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2020-02-18 11:10:00  2218827
延长租赁契约需知
律师开讲

谢瑞意律师开讲 

在马来西亚,有两种土地保有权,分别是永久地契(Freehold)和租赁地契(Leasehold)。

永久地契表示地主可以永久地持有土地。另一方面,根据国家土地法典(National Land Code 1965)第76(a)项条文,持有租赁地契的地主可以不超过99年地占用该土地。

每个人应该清楚认识到,租赁地契的土地拥有权是归州政府所有,因此当地契过了有效期时,该土地的使用权将自动归还给州政府。

另外一个值得被关注的重点是,马来西亚奉行的土地法典是马来西亚半岛土地法主要的依据。该法典是遵照托伦斯土地登记制度 (Torrens System)而运作。这意味着一旦土地经过登记,登记者便享有不容侵犯的权利。

什么是延长租赁权?

基本上,如果持有租赁地契的地主有意向州政府申请延长租凭权,例如30、60或99年,该地主需遵守一些规定的法律程序。根据大部分州政府发布的通函,该申请必须在租赁契约届满之前完成。

为什么要延长租赁权?

最关键的原因是,当地主拥有家庭及下一代打算继续居住在该处时,延长租赁权能保障土地的占有权和居住权。

除此以外,就算地主计划把该地连同建造好的房产一起售卖,在此之前申请延长租赁权仍然是明智的选择。这是因为当将来的买主向金融机构贷款时,不会面临租赁地契到期的问题。另一个重要的原因是因为拥有少于30年租赁契约的房产市价将会低于拥有较长租赁契约的房产。

如何申请延长租赁权?

根据国家土地法典,有两种方法可以延长租赁权:

(a)第197和第76项条文;或者

(b)第90A项条文

第90A项条文经修订后,规定申请者必须在租赁地契届满之前提交申请。此外,土地用途必须维持不变,在租赁任期内也不容许被侵犯。此条文已经于2018年6月1日在雪兰莪州开始实行。

另一方面,第197和第76项条文严格上来说不是提供关于延长租赁契约的条例。

然而,两种申请方式的第一步骤,都是由提交相关申请表格到州政府开始。

一旦申请获得批准,申请者将被告知所需缴纳的费用和应该经过哪一种程序,以继续接下来的申请步骤。

由于土地问题是归州政府所管辖,所以任何相关的政策和规定也有可能随着不同的州属而有变更。因此,最好在提交申请延长租赁契约前了解全部相关详情。

同时,必须谨记州政府拥有绝对的权力去批准或拒绝任何相关的申请。

租赁契约届满前
提交申请可获保障

我们认为国家土地法典里第90A项条文的的引进,是过去10年来最显著的修正。现在终于可以安心地说,只要在租赁契约届满之前提交延长申请,便能保障租赁地契,得以延续。


文章来源 : 星洲日报 2020-02-18


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