“疫”屋交易手册（一）疫境买屋　好时机？

金融危机时期房价趋软

犹记得雪兰莪州八打灵再也学生住宿热门地区的房屋，十多年前售价不到30万令吉，最多是32万令吉，当时的价格停在全球金融危机前的水平，或是比危机前价格稍低3至5%，辗转不到5年，大约是2014、2015年，有关地区的房产售价已经倍增，并达到60万令吉或更高的价位。

该区房价随后几年继续走高，但增幅不大，可能增10至15%，介于65万至75万令吉，与十多年前的价格比较，增幅不只一倍，如今，价格不起反跌，交易价在55万至68万令吉，如果过去几年购买，假设以65万至75万令吉敲定交易，这个期间准备脱售，不只没有赚、而且还倒亏。

但是对于十多年前购买有关地区房产的业主，假如他们准备在这个时候脱售房产，由于时机欠佳，能赚的比较少，但不致于亏损。他们脱售的出发点各有不同，可能准备购买另一间较大型，同样也是比市价较低的房产。

当业主有这样的规划，多数会选择以低于市价脱售产业，以便自付款可相应减少。在房产买家看来，这是一件物有所值的单位，机会难得、不容错过，只要人们认为一件东西值得购买，就会设法买过来。

“屋”有所值吸引买家

不是谈疫情期间卖屋吗？为何说将物有所值的单位买过来？最主要是传达卖主一个讯息：“降低求售价，自然会吸引买家的目光。”

需求较高的住宅区或房产计划，即使是在疫情期间，一样会有买家通过经纪查询：“我对ABC房产单位有购买兴致，不知是否有业主准备脱售？”经纪发来的讯息多数是这样：“我们公司有现成买家，想要购买ABC产业计划的单位，不晓得你是否准备脱售名下单位？假如有意，欢迎联络我们。”

这讯息反映一个事实，热门地点的房产，依然有人追寻，即使在疫情期间也不例外。按一般原理，这个时候买家可能会有收获，就是只要售价在可以接受的水平，就会有热门地点的业主准备脱售名下单位，以进行其他规划。

自住+房贷还清 业主不降价

资深产业经纪曾爱清说：“在一些发展完善的地区，多数是业主居住多年的房产，价格不大可能下跌，主要有两大原因：房产单位住的多数是业主与家人，第二：他们几乎已还清房屋贷款，不需要为供款烦恼，也不大可能降价出售。”

理想区屋价持平

她补充：“尽管发生疫情危机，位于理想地区的房产，屋价基本保持在原有水平。”

曾爱清表示，过去几年，政府采取冷却产业市场的措施，已经达到抑制产业市场投机的目标，如今是以供需为考量运作的市场。

这个期间，有条件的产业买家，他们会购买房产投资，在市场和经济较不稳定期间，预料租金保持稳定，有些人可能顾虑收入不稳，选择暂时租屋解决居住问题。

政府再出招救房市

为提振本地产业市场发展，以恢复该领域活力，政府在6月初提出的短期复苏经济计划，关于振兴产业的措施，主要有以下几项：1）重新推出拥屋计划（HOC），有效期从2020年6月1日至2021年5月31日，发展商至少需折扣10%屋价、购买30万至250万令吉之间的房屋，豁免地契转让及贷款合约印花税。不过，地契转让免印花税优惠，仅限于房屋价值的首100万令吉。

2）个人（大马公民）在2020年6月1日至2021年12月31日出售房屋，可豁免缴交产业盈利税（RPGT），不过，每人可享有免税优惠、限售3个住宅单位。

3）撤销购买第三间售价60万令吉或以上房屋、贷款顶额在屋价70%的限制，惟需符合金融机构对个人借贷者的风险评估。

拥屋计划料推动房产

莱坊产业顾问公司董事经理沙古南表示，政府重新推出“拥屋运动计划”（HOC），正值冠病疫情缓和之际推出，具有不一样的意义，预料将推动2020年下半年，以及之后（2021年上半年）一手市场的产业销售。

该项运动的有效期，从2020年6月1日至2021年5月31日，购买价格在30万至250万令吉的房屋，可豁免地契转让、贷款合约免印花税优惠，惟地契转让的免税部份，只限首100万令吉。

他说，发展商普遍专注在清减房产存货单位，现阶段暂时搁置新的产业销售，重新推行“拥屋运动计划”（HOC），料将成为催化剂，以正视目前的产业滞销，协助减轻发展商面对现金流量严紧的隐忧。

料可扶持二手房产

“与此同时，在2020年6月1日至2021年12月31日出售房产，豁免缴交产业盈利税（参考数据表），个人的免优惠限售3个房产单位，预料可进一步扶持二手房产市场，虽然顾虑到存在投机成份，不过，豁免期不到20个月，掀起投机的可能性估计不大，对于需要在这期间脱售资产套现的个人，料可舒缓他们的财务负担。”

