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2020-06-29 17:04:00  2298375
疫來拍賣屋急升(三之二)‧弄懂拍卖‧抢标价廉美屋
焦点策划

对业主来说,名下产业被摆上拍卖桌是一件逼不得已的事,无奈冠病疫情无情,带给广大市民、产业投资者更大压力,在别无选择的情况下,惟有让产业被金融机构摆上拍卖桌。

保留價與市價相近

实力产业经纪公司总裁陈建业认为,这一次的冠病疫情,预计接下来将有更多产业单位被拍卖,市场上也有一些人等待拍卖产业机会,准备进场搜寻,说不定可以标得不错房产。

“银行在贷款者拖欠分期付款一个时候,将产业进行拍卖时通常保留价与市价相当接近,银行也希望能从产业的拍卖中弥补损失。”

陈建业指出,要参与拍卖产业的投标,个人必须对拍卖的程序有基本的了解,在拍卖会上可能会购获不错的产业,但是要很谨慎,在进行投标时也要理智。

当贷款者拖欠每月的产业贷款分期一段时间,一般至少3个月,商业银行、金融公司等借贷机构在做出相关努力,包括发出法律文件给相关贷款者后,贷款者没有或无法偿还分期付款,这些机构有权拍卖有关产业。

“借贷机构的业务主要是赚取利润,尽管采取相关防范措施,但仍会有一个比率的贷款演变成坏账,原因可能很多,譬如贷款者面对财务问题,好比目前的经济不景气状况,导致他们无法按时偿付贷款分期。”

银行为了保障本身的利益,同时为了避免少数人趁机不还贷款,他们通常会诉诸法律行动,通过公开拍卖程序脱售有关产业,以取回贷款者拖欠银行的贷款。

以预估价作为保留价

拍卖前银行会根据估价师的预估价,作为拍卖有关产业的保留价,这样对贷款者也比较公平,银行不能冒违反法律的风险,而是遵守正规的司法程序展开行动。另外,准备参与拍卖活动者,事先也需要做一些功课,包括掌握一些关于待投标产业的资料,这样在进行投标时,心中那盘账会比较清楚。

拍卖经纪VS拍卖师

拍卖产业通常分为两种,一种是由银行委托的拍卖经纪代劳,另外一种是由拍卖师,譬如土地局或法庭进行;有些时候,银行也是拍卖师的拍卖小组成员,好比发展商有他们本身的测量师及代表律师,情况是一样的。

产业经纪一般有不少新旧客户,可以将这些客户列为潜在买家,将要拍卖的单位挂在本身的网页,或是通过报章的广告宣传。

无可否认的,拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新的顾客,从中建立新的客户来源,开发新的客户名单。

另外,个人要掌握拍卖产业的讯息,可以从借贷机构,例如商业银行、金融公司的分行、拍卖师或律师的办公室,取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪,他们的办事处也有拍卖产业的资料,经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外,特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页,也会挂上有关讯息。

拍卖通告含产业详细资讯

一般来讲,拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告,以便吸引更多人的目光,让他们加入竞购行列,他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比,拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单来说,拍卖通告里边的资料包括以下几点:

●产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料;

●贷款者拖欠借贷机构的详情,例如拖欠的数额;

●银行的律师、拍卖师的联络管道,譬如电话号码、电邮等资料;

●产业的保留价或所谓的底价;

●拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间。

程序需数月完成

对于借贷机构来说,通过拍卖活动出售产业相当耗时,在取回坏账可能会失去宝贵资源,他们的主要目的不是争取最高拍卖价值,而是收回已贷出的资金及在拍卖产业涉及的相关费用与开销。

银行旨在取回放贷资金

在银行准备对有关产业进行拍卖,从发出拖欠贷款提醒通知书,到银行律师向政府相关部门提出申请,以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价,通常需要几个月的时间。

如果个人准备了解拍卖产业活动如何进行,可以出席产业经纪、产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会,公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。

