疫来拍卖屋急升（三之三）‧别标错屋‧避免赔了夫人又折兵

根据了解，有些加入拍卖产业的投资者，本身就住在该住宅区，而且该区待售的房产一般不多，因此，他们会告诉自己尽量标得（当然也会为自己设下最高标价的底线），在获知其住宅对面挂上待拍卖告示牌（屋主面对经济难题、房屋被迫拍卖），就开始进行购屋规划，包括计算需要准备的首期购屋款。

这些投资者准备投标该房屋，可能是买来作为孩子的房屋，例如孩子已出来社会工作，能够分担房贷的分期付款，住在附近方便有个照应，或者是买来投资，出租给租客赚取租金收入，只要位于好地点，不愁房屋租不出去，房屋就在本身住家对面，方便留意租户的人流情况。

角头有空地房屋受欢迎

另外，一些角头有空地的房屋，在摆上拍卖桌后也相当受欢迎，毕竟角头有空地的房屋不多，在一排有地房屋中，角头有空地的房屋只有一间，另一边尽管是角头，可是多数没有空地，有的是多一、两个窗口。

在平常时期，鲜少见到这样的单位被摆上拍卖桌，不过，这一次的冠病疫情与经济危机，估计会有类似单位待拍卖。

投标前
先了解银行是否愿意放

实力产业经纪公司总裁陈建业说，对华人投资者而言，属于租赁地契的房产单位，即使比市价便宜，也多数不准备考虑，因为，投标购买拍卖产业者，如果有关单位是租赁产业，必须严格遵守完成交易的时间，假如超过期限，并不是缴交迟付款利息就可通行，而是已支付的10%首期购屋款将被没收。

华裔较不青睐租赁地契房产

在今天的房产市场，许多房屋的价格并不便宜，数十万令吉的房产单位比比皆是，10%购屋款也需要数万令吉，对许多人来说，这是不容易储蓄的数目。

当然是其中一项多数人会避开的情况，一些位于地点不理想的拍卖房屋，最好还是不要考虑，个人在投标房屋之前，最好先向银行了解，假如成功购获有关房产，银行是否愿意提供贷款，如果银行的答案是：“不行”，一定有其考量的原因。

假如是一宗银行可以做成的生意，通常银行会接受，然后从十多、廿年的贷款配套，赚取贷款利息。

陈建业说，银行不准备提供贷款的情况，通常是有关房产坐落在低洼地区，一雨成灾、出入不方便、或是位于山坡边，担心地基不稳，有朝一日成为危楼，假如贷款者拖欠分期付款，银行即使将产业“拉回来”，准备摆上拍卖桌，可能也无法脱售。

中价中高价拍卖房产居多

另一位产业顾问表示，个人在投标有关房屋之前，必须做一些功课和准备工作，所需资料包括：取得完整的拍卖通告，拍卖通告里包含有关产业的详细资讯、拍卖时间、拍卖地点，以及拍卖条款等等。

此外，从市场上多个拍卖网站挂上待拍卖的房产单位，可以看出价格从中价、中高价至高价皆有，惟高价的待拍卖单位，数目并不多，反而是中价、中高价的拍卖房产居多。

陈钟灵认为，这一方面与屋主的财力有关，另一方面是产业发展商在推行房产计划时，在单位的比例方面，产业类型以中价、中高价的单位占多数，高价的比率则比较少。

举个例子，在一个综合产业城镇，发展商兴建双层排屋、半独立式房屋、独立式洋房、商业产业则有双层店屋、三层店屋，这些是比较普遍的情况，以这种情况来看，待拍卖的双层排屋比较多，这并不稀奇。

服务公寓拍卖增多

陈建业补充，在一些面积不大的地段，发展商兴建服务公寓（可以是两栋、三栋或四栋楼），假如服务公寓单位数目众多，挂上拍卖网站的数目相对较多，这种可能性也相当高，不过，最近这几年，有些服务公寓投资者，将公寓单位改为民宿，缓冲该领域过剩的隐忧。

在服务公寓买主当中，除了自住者，也有一些是投资者，当中有一些是年轻的买家，如果财力不是很强稳，产业被拍卖的例子也相应增多。

至于投机者，他们有些一次过买了几个单位，在市场好景时还好，不会面对租不出去的情况，可是，当市场景气转淡，无法偿还银行贷款分期，接下来可能被迫面临拍卖的问题。

拍卖屋=便宜屋？

谈到加入竞标拍卖产业者，产业顾问指出，过去几年加入竞标者，有一些是Y世代（Y Generation），可能顺应市场的发展趋势，也可能存在拍卖产业，比其他待售产业较便宜的认知。

Y世代是美国的一个世代名称，所谓的世代人物，就是指在某一段时期内出生的一批人群，他们具有代表性的特色，Y世代是接在X世代之后的一个世代。

在Y世代的范围中，有几个同义词描述这个时期的世代特色，包括网际世代，或称N世代（The Net Generation），千禧世代（Millennials）等等。

针对Y世代投标拍卖产业，产业顾问认为，严格来说，Y世代涉足产业投资的经历，一般还不是很丰富，在买卖产业的过程中，他们尚未累积许多经验。

投标者须做足功课

对任何人来说，准备加入投标拍卖产业行列之前，必须要很熟悉参与拍卖产业需要准备的资料、文件，以及具备的条件，避免好不容易储蓄的10%购屋款，由于本身的疏忽而泡汤。

须先了解银行基本利率

与一般产业的投资情况一样，任何人想要加入竞标拍卖产业，必须先了解银行的基本利率（在这之前是基本借贷率）、个人的收入是否符合条件、财务状况是否平稳，能够领取的产业贷款数额与比例，例如能申请到屋价90%的贷款，或是不能，只能取得85%、80%、或更低比例，这些都很重要。

