房屋是老的好（三之三）‧当精明屋主‧做好风险管理

对此，理财规划师黄彩蔚建议，民众可在买房时购买房贷保险，为自己与家人做好风险管理。

她指出，房贷保险主要可分为房屋递减定期寿险（Mortage Reducing Term Assurance,MRTA）和房屋固定定期寿险（Mortage LevelTerm Assurance,MLTA）。

“两份保单的保障有所不同，需根据民众的购买意图（居住或投资）进行选择。”

她补充，事实上，一些银行还会给予购买了房贷保险的贷款者一些房贷利率上的优惠，可谓是一举两得。

据iProperty.com.my资料显示，这项保险的价格视贷款者的年龄和房产售价等因素而定，若贷款者年龄越大保费价格越高，通常在房产售价的5%左右。

当中，MLTA的保费付款方式比较灵活，可选择以每月、每季、每半年或每年分期缴付，而该保单所赋予的保障可从之前的转移至新购房产，其受益人可以是任何人。

而MRTA的保费或许相对经济一点，但是需以一次性支付方式缴付，其受益人将直接是银行。

不过，房贷保险主要是让业主在发生意外或死亡后有一个供款保障，所以若因失业供不起，那么也只能眼睁睁看著屋子被收走咯！

房险保障看需求

永佳财务规划公司首席理财规划师陈建业指出，通常银行会建议投保MRTA，并在提供贷款时建议将房贷保险纳入贷款中，这样将减轻业主的负担。

银行通常建议投保MRTA

“不过，如购买时没投保，之后也可以补上，但批准程序可能会比较麻烦，业主也需要另外准备一笔钱支付。”

他解释，就像民众在中年后才想起投保医药保单一样，保险公司疑虑投保者是否有甚么内情，像是身体开始不适或有甚么暗病，而采取较严格的审核。

此外，他指出，要注意的是，若投保MRTA时业主采用较低房贷利率，一旦利率调高后保单保障可能就不足以付清贷款余额，相反的，若投保时采用较高房贷利率，一旦利率低，余额也将退还给业主。

陈建业指出，也有一些人会以投保寿险或意外险来作为代替，虽也可提供到相同保障，但保费方面可能会更多。

所以，一些想以较低的保费又可保障到房贷，并且已拥有个人寿险的业主，最好购买MRTA作为一个基础的房贷保险。

至于MLTA虽说是房贷保险，但受益者可以是家人朋友等，哪怕索赔成功也不能确保真的用在房贷上，而该保单具备了储蓄投资功能，与个人寿险有部份重叠。

资金有限应避免保障重叠

对于较为富裕的人而言，一些保障上的重叠只是小事，更是可以获得双倍保障也感到不错，但对于资金有限的人而言，这种重叠就没必要，还不如将保费投到其他也需要保障的地方。

他表示，保险规划也是理财规划的一环，若民众不清楚自己购买的各类保单情况，可以寻求理财师进行规划。

装修按预算

说起二手房，第一印象总会想到一些破破烂烂的老房子。

虽说买到上述房子的可能性不大，但许多二手房子都是有些年头的，或多或少都带著些过时的装潢设计，或老旧不已的设施设备。

因此，进行装修除了可以住得舒服一点，还可为房产增值，用于进行投资。

拨房价20至30%预算供装修

陈建业指出，通常决定购买房子时，业主就该拨出相等于房价20至30%的预算用作装修。

他补充，若以防万一，可以额外增加一个储备金。

不过，他指出，二手房都有完整的水电路，若情况良好，其他普通的装修预计花费在3万令吉左右。

若是追求满意（完美）就另当别论，期间进行精修、购买更贵的家具、另添预想外的设施等，花费数百千都不是问题。

“但是，你要明白一个人的满意度都不会有尽头的时候，总是会觉得有些地方可以改进，所以最好是根据预算来做。”

毕竟，背上沉重的房贷后，不再适合为装修进行任何贷款。

若预算不够可节约和延迟装修

所以，业主在买后若发现没有预留足够的钱进行装修，陈建业表示，有两个方法可以缓解这情况，就是节约和延迟。

他表示，业主可以依照自身目的进行选择，看是要将装修事项简化还是延长。

他举例，若是自住又不介意麻烦，可以选择延迟工程。先将居住最需要的东西安排好，等入住后再存新的预算进行分阶段的装修。

不过，对于有意尽快出租的业主，也能以现有资金进行有限的装修，像是一切从简，只进行基本装修，不搞家具家电和设计装潢，虽省下一笔，可同时空房租金也会较少。或者是通过自己动手、购买二手家具等方式，减少部份花费，但设备仍齐全。

投资房产2大获利渠道

虽说大部份人购置二手房都是为了居住，但仍有不少数看中了当中商机进行投资。

生产收入涵盖租房和短租

陈建业指出，对于投资房产的获利渠道，主要是生产收入和赚取差价。

生产收入，通常就是以房产为资本不断生产出租金，如今主要的方式有出租房产和短租。

前者是正常出租房子或办公室，定期获取租金，属于比较稳定的收入来源，而后者是倾向于酒店或民宿出租方式，出租天数不定，所以收入时多时少，但因按天计算，若高峰期收入将很可观。