产业顾问指出,假如可以接受拍卖底价,而且假设是唯一的投标者,个人必须权衡是否应该在这个时候,以保留价标下该房产单位,或者是在下一次拍卖活动掌握机会,因为下一次的拍卖活动将再调低底价的水平。

不过,假如有举行下一次拍卖活动,而且价格吸引人,可能会吸引更多投标者,有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平待售。

设投标价上限

当投标活动开始时,拍卖师可能尽最大努力,鼓励或游说早到的投标者不断提高投标价,假如价格已超越自己设定的最高价、不要失望,要保持冷静的头脑,不要受情感所左右,如果投标价已超出原定的最高价,不要继续投标。

在法庭,惟有带着银行汇票的人才获准进入拍卖厅,假如要投标购买拍卖单位,通过法庭进行的程序会比较麻烦,就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。

由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位,一般还没到法庭,而是经过“转让产业拥有权”(LACA)的程序进行。

不过,最近这几个月的产业拍卖活动,成功率只是一般水平,产业投资者选择多,他们一般多数会比较谨慎,避免因小失大。

查清屋子现况

市场上有人这样认为,假如是理想的单位,多数不会摆到拍卖桌上。不过,最近的情况有些不一样,因为受到疫情冲击,一些业主在别无选择的情况下,选择通过拍卖会脱售名下投资单位。无论如何,有意竞标者事先必须做功课,包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

投资拍卖房产面对的风险是:无法进去房屋细看,也可能面对业主不愿搬走的麻烦。针对这点,陈建业表示,假如法庭已发出庭令,业主是不能违抗庭令的。

限定期限内办妥交易手续

另外,关于产业拍卖风吹袭力度加大的趋势,产业顾问米兰多斯表示,如果投标购获产业,要确保委托的律师“有效率”,以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者,支付10%的首期屋款后,通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款,否则10%的首期付款将被没收。

他说,当产业由银行在公开市场拍卖时,一般人会认为,这产业应该比市价低,有些时候的确是,但也有些时候并非如此,假设接下来拍卖单位增多,比市价低的可能性或许较大。

依正规程序竞标

对产业投资者来说,拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会,被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构,尽所能脱售产业以弥补贷出去款项收不回的损失。

米兰多斯说,假如遇到不错的拍卖产业,如果有意购买,最好能依循正规步伐竞购,首先拨电到拍卖师的办公室,要求他们传真或电邮拍卖产业的资料,这些资料包括待售产业的详情。

竞标者不要小看这些资料的重要性,其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契/分层地契、是否被第三方申请私人冻结令、有一堆未偿还的账单,而且还住着不准备搬走的业主或租户。

任何人加入投标拍卖产业时,最好保持理智的思维,假如投标价已超出原本预定的最高价、不要失望,而是保持冷静,以便用最实惠的价格投标获得产业。

疫情影响收入
拍卖屋恐剧增

现阶段大马的市况:经济走势低迷、人均收入减少、失业率酝酿上升,产生连锁效应,不少企业将削减公司营运成本列为首要考量,在这个大环节之下,其中一个措施是:雇主被迫采取裁员或减薪措施,以纾缓成本压力。

除了裁减员工,一些企业也推行自动离职计划,或进行人力资源重组计划,以减少营运成本、提高企业效率。

企业接二连三采取节约措施,员工正规收入相应减少。当收入减少,许多日常开销的步伐将出现混乱状况,房屋贷款分期违约的例子将增多,房产被拍卖的可能性明显存在。如果个人或家庭的财务规划不当,加上平时的收入只足以应付正规开销,当每月收入减少,受薪人士就会面对捉襟见肘的情况。

购屋者协会中文组主任陈锺灵说,假设情况进一步看淡,拖欠房贷分期付款的例子日益增加,如果这样的形势长久不改善,又或者进一步恶化,产业被摆上拍卖桌的宗数将相应提高。

在过去,高档产业的业主陷入财务困境,拖欠产业贷款分期的例子并不多。以常理推论,他们的财务实力比较强稳,因此一般上拖欠贷款分期比较少,不过接下来就很难说。

中低档房产拍卖风险上升

一直以来,中低档产业的业主拖欠贷款的例子,相对来说比较多。这一阶层的受薪者现金持有量并不充裕,只要家庭经济出现不好状况,拖欠贷款分期的问题接踵而来,面临产业被拍卖的风险也上升。

