疫來拍賣屋急升（三之二）‧弄懂拍卖‧抢标价廉美屋

银行为了保障本身的利益，同时为了避免少数人趁机不还贷款，他们通常会诉诸法律行动，通过公开拍卖程序脱售有关产业，以取回贷款者拖欠银行的贷款。

以预估价作为保留价

拍卖前银行会根据估价师的预估价，作为拍卖有关产业的保留价，这样对贷款者也比较公平，银行不能冒违反法律的风险，而是遵守正规的司法程序展开行动。另外，准备参与拍卖活动者，事先也需要做一些功课，包括掌握一些关于待投标产业的资料，这样在进行投标时，心中那盘账会比较清楚。

拍卖经纪VS拍卖师

拍卖产业通常分为两种，一种是由银行委托的拍卖经纪代劳，另外一种是由拍卖师，譬如土地局或法庭进行；有些时候，银行也是拍卖师的拍卖小组成员，好比发展商有他们本身的测量师及代表律师，情况是一样的。

产业经纪一般有不少新旧客户，可以将这些客户列为潜在买家，将要拍卖的单位挂在本身的网页，或是通过报章的广告宣传。

无可否认的，拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新的顾客，从中建立新的客户来源，开发新的客户名单。

另外，个人要掌握拍卖产业的讯息，可以从借贷机构，例如商业银行、金融公司的分行、拍卖师或律师的办公室，取得拍卖产业的名单。

一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪，他们的办事处也有拍卖产业的资料，经常会展开拍卖产业搜寻活动。此外，特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页，也会挂上有关讯息。

拍卖通告含产业详细资讯

一般来讲，拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告，以便吸引更多人的目光，让他们加入竞购行列，他的佣金有赖于买卖敲定价的百分比，拍卖师的广告开销则由借贷机构支付。

简单来说，拍卖通告里边的资料包括以下几点：

●产业所在地点、房产或商产单位的面积、地契的相关资料；

●贷款者拖欠借贷机构的详情，例如拖欠的数额；

●银行的律师、拍卖师的联络管道，譬如电话号码、电邮等资料；

●产业的保留价或所谓的底价；

●拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间。

程序需数月完成

对于借贷机构来说，通过拍卖活动出售产业相当耗时，在取回坏账可能会失去宝贵资源，他们的主要目的不是争取最高拍卖价值，而是收回已贷出的资金及在拍卖产业涉及的相关费用与开销。

银行旨在取回放贷资金

在银行准备对有关产业进行拍卖，从发出拖欠贷款提醒通知书，到银行律师向政府相关部门提出申请，以取得拍卖准令、委任拍卖师、订一个拍卖日期、制定拍卖底价，通常需要几个月的时间。

如果个人准备了解拍卖产业活动如何进行，可以出席产业经纪、产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会，公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。

产业顾问指出，假如可以接受拍卖底价，而且假设是唯一的投标者，个人必须权衡是否应该在这个时候，以保留价标下该房产单位，或者是在下一次拍卖活动掌握机会，因为下一次的拍卖活动将再调低底价的水平。

不过，假如有举行下一次拍卖活动，而且价格吸引人，可能会吸引更多投标者，有关产业单位可能以较高价格、或是比保留价更高的水平待售。

设投标价上限

当投标活动开始时，拍卖师可能尽最大努力，鼓励或游说早到的投标者不断提高投标价，假如价格已超越自己设定的最高价、不要失望，要保持冷静的头脑，不要受情感所左右，如果投标价已超出原定的最高价，不要继续投标。

在法庭，惟有带着银行汇票的人才获准进入拍卖厅，假如要投标购买拍卖单位，通过法庭进行的程序会比较麻烦，就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。

由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位，一般还没到法庭，而是经过“转让产业拥有权”（LACA）的程序进行。

不过，最近这几个月的产业拍卖活动，成功率只是一般水平，产业投资者选择多，他们一般多数会比较谨慎，避免因小失大。

查清屋子现况

市场上有人这样认为，假如是理想的单位，多数不会摆到拍卖桌上。不过，最近的情况有些不一样，因为受到疫情冲击，一些业主在别无选择的情况下，选择通过拍卖会脱售名下投资单位。无论如何，有意竞标者事先必须做功课，包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。

投资拍卖房产面对的风险是：无法进去房屋细看，也可能面对业主不愿搬走的麻烦。针对这点，陈建业表示，假如法庭已发出庭令，业主是不能违抗庭令的。

限定期限内办妥交易手续

另外，关于产业拍卖风吹袭力度加大的趋势，产业顾问米兰多斯表示，如果投标购获产业，要确保委托的律师“有效率”，以便在限定的期限内办妥交易手续。

在公开拍卖市场的产业投标者，支付10%的首期屋款后，通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款，否则10%的首期付款将被没收。

他说，当产业由银行在公开市场拍卖时，一般人会认为，这产业应该比市价低，有些时候的确是，但也有些时候并非如此，假设接下来拍卖单位增多，比市价低的可能性或许较大。

依正规程序竞标

对产业投资者来说，拍卖会是一个以较低价格购买产业的机会，被迫将产业摆在拍卖桌的金融机构，尽所能脱售产业以弥补贷出去款项收不回的损失。

米兰多斯说，假如遇到不错的拍卖产业，如果有意购买，最好能依循正规步伐竞购，首先拨电到拍卖师的办公室，要求他们传真或电邮拍卖产业的资料，这些资料包括待售产业的详情。

竞标者不要小看这些资料的重要性，其他要注意的事项包括查看有关产业单位是否拥有个别地契／分层地契、是否被第三方申请私人冻结令、有一堆未偿还的账单，而且还住着不准备搬走的业主或租户。

