买房三部曲（三之一）：房价高不可攀·买家见招拆招

单年交易次数方面，2016年下跌了11.5%，是二十几年来仅次于1998年的32.3%。

然而，这次相比1998年因金融风暴而房价暴跌，导致产业交易总值大幅下滑47.6%不同，尽管2016年交易下跌了双位数，但交易总值却只下降3.0%。

这显示，市场里的产业价格走高，减缓了交易总值的跌幅。

而这频频上涨的房价也打击了大马人的买房欲望，导致市场陷入低迷。

新房产价高滞销

国库控股研究所认为，大马人的住房负担能力下降，部份原因是发展商给予的住房供应对有效需求反应迟钝。

比如，在2014年大马产业市场的中位数房价是16万5060令吉，2016年是18万8208万令吉。

然而，在2014至2016年间全国推出的新房产单位中，20万令吉以下的房产占不到20%。

该情况发生在各州，当中最为突出的是槟城。

中位数新房产极少

2016年间推出的房产价格均超过25万令吉，而且大部份新推的房产介于50万至100万令吉之间，可槟城同年的市场房屋中位数才19万4724万令吉。

这显示了许多被纳入数据中，价位低于中位数的房子是旧屋，较高几率是已有人住着了，而市场上中位数的新房产极少，导致想买房的民众面对只有“贵屋”的困境。

可负担屋僧多粥少

即使政府致力推出可负担房屋，但那也是僧多粥少。

而且若按首相敦马哈迪在3月提及的可负担房屋价格，应该低于30万令吉，那么市场推出的新房产中该价位的单位也几乎寥寥无几，发展商近年推出的房产价格偏高。

甚至许多发展商对于可负担房价的概念相差甚大，把50万令吉以下的房产纳入“可负担房屋”，这也进一步造成如今民众连“可负担房屋”都负担不起，从而导致房产滞销数量频频增加。

50万以上房产滞销激增3倍

据房产估价及服务局（JPPH）数据显示，截至2018年第三季，滞销房产总值达195亿令吉，当中50万令吉以上的房产是重灾区，其滞销数量从2015至2018年第三季激增3倍，由1967单位增至7778单位。

各州房价增长各异

房价增长方面，国库控股研究所指出，从2000至2016年的房价增了一倍多，一般来说，就是2016年的房价相等于2000年的2.4倍。

而不同的州属、地理位置和住房类型，房子价格上涨的差异更加明显。

住房类型中，独栋和高楼单位的房价写下最高增长率，分别为6.5%和6.4%，相比整体增长的6.1%。

沙房价增8%为柔两倍

各州属中，沙巴房价增长8%，是柔佛房价增长的两倍；再结合上房型，房价上涨的变化就更加明显。

比如，在高端市场上，沙巴的排屋和半独立式住宅的价格从2000至2016年间以8.3%的复合年增长率成长。

相比之下，马六甲的独立式住宅的价格在同一时期，仅录得1.2%的复合年增长率。

房贷压力日益沉重

在本地，大多数家庭都是需要通过借贷购买房屋。

而根据国行透露，城市中收入低于5000令吉的家庭，或其他地区低于3000令吉的家庭，是在申请银行房贷方面面临着最大难题的群体。

融资应注重低收入家庭

有鉴于此，国库控股研究所认为，政府的融资计划应注重于低收入家庭。

“更具体地说，该些计划应针对具有财务支付能力但无法进入商业信贷市场的低收入家庭，以及通过确保能够负担得起的房屋供应充足，而不是通过实施信贷宽松来帮助中等收入家庭。”

毕竟，近年来房价的大幅上涨，造成了房贷压力剧增，也连带加速了马来西亚家庭债务的增长。

根据国行2019上半年金融稳定性检讨报告指出，上半年大马家庭债务占国内生产总值的82.2%，仍处于偏高水平，而推高负债的主因是房贷。

尽管政府出示收紧措施，以应对产业市场的不可持续发展，但“上有政策，下有对策”。

根据商业信贷市场的广泛指标显示，只要符合条件的借款人，仍有充足渠道获取房贷。

但情况持续下去，最终只会造成债台高筑，相信过不了多久，供房不再是一辈子的事。

两代供房成趋势

Harveston丰腾理财机构投资总监兼执行董事彭家耀指出，本地房产市场，现已可看到两代供房的趋势了。

跨代供房文化来自日港

他解释，跨代供房文化来自日本、香港等地方，爸爸孩子联名一起供，不仅更容易获取房贷批准，期限也可延长至数十年。

香港房价天价众所周知，而日本三代供房的说法出自80年代末至90年代初，当时日本楼市在短短数年间暴升了两倍，1990年仅东京地价已相当于整个美国的地价。

拉长贷款期限

而本地方面，随着房价高涨而日益增加的贷款数额，许多民众的偿还能力却远追不上，对此银行给予“通融”，将各种贷款期限拉长。

他表示，车贷也从本来5年延长到7年、9年，已经有显示该趋势。

他举例，过去10、20年前房贷供期一般是20至25年，现在平均拉长到25至30年。

“可以看到，整个趋势一直在延长，之后可能是两代计划，才能完成拥屋的愿望。”

