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2020-06-22 17:45:00  2294249
疫来拍卖屋急升(三之一)‧供不起+卖不出‧房产染疫被拍卖了
焦点策划
(图:123RF)
(图:123RF)

最近这一两年,由于经济和产业市况偏淡,拍卖房产相应增多,造成市场必须力争上游,以便可以站稳脚步。万万没有预料到,2020年初袭击大马的冠状病毒病,让原本已经艰辛的房产市场雪上加霜,房贷违约个案日增,被摆上拍卖桌的房产单位预计日益增多。

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义说,大家都知道,产业单位被摆上拍卖桌,多数与业主拖欠贷款有关,市场上不时有拍卖产业的活动。近年来行情偏淡,被摆上拍卖桌的单位持续增加,估计接下来将有更多的拍卖产业,与本地经济前景看淡、产业市场偏软、失业率偏高息息相关。

“疫情来袭,政府实施行管令,冲击许多领域与行业,不少公司缩小业务规模或被迫结束营业。以这样的形势来看,预计将有一些就业人士、甚至自雇人士,加入失业的大军,当中将有一些选择脱售名下房产,然后在附近租房屋,以解决财务紧绌、短期内的居住问题。”

其实,也有一些房产投资者的单位,会被迫摆上拍卖桌,他们可能在经济、市场好景时购买了几个投资房产,无奈世事难料,产业投资者的财务也受到疫情的冲击,由于拖欠银行贷款,无法同时持有几个房产单位,其中一个被摆上拍卖桌的机会偏高。

谢廉义表示,冠病疫情期、疫后期的拍卖单位,实际数据有待收集与统计,不过可以预见的是,按年比,数据将比前期增加,形势将非常严峻。



拍賣屋價量齊揚

根据安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司提供的数据,2019年第三季共有9294个拍卖房产单位,与前期的8760宗比较增加6%。不过,价值方面则显著增加31.6%,从前期的39亿4600万令吉增至51亿9200万令吉,主要是有一些高价产业。

截至2019年9月,拍卖产业单位在数量方面取得双位数增长,从前期的2万3658宗增至2万6563宗,增幅为12%。至于拍卖产业的保留底价,则从前期的108亿8900万令吉增至143亿8300万令吉,按年比为增长32%,当中有一些是高档产业。

供应过剩+滞销問題
加剧房市困境

谢廉义说,从大马拍卖产业市场的走势,反映该领域在上述期间,出现双位数成长是残酷的事实,接下来预计拍卖产业市场将保持强稳走势,特别是在可以预见的将来,本地和对外宏观经济展望继续受到逆风影响,加上产业供应过剩、滞销问题仍未改善,加剧产业市场的困境。

在已结束的2019年,以截至2019年第三季为基础,再与前期比较,拍卖产业单位继续增加,在量和值方面分别比前期增加12%和32%。

至于拍卖的产业类型,以住宅房产宗数最多,占84%,共有2万2196宗,主要是多数的产业计划,住宅单位占最大比例,接下来是商业产业12%或3316宗、发展地段4%或1051宗。



住宅房产继续是拍卖产业最大的组别,宗数最多,截至2019年第三季共有2万2196宗,印证全国产业资讯中心提供的数据及拍卖产业的情况。该中心的报告指出,住宅房产单位占2019上半年拍卖交易总量的60%,价值方面占51%。

与此同时,商业产业和发展地段的拍卖,各占3316宗和1051宗。在各类型产业的拍卖价值,其中住宅单位占59%或85亿令吉、商业产业30%或43亿令吉,大约是住宅房产的半数及发展地段16亿令吉或11%。

在这之前,政府采取积极措施,削减滞销房产单位,降低外资购买共管公寓的门槛价,从之前的100万令吉降低至60万令吉,或许有助削减一手市场的滞销房产情况,虽然这项措施只局限在一手市场;不过,在一定程度上可阻止看淡效应蔓延至二手市场。


拍卖产业是反映房市重要指标

拍卖产业是反映产业市场其中一个重要指标,可作为预测产业市场未来走势的参考,同时也反映人民的就业情况、收入水平、还款能力。当拖欠贷款分期增加,在一定程度上,显示贷款者若不是规划不当,就是收入出现状况,导致无法如期偿还贷款分期,进而陷入拖欠的窘境。