任何人加入投标拍卖产业时，最好保持理智的思维，假如投标价已超出原本预定的最高价、不要失望，而是保持冷静，以便用最实惠的价格投标获得产业。

疫情影响收入
拍卖屋恐剧增

现阶段大马的市况：经济走势低迷、人均收入减少、失业率酝酿上升，产生连锁效应，不少企业将削减公司营运成本列为首要考量，在这个大环节之下，其中一个措施是：雇主被迫采取裁员或减薪措施，以纾缓成本压力。

除了裁减员工，一些企业也推行自动离职计划，或进行人力资源重组计划，以减少营运成本、提高企业效率。

企业接二连三采取节约措施，员工正规收入相应减少。当收入减少，许多日常开销的步伐将出现混乱状况，房屋贷款分期违约的例子将增多，房产被拍卖的可能性明显存在。如果个人或家庭的财务规划不当，加上平时的收入只足以应付正规开销，当每月收入减少，受薪人士就会面对捉襟见肘的情况。

购屋者协会中文组主任陈锺灵说，假设情况进一步看淡，拖欠房贷分期付款的例子日益增加，如果这样的形势长久不改善，又或者进一步恶化，产业被摆上拍卖桌的宗数将相应提高。

在过去，高档产业的业主陷入财务困境，拖欠产业贷款分期的例子并不多。以常理推论，他们的财务实力比较强稳，因此一般上拖欠贷款分期比较少，不过接下来就很难说。

中低档房产拍卖风险上升

一直以来，中低档产业的业主拖欠贷款的例子，相对来说比较多。这一阶层的受薪者现金持有量并不充裕，只要家庭经济出现不好状况，拖欠贷款分期的问题接踵而来，面临产业被拍卖的风险也上升。

另外，陈锺灵针对拍卖产业的整体数量，比平常时期增加双位数，中低档房产领域受到最大冲击表示，中低档产业业主的产业持有能力相对较弱，他们收入一般属于中低水平，许多时候收入与支出可能持平，一旦收入减少，拖欠房贷分期付款的可能性相对较高，这并不稀奇。

了解市价
掌握保留价

陈建业针对拍卖产业的课题表示，以前人们对拍卖产业兴致不大，直到2009年过后，产业价格逐渐上涨，到了2011年人们觉得拍卖产业单位可以考虑，至少保留价应该比市价较便宜。

在2011年前后，由于产业价格升势太快，半年时间市价可以出现相当大的差额，相比之下拍卖房屋价格比较低，买过来之后稍微装修一番，然后出租或脱售，可以赚取一些利润，其中有的是企业购买，也有的是个人投资者。

他说，在那期间出现炒房现象，关于炒房这一项，其实之前已经存在，只是后来比较活跃。不过，准备加入拍卖产业的投资者，本身必须了解市价、掌握保留价，才加入拍卖队伍的行列。

米兰多斯补充，拍卖产业文件的条文一般都没有商量的空间，因此了解有关条文相当重要，如果有不明白最好是请示律师的意见。至于询问银行的律师不是很适合，通常他们是代表银行，提供银行律师的联络方式，主要是方便买方的代表律师与他们联络。

查看前屋主是否欠费

米兰多斯说，成功标获房产单位最好是将拍卖文件交给律师阅读，然后请他进行搜寻：

●假如有关产业拥有个别或分层地契，他们需要展开土地／地契搜寻，包括查看是否有面对任何限制或抵押等等。

如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的房产单位，可以向发展商索取有关资料。

●假如是产业大厦，好比公寓或共管公寓，可以向发展商查看有关产业现有的状况，例如是否已有分层地契，发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商管理与维修费。

如果发展商已经清盘，并由官方财产托管人接管，有关方面的回应可能比较久，如果拒绝发出交易文件，形势可能变得比较复杂。

假如拍卖文件说明，买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费，成功标获有关单位，在发展商发出同意交易文件之前，投标者将被迫自掏腰包支付这笔拖欠的服务费。

●除了服务费，还须查看门牌税、地税及其他费用，例如该单位的水费、电费是否仍未还清，也许通过律师的查询，需要花一些钱，但可能还是值得的。

千万不要认定拍卖师设定的保留价，低于现有的市价，许多时候所谓的拍卖底价其实很接近市价。

获标后120天内缴清屋款

产业顾问说，一般情况，第一次的拍卖可能很接近现有的市价；假如在第一次拍卖活动没有竞标者，银行通常会在第二次拍卖行动调低保留价10%；假如该产业单位仍无法售出，在第三次的拍卖行动保留价将再调低10%。

投标者当然希望能在第二或第三次的拍卖行动，成功购买该产业单位，因此最好能查清楚有关产业已进行几次的拍卖活动。

拍卖会结束后，如果投标获得该产业，需在90或120天内支付其余的屋款，视拍卖文件如何写明，最好是尽快呈上贷款申请文件给银行、律师，以便开始准备所需的合约与相关文件。

从技术层面讲，在拍卖会上的成功者是新的业主，可是在法律上该产业还不属成功得标者，惟有缴清其余的90%屋款，不论是自付款或通过银行发放贷款，才可以称得上是新业主。

【结语】

假如在购买拍卖产业的过程中一切顺利，个人要计算的是：购买该产业付出的最高代价，包括时间、前业主未偿付的账单、律师费、装修费等等。

总而言之，购获的拍卖产业单位最好能比市价低10至20%，这样才对自己有利。另外还要向银行了解，银行是否准备提供贷款、贷款的幅度及贷款的利率。