假如无法取得90%贷款，意味个人需要准备更多自付款，是否有信心在规定的时间内筹获，以便交易可以顺利进行，这是关键。

个人假设投标购获拍卖产业，必须严守需要完成交易的时间，在没有其他枝节问题的情况下，还要有其他方面的辅助，譬如律师楼、土地局的办事效率要好才行。

拍卖产业与问答

产业顾问补充，关于人们对购买拍卖产业的疑问，可归为以下几个重点：

1.为什么产业单位会被拍卖？

当贷款者无法按时缴付房贷的分期付款，借贷机构例如银行或金融公司，在贷款者拖欠数月的分期付款后，将会发出相关信件给贷款者，以催收分期付款。假如贷款者不能在限期内还清分期付款，借贷机构有权拍卖其产业。

2.我们可以从哪些方面掌握拍卖产业的资讯？

我们可以通过报章的拍卖产业分类广告、银行或网络拍卖公司，获知关于拍卖产业的资讯，一些律师楼也有待拍卖产业的讯息，此外，银行的拍卖经纪，普遍拥有这方面的数据。

如果想掌握网络拍卖公司的数据，可以上网查询，采用auction或lelong的字眼登入，通常会有负责拍卖产业的公司供参阅，他们也有附上电话号码供联络，最好选择商誉理想、信用评估较好的拍卖产业网站。

3.竞标拍卖产业前需要掌握什么资料？

假如准备或决定出席拍卖会，在之前必须取得完整的拍卖通告，拍卖通告里包含有关产业的详细资讯、拍卖时间、拍卖地点，以及拍卖条款等等。

个人可以在拍卖之前几个工作日，向拍卖经纪或拍卖网站取得拍卖通告，他们将会根据需要为客户准备文件，并以电邮或传真的方式寄给客户。

4.拍卖日当天必须携带什么文件？

在拍卖日当天出发前，切记要携带个人身分证、或是我们常说的大马卡、大马卡副本、银行汇票，以及完整的拍卖通告供参考。

5.我们可以带个人支票簿进入拍卖厅吗？或是一定要购买银行汇票，需要准备什么数额？

个人竞标者必须向银行购买汇票，个人支票是不被接受的，银行汇票数额就是该拍卖房屋保留价的10%。

如果拍卖当天竞标失败，全额退还该汇票，假如成功得标，该汇票将会用来支付拍卖房屋的10%首期屋款。

6.成功购获房屋，可以进入该房屋查看吗？

在没有得到相关方面的许可，任何人是不能擅自进入房屋检查和观看，最多只能到现场，从外面看看房屋外的状况，这对于评估该房子的价值，可能会有一些帮助。

假如投标的是共管产业，例如公寓，建议向有关产业的管理公司了解，前业主是否有拖欠任何债务，例如管理与维修费、维修储备金、水费、地税、排污费等等。

不过，一些负责拍卖产业的公司，也能协助客户减轻疑虑，包括提供一份详细的未缴付账务单，列明该产业的业主所拖欠的债务。

当然，拍卖产业公司也能按照客户的需要，提供客户产业的市价调查报告，报告里将显示产业附近的房屋市价，以及租金在哪一水平，让客户可以更了解房屋的行情，确保做出明智的投资。

7.如果前业主不肯搬迁该怎么办？

假设前业主或其租户不肯合作，而且不愿意搬出去，成功标获产业者，最好通过律师向法庭申请庭令，在拿到庭令后，才能驱赶前业主或其租户，这需要支付律师费，以及花精神和时间。

8.投标者是否能以保留价或俗称的底价，成功标得房屋？

如果在拍卖日当天，没有其他竞争者下标，那么是有可能以保留价标得该房屋，不过，这种情况不多，比较少听说没有竞争者下标，除非那是很糟糕的房产单位，则另当别论。

9.我们为什么要进行土地搜寻程序？

任何人若准备竞标拍卖产业，必须到指定的土地局，进行土地搜寻程序，以查清楚该产业是否已被冻结、或者面对其他限制；如果有关产业已被冻结，那么必须解除冻结令，要解除冻结令，必须查出是谁对该产业加以冻结，惟有解决冻结后，才能完成产业转移手续。

10.假如投标拍卖产业成功了，一般需要多久的时间缴清房贷欠款？

陈建业补充，拍卖产业投标者，必须在90天或120天内，缴付其余的90%屋款，不论是现金购买或是通过银行贷款，都需在这个期限内缴清，否则10%的首期款将被没收。

【结语】

我们阅读了这几期关于拍卖产业的文章，得出什么结论？拍卖产业单位能碰吗？坦白说：能，不过，必须要很谨慎，一些面对交易限制、或被申请冻结的产业单位，为避免交易过程受阻，最好是放弃，万一交易一波三折，不只交易无法落实，可能还被迫泡掉10%的购屋款。

由于拍卖产业文件没有商量的余地，因此，假如购获拍卖公寓，而公寓业主拖欠数目庞大的管理与维修费，得标者将被迫承担该笔费用，除非拍卖银行事先表明，不必承担这些费用，或是拍卖购获的产业，比市价便宜许多，譬如至少便宜10至20%，那么或许可以考虑。