“此外，第三间售价60万令吉或以上的房产单位，贷款顶限设定在70%的措施获得撤销，让一些符合资格的投资者，可能在‘拥屋运动计划’（HOC）期间回流市场。”

沙古南补充：“大马产业市场走势低迷已持续一段时间，这些措施料有助于重振产业投资者的信心，最终将对推动经济成长起正面效应。”

有能力者可考虑置产

购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，按常理来说，这段期间会有比较多人选择售卖房屋。对有能力购买房屋者，或许这是可以考虑的置产机会，前提是个人的工作和收入必须稳定。

“金融机构会评估贷款申请者的潜在风险，如果银行认为，申请者的就业领域、前景明朗、收入稳定，日后分期付款没有问题，很有可能批准他们提出的贷款申请，那么，这个期间购买产业是可行的。”

当然，也有一些人虽然本身的就业和收入，基本上都没有问题，只是他们可能不敢贸然进场，选购大型物品，例如房屋，顾虑万一收入出现变数，例如被迫减薪，可能影响日后的按期供屋规划。

失业减薪潮  恐抵销房产利好

产业实力产业经纪公司总裁陈建业指出，在这期间有意售卖房屋者，可能会因为政府推出的振兴产业市场措施，加速他们做出脱售房屋决定，虽然有关措施的作用可能不大，不过可说聊胜于无。

至于有意购买房屋者，在一手市场购买发展商推出的房产单位，可享有免印花税优惠，以及发展商提供的10%折价优惠。

他说，虽然二手市场情况不一样，不过，这段期间有不少待售优质房产，而且有些卖主降价求售，也可能因为卖主不需缴付产业盈利税，将省下来的盈利税转为稍低卖价，以让买家受惠。

产业若发展得好  可带动经济更快复苏

当然，也有一种情况是：假如卖主是在几年前购买房产，如今产业市况偏淡，即使成功售出，未必有赚取盈利，因此，谈不上会被征收产业盈利税。

陈建业认为，房地产业与200多个行业有关连，是重要、影响深远的领域，如果产业领域发展得好，也可带动经济更快复苏。

关于振兴产业市场措施，他说，如果是在非疫情期，有关措施会有带动作用；可是，在冠病疫情期，人们考虑的，可能不只是免印花税优惠，而是日后的分期付款，担心失业潮接踵而来、可能又会有一些人，因为失业选择脱售房产。

失业减薪料比金融危机冲击更大

“坦白说，接下来的失业或减薪，料比1997／1998年的亚洲金融危机、2008／2009年全球金融危机的冲击更严重。”

陈建业表示，根据一些专家保守估计，未来6个月将有200万人失业，可能多达300万人，疫情危机冲击多数行业，旅游业、酒店业、休闲业最明显，至于金融业领域，延长6个月的偿还贷款分期、当中一些贷款可能演变为呆账（NPL），损失或者不小。

公务员可能考虑置产

一般人认为，工作和收入稳定的公务员，普遍不受影响，他们可能会考虑置产，虽然利好措施帮助不大，不过，可以说好过没有，只是多数人持观望态度，也有可能等待拍卖房产机会。

陈建业补充，这段期间，抗疫产品，例如手套、口罩、防护衣、面罩等，还有医药领域，比较不受影响，而且需求比疫情期之前更多。

产业销售明年或回升

说到产业市场近况，根据全国产业资讯中心的数据，2020年首季产业交易量、交易价值，按年分别下跌14%和23%，在首季，完工的未出售房产，按年价值下跌46%，不过，按季微起0.2%。

首季产业交易价量齐跌  滞销房产按季增4%

至于滞销房产（完工未出售+兴建中未出售，以单位计），按季比增加4%，主因是产业交易量减少且缓慢。

虽然“拥有房屋运动”计划于2019年开始推出，不过，一些发展商在2019年的新屋销售，按年比仍下跌2%，说明市场形势严峻期间，虽然提供奖掖措施，未必起显著带动作用，至于目前的偏低利率期，人们是否决定购买房产，仍是个未知数。

政府推行振兴产业市场措施，与发展商房产销售欠佳、滞销单位多有关。多数的产业发展商，公布2020年首季销售数据显示偏弱，按年跌幅介于20至50%，预测2020年次季的新屋销售保持疲软，政府因冠病疫情实施行动管制令，影响广泛且深远。

一般估计，当疫情实际冲击效应明朗化、经济复苏潜能较明确时，产业销售较有可能在2021年回升。

结语

振兴经济配套虽然有助于为产业领域带来正面投资情绪，只是短期内，在今年下半年结束前，宏观经济展望偏弱、产业销售复苏缓慢。如果在明年各领域展望乐观，人民在房产的购买力改善，房产卖主容易脱售，并享有免产业盈利税优惠，买卖双方将各有收获，进而达成双赢局面。