中包括有政府担保的30亿令吉。

“透过采用“先租后买”的方法，购屋者们可以通过使用租金，而不是支付首期钱，来获得住房单位，这种方法也受到业内一些分析员的青睐，因为它协助解决许多购屋者，面临准备购屋首期钱的问题。”

马来西亚国内的其他住房方案包括：微型住房（microhousing）和共有产权住房（coownership）。微型住房不存在单一定义，通常意思包括紧凑的生活空间，以及公共生活元素。

2019年，微型住房计划由吉隆坡市政局为B40群体的年轻人，在吉隆坡试验性推行，同时也透过马来西亚建筑师协会（PAM），为马来亚大学的学生，争取探索这项计划的机会。

结语
分析员预计，2020年可能会再度降息，预测将在国内创造良好的利率和融资环境。短期内，这项措施有利于购屋，从长远角度来看，这项举措会招来资本增值，因为较低的贷款利润会带动房地产的价格，使到房地产上涨。

2020年预算案降低外国人购买房产门槛和条例，估计外国人对于本地房产的兴趣转浓，可能导致购屋基本面在不久的未来也上扬。