从2019年第三季与2018年第三季的拍卖单位比较,明显看出拍卖产业已在上升的轨边,不只说明产业市况偏淡,也反映更多市民的持产能力,正受到程度不一的冲击。

有地房产拍卖剧增

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司的数据反映,截至2019年第三季有地住宅的拍卖宗数增加13.7%,达到1万1814宗,前期共有1万零395宗。

至于非有地住宅/分层产业单位,宗数比前期增加5.1%,从9876宗,增至1万零382宗。

价值方面,这两类房产皆取得双位数增长,其中有地房产价值比前期增加18.7%、非有地房产增加18.9%,主要是摆上拍卖桌的中至高档产业占较高比例。



排屋被拍2因素

在有地房产的类别,最多被拍卖的是排屋,共有9235宗(占总数的78%)及31亿令吉(占总数的58%),数据反映,每个拍卖单位平均价34万令吉,排屋被拍卖的原因主要有以下两大因素:

●租金回酬率相对较低,将财力较弱的业主、投资者挤出市场,他们选择通过拍卖脱售套现。

●排屋的业主被归为中层收入者,继续受到收入不稳定影响,有些会选择将排屋脱售。

5166公寓被拍卖

在非住宅/分层产业领域,拍卖的单位是公寓,共有5166宗,几乎占总数的50%,价值10亿9900万令吉;接下来是共管公寓1872宗,保留价值10亿3900万令吉;服务公寓的拍卖单位最少,只有1629宗,价值7亿9900万令吉,可能是因为具备“民宿”潜能,可以转为游客或宾客的短期住宿。

疫情影响租赁
商产惨兮兮

在商业产业领域,有地商业产业、分层商产单位,在数量和价值方面皆比前期增多。

截至2019年9月30日,拍卖的商业产业单位(包括有地和分层商产)总共3316宗(商业和工业产业),保留价值43亿令吉,显示在2019年首3季每月拍卖的商业产业价值平均为4亿7400万令吉。

商产拍卖
店屋办公楼居首

谢廉义指出,截至2019年第三季,在拍卖的商业产业,宗数最多的是店屋办公楼,总共1030宗,价值9亿4500万令吉。不过,拍卖价值最高的是商业/办公大厦,虽然只是34宗,但总值为13亿7500万令吉,主要是整栋大厦拍卖。

此外,有两家购物商场摆上拍卖桌,以2亿5700万令吉保留价拍卖。

整体来说,办公和零售业单位占被拍卖分层商业产业的大多数,这两个领域的拍卖单位共1657宗,保留价值8亿8800万令吉。

南马拍卖地段多

至于地段的拍卖,谢廉义说,截至2019年第三季拍卖地段的宗数总共1051宗,总值16亿令吉,以南马最多,占256宗;中马255宗、北马234宗、东海岸196宗、东马110宗。

拍卖价值方面,则是北马居首,占5亿2500万令吉,接下来是南马3亿6600万令吉、中马3亿2800万令吉、东海岸2亿9600万令吉、东马1亿1800万令吉。

地段拍卖宗数1051宗,比前期(2018年)的776宗数增加35%;价值方面增加46%,达16亿令吉,前期为11亿令吉。

以宗数来说,有地商业产业/分层商业产业,各增长24.6%和28.7%,达到1361宗和1955宗;价值方面,有地商业产业/分层商业产业这两个领域,各增长65.3%和52.6%。

办公楼滞销未改善

拍卖产业单位持续增加,主要是滞销情况未见改善,特别是办公楼。

谢廉义补充,目前经济成长疲弱,受到冠病疫情冲击,一些企业缩小营运规模,半数员工居家上班,影响商业产业的租赁活动,商业产业的投资者可能受到牵连,投资的店屋或办公单位将被摆上拍卖桌。

【结语】

在大马,产业被摆上拍卖桌并非新鲜事;世界各国经济走势偏软,产业市场掀起拍卖风潮,东盟成员国的大马也无法幸免。今年至今,石油价格、马币汇率下跌、经济前景看淡,一场冠病危机进一步削弱人们的还债能力,拍卖行预计今年会有更多产业单位被接管,或者被摆上拍卖桌。

作者 : 文/郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-06-22


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