他认为，部份原因是大势所逼，整体薪金增长幅度有限，就拿现在一个大学生薪酬来说，对比10年前的增长幅度不多。

“10年前大学生出来月薪是2000至2100令吉，现在大概是2500令吉，不到3000，可是房价增长却超高，要知道这3至5年房价有缓慢增长，可薪酬增幅仍远追不上，可以预测未来情况。”

他指出，目前薪酬还是处在非常低迷的情况，连拥有最基本的东西都不能是很大的问题。

“这是大马中低收入陷阱的问题，我们有结构性问题。”

新生代理财观念改变

另一方面，彭家耀认为，如今许多新生代的理财观念也产生了变化。

相比上一代的“为明天而活”，新生代的观念是“明天是明天的事情，今天要活出自己的价值。”

新生代倾向享受人生
父母需负责任

他补充，这促使新生代比较会享受人生，像是经常出国旅游。

但这并不是孩子个人的问题，父母也需负上部份责任。

“可能是这代的靠山很大，但上一代的可能是前一代还没累积那么多财富，只好自己去打拼，要为明天而活。”

他认为，父母可能抱有一种“反正迟早要给他们”的心态，与其让他们受苦，还不如提早给他们安排更舒适的生活。

“这没有对和错，但价值观已经变质了。”

他表示，这无形中，让孩子习惯不需要付出太大的努力，或财务上的牺牲。

不过，他认为，往好的方面思考，父母给予帮助相等于让孩子无后顾之忧，可以去拼搏取得一番成就。

他举例，就像父母给予金钱的帮助后，孩子可以选择将省下的钱用在对的地方，像是拿去进修或往更好的地方去发展。

开销模式影响供贷

除此之外，彭家耀表示，新生代的开销模式也是影响供贷能力的因素之一。

大城市交通成本相对高

他指出，尤其住在大城市的年轻人，不能避免的是交通成本相对高，一些拥车族还要面对车贷、维修和保养等费用压力。

“更大的部份是娱乐方面，像是去娱乐场所看戏和逛商场等社交活动，还有去咖啡店或奶茶店，这些都是必要的，除非你不打算融入这社会圈生活，不然就要合群，所以不会有太多个人储蓄。”

还有，对于一些国家高等教育基金（PTPTN）借贷者，尤其是低收入群体的孩子来说更是艰难，刚出社会就是负资产。

“但也不能讲因为要负债所以也不去升学，因为升学才可以改变你的命运。”

开销沉重导致许多人别说供房，连存个储蓄缴首付都极其困难。

他表示，除非你是个非常自律的人，会先进行储蓄再做这类消费安排。

刚出社会可定长远目标

“不过，很多人可能开始没有什么明确的规划，反正跟父母住不需要自己的房子，可等到可以拥有一个房子的时候（才规划）。”

对此，他建议，刚出社会的年轻人，若可以定下一个长远的目标，像是设下首个3至5年存一笔储备金。

买房前规划
须纳入手续和附加费

那对于有储蓄的新生代，是不是只要存了一笔钱交首付，就可买房了呢？

不！哪有这么简单。

彭家耀指出，大多数人在购买房子时，只看到房价在分期付款后可否承担，却忘了检查是否有余钱支付买房手续和其他附带费用。

杂费或其他附带费用，可以是你在买房时的法律费用、保险费、缴税，到买房后入住前的装修和设计等一次性费用，或者是需定时缴付的维护费、管理费、土地及门牌各项税务等。

这些都依据个人选择的房子类型、地方有所差别。

根据大马统计局《2016年大马家庭收入和花费》数据显示，2016年的家庭收入中位数为5228令吉。

他以此举例，由于银行要求的房贷的供款最好不超过月收入33%，假设收入5000至6000令吉的中产家庭，可以选择供款低于2000令吉的房子，若供期大概在25至30年，那么可以选择30万、40万令吉左右的房子。

公寓管理费已倍涨

他指出，若在吉隆坡等大城市里，有地房屋至少要50万以上，有些公寓价格相对有可能性些，但公寓需定时缴付管理费，“这若对比10年前，增长幅度最少也是30到50%。”

他举例，15年前购买的1500平方尺公寓单位售价20万令吉，当时管理费指标是每平方尺15仙，也就是单位管理费225令吉，如今管理费每平方尺30仙，也就是说涨了一倍。

因此，在购买30万令吉的公寓，需要支付10%的首付和其他5至10%的杂费，因此购买前需要确保有至少20%或6万令吉的资金，以及考量到之后的房贷偿还能力和持续性费用。

结语

房价和薪酬增长幅度的不相等，造成民众买房难度一再升级，不仅导致房贷增长而负债沉重，首付与相关费用增长也使民众难以应付。

可生活成本走高下，与其紧衣缩食，不如提高有效收入为佳。