转手房产赚取差价

而赚取差价则是转手房产，通常会选择有发展前景的城市中的房产然后等著升值，或是进行一些增值活动如重新装潢。

不过，陈建业指出，投资房产需要有一定的经济基础和承受风险的能力。

哪怕许多老一辈的人都说买房地产比买车好，因为不会贬值，但他表示，房产市场起起落落，这几十年内房价虽在增长，但期间也曾经跌了近一半。

房产是一个有周期的长期投资，有上升期的同时自然也有低潮期，所以投资者需要有心理准备，难免有市场低迷时被套住的困境。

考察租房需求确定定位

租房市场竞争大，除了战略性地段这主要原因，其他如租金、房子情况、交通等都会影响。

陈建业指出，业主在选择出租时，需考察当地的租房需求和情况，以及确定自身房屋的定位。

举个例子，若是在一个战略地段购买了情况良好的二手房准备出租，但却不知甚么原因导致租不出去，该怎么办呢？

出租困难时可化整为零

他建议，出租困难时业主可以考虑化整为零，像是租给新婚夫妇时，若是整间房子无人问津，也可以考虑出租主人房，价格稍便宜又有厕所阳台等设备。

出租办公室也是一样，现在市场上已有许多小空间的出租方式如共享办公室，给一些创业或自雇人士。

此外，若是大学或公司附近的房屋，可以考虑按目标群来定位。

比如，一些学费昂贵的私立学院学生或是专业性强的职员，屋主可以考虑精修房子，以较高品质的设计和齐全的家具设备收取较高租金，但若是消费能力属于中等水平或以下的，则降低装修成本给予较低房租。

民宿崛起  短租收益高

另一方面，随著政府积极推广旅游业，民宿业近年来也迅速崛起，著名租房平台Airbnb成为了许多人选择旅游租房的主要管道，也为许多人提供了赚取外快的方式。

通常旅游区或闹市都开发的差不多，附近几乎都是二手房，所以有些人选择高价买入房产，打造成短租专用的民宿。

甲转售房产价格中位数涨21%

据如iProperty.com.my2019上半年的房产需求分析报告显示，马六甲转售房产价格中位数大涨20.83%至27万1500令吉，主要是服务公寓的高价位贡献。

该报告指出，当地服务公寓的每平方呎573令吉，相等于其他类型房产的两倍。而这些较高房价转售的服务公寓大多数是位于旅游景点周边，并以作为短租用途。

举个例子：假设当地房价为30万令吉的服务公寓，3房2厕，一晚租金200令吉，那么一个月只要出租10天就可赚取2000令吉，是不是很心动呢？

大马Airbnb连2年东南亚增长最快

据之前报道，马来西亚民宿（短租）业者总会主席黄胜昌表示，截至去年7月为止，大马的Airbnb房源已经超过5万3000间，连续2年成为东南亚增长最快的市场。

他指出，民宿房东透过Airbnb平台，在过去一年已经为马来西亚接待超过325万名游客，为国内经济贡献了30亿令吉收入。

拍卖屋利弊互见

陈建业指出，除了一般的二手房转售，也有些人会选择投资拍卖屋，因其拍卖价格可能会比普通房屋便宜，之后再好好装潢一下再转手就很畅销。

但这些人还是占少数，许多人都对拍卖屋一知半解而不敢触碰。

他指出，拍卖屋确实有较大的风险遇到“烂摊子”，因为感兴趣的民众并不可以进去参观，所以对屋内情况通常不太清楚。

“还有其他考量（因素），像是房屋若是租赁地契，是否能取得州政府批准、如何筹钱支付延长租赁期限等。”

加上有些人认为拍卖屋的意头不好，前任主人可能是破产、意外逝世等情况。

不过，任何事情都是有长有短，他表示，拍卖屋也是有可取之处。

“就比方说，一般购买二手房，若是遇到前业主就有2、3个人，一旦一方谈不拢，买卖情况就会受阻，但拍卖屋不会有这情况。”

他表示，业主和银行在贷款前就已签署了合约，所以一旦房屋经由银行拍卖，就代表欠贷者因无法偿还贷款而将抵押率房屋所有权给了银行，哪怕其中一个业主不愿意也没有权利阻止。

须能承担风险

投资房地产不是甚么罕见事，但你是看准当中的商机，还是在盲目跟风？

就拿一些大学或公司旁的地区，人口密集、房价居高，听著很适合投资，但你认真算过这笔账吗？

举例，假设闹市A的一公寓单位房价从去年30万令吉飙升至今年40万令吉，当地的租金更是从原本的1000令吉翻倍，至2000令吉。

若按租售比计算，40万令吉/（2000×12）=16.667，这表示你需要出租近17年就可回本。

但这还没算房贷利率和日常水电杂费，而且，若是公寓单位还需要另付管理费。

最糟糕的是，若期间出现空白期，你就缺乏一笔租金帮你供屋。

因此，黄彩蔚认为，民众应该事前调查一下该区的出租率、租金涨幅和竞争力等，避免踏入时市场已饱和。

此外，他们需要有承担风险的能力与资金，以应付空白期的情况。

需承担税务风险

另一方面，陈建业表示，投资者也需要承担税务风险。

他举例，就如去年政府调整了产业盈利税，第六年后转售的房子一概需支付5%产业盈利税，而在此之前只是首5年的转售房子需要缴税。

这种突如其来的税务调整需要投资者衡量，或是等待新的时机，就像今年政府已将产业盈利税结算基准年改成2013年，前期为2000年，减轻屋主缴纳的税额。

所以，一些耐心等待到今年的人，会比急于在去年脱售的更有赚头。

结语

二手房子有时候免不了装修这步骤，所以像是装修是否可按计划进行？超出预算又该怎么办？都需要事先预想好。

还有是想当个包租婆／公，也应对投资策略和风险进行考量。

要知道，在风险不可避免的情况下，唯有做好风险管理并且衡量自身承担能力后再做出对自己最好的选择，才是精明的二手房业主。