另外,陈锺灵针对拍卖产业的整体数量,比平常时期增加双位数,中低档房产领域受到最大冲击表示,中低档产业业主的产业持有能力相对较弱,他们收入一般属于中低水平,许多时候收入与支出可能持平,一旦收入减少,拖欠房贷分期付款的可能性相对较高,这并不稀奇。

了解市价
掌握保留价

陈建业针对拍卖产业的课题表示,以前人们对拍卖产业兴致不大,直到2009年过后,产业价格逐渐上涨,到了2011年人们觉得拍卖产业单位可以考虑,至少保留价应该比市价较便宜。

在2011年前后,由于产业价格升势太快,半年时间市价可以出现相当大的差额,相比之下拍卖房屋价格比较低,买过来之后稍微装修一番,然后出租或脱售,可以赚取一些利润,其中有的是企业购买,也有的是个人投资者。

他说,在那期间出现炒房现象,关于炒房这一项,其实之前已经存在,只是后来比较活跃。不过,准备加入拍卖产业的投资者,本身必须了解市价、掌握保留价,才加入拍卖队伍的行列。

米兰多斯补充,拍卖产业文件的条文一般都没有商量的空间,因此了解有关条文相当重要,如果有不明白最好是请示律师的意见。至于询问银行的律师不是很适合,通常他们是代表银行,提供银行律师的联络方式,主要是方便买方的代表律师与他们联络。

查看前屋主是否欠费

米兰多斯说,成功标获房产单位最好是将拍卖文件交给律师阅读,然后请他进行搜寻:

●假如有关产业拥有个别或分层地契,他们需要展开土地/地契搜寻,包括查看是否有面对任何限制或抵押等等。

如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的房产单位,可以向发展商索取有关资料。

●假如是产业大厦,好比公寓或共管公寓,可以向发展商查看有关产业现有的状况,例如是否已有分层地契,发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商管理与维修费。

如果发展商已经清盘,并由官方财产托管人接管,有关方面的回应可能比较久,如果拒绝发出交易文件,形势可能变得比较复杂。

假如拍卖文件说明,买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费,成功标获有关单位,在发展商发出同意交易文件之前,投标者将被迫自掏腰包支付这笔拖欠的服务费。

●除了服务费,还须查看门牌税、地税及其他费用,例如该单位的水费、电费是否仍未还清,也许通过律师的查询,需要花一些钱,但可能还是值得的。

千万不要认定拍卖师设定的保留价,低于现有的市价,许多时候所谓的拍卖底价其实很接近市价。

获标后120天内缴清屋款

产业顾问说,一般情况,第一次的拍卖可能很接近现有的市价;假如在第一次拍卖活动没有竞标者,银行通常会在第二次拍卖行动调低保留价10%;假如该产业单位仍无法售出,在第三次的拍卖行动保留价将再调低10%。

投标者当然希望能在第二或第三次的拍卖行动,成功购买该产业单位,因此最好能查清楚有关产业已进行几次的拍卖活动。

拍卖会结束后,如果投标获得该产业,需在90或120天内支付其余的屋款,视拍卖文件如何写明,最好是尽快呈上贷款申请文件给银行、律师,以便开始准备所需的合约与相关文件。

从技术层面讲,在拍卖会上的成功者是新的业主,可是在法律上该产业还不属成功得标者,惟有缴清其余的90%屋款,不论是自付款或通过银行发放贷款,才可以称得上是新业主。

【结语】

假如在购买拍卖产业的过程中一切顺利,个人要计算的是:购买该产业付出的最高代价,包括时间、前业主未偿付的账单、律师费、装修费等等。

总而言之,购获的拍卖产业单位最好能比市价低10至20%,这样才对自己有利。另外还要向银行了解,银行是否准备提供贷款、贷款的幅度及贷款的利率。

作者 : 文/郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-06-29


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