发布: 11:27am 16/01/2020

房价持平·比较基础低·发展商赚幅有望复苏

作者: 李勇坚

（吉隆坡15日讯）由于市况持续疲软，分析员预期2020年产业价格和交易将持平，产业发展商的营收和赚幅则有望逐步复苏，主要因低比较基础。

艾芬黄氏研究表示，产业领域核心每股盈利在2018年萎缩18%后，2019年料基于低比较基础而回升6%及2020年再增长7%，因营收保持成长及赚幅缓慢复苏。

“随着库存减少，我们相信大部份发展商的财务将改善，平均净负债比将从2018年的0.4倍改善至0.38倍，这可让大部份发展商抵御目前的行业放缓。”

该行对2020年产业前景保持审慎，因市况仍充满挑战，政府的刺激措施也减少，因为拥屋计划（HOC）下的豁免印花税已在2019年结束，屋价可负担课题仍存在及银行继续收紧放贷，贷款批准率偏低。

股市马币疲软打击产业需求

“股市和马币疲软也打击产业需求，令产业价格增值受阻。”

该行指出，大部份产业发展商的产业销售在2018年见顶，2019年开始走软，一些发展商也下调销售目标。但是，拥屋计划（HOC）豁免印花税措施延长至2019年杪，应可支持房屋需求。

该行相信2020年财政预算案开放外国人购买共管公寓和服务式公寓，政府支持先租后拥屋（R e n t-t o-Own）和调整产业盈利税（RPGT）将可令产业市场保持复苏势头。

部分发展商对2020年销售深感乐观，例如金务大（GAMUDA,5398,主板建筑组）的2020年销售目标为增长30%，至40亿令吉；双威为增长29%，至20亿令吉和绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）预计增长11%，至33亿令吉，它们对销售成长最感乐观。双威和IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）预期推出更多海外产业及更高的海外贡献以带动销售增长。大部份发展商对本地产业销售仍保持审慎。

发展商折扣回扣
屋价恐承压

房屋价格方面，由于发展商给予折扣／回扣以刺激销售，令屋价继续承压。

据该行了解，回扣可达到10至20%，尤其是已建好未售出的房屋。

这令二手房价也承压，因此导致房价指数（HPI）在2019年第三季仅增长0.2%，写下自2010年（计算HPI的最新基础年）以来的最低增幅。传统上，产业被视为可对抗通膨的资产，但是，HPI仅增长0.2%，还低过2019年第三季的1.3%通膨率，这是2010年来首见。

该行相信屋价增值疲弱已影响市场情绪，导致2019年房产交易平平。

至于可负担房屋保持为产业交易的焦点，导致2019年首9月总产业交易量增长6.3%，至24万3400单位；交易总值增长2.1%，至1030亿令吉。

由于市况持续疲软，预料2020年屋价将持平。发展商无法全面转嫁成本，将导致赚幅缩减。

该行估计吉隆坡产业指数的上市产业发展商，净赚幅于2015年达到20.4%高峰，之后便走软，在2018年下跌至12.7%。竞争激烈和供需疲软，导致产业股营收和赚幅滑跌。

产业领域保持“中和”评级

该行分析名单内的产业公司，预料赚幅从2018年的12.8%，逐步复苏至2019至2021年的14.5至16.8%。更高的库存销售和新盘推出，带动营收和盈利增长。土地成本较低的发展商，将可抵抗当前的疲市和在订价上具竞争力以保持销售。

该行对产业领域保持“中和”评级，认为市况仍充满挑战，这反映在目前低领域估值，2020年平均核心本益比为13倍和股价／账面值0.6倍。

“这可能引发行业巩固或大股东将公司私有化。”