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2020-08-03 11:31:33  2318280
“疫”屋交易手冊(三)疫期现良机‧买屋考眼力
焦点策划


买来投资的房产单位,最好是位于容易出租的地点。若不准备出租,就要有把握是容易转售的地区。说到地点或地区,相信这是多数人感兴趣的课题。

在冠病疫期间,理想的待选购单位甚多,如果放眼理想地点,不论买来自住或投资,若贷款申请获批,应该不难落实购屋计划。

低密度房产易租售

一直以来,低密度房产单位可遇不可求,特别是位于理想地点的房产,例如附近有学院、饮食中心、便利商店、出入交通便利,业主出租或出售比较不会面对竞争压力。

试想想,假设同一个住宅社区或公寓房产计划单位数目众多,当中有不少是投资者/投机者,在争取租户或买家时,自然会面对竞争及被迫降价的压力。

产业顾问认为,购买房产或投资产业,地点是很重要的考量因素。出入方便、治安良好的住宅区,一般是比较多人追求的,不论是自住或投资皆适合。反之,出入交通不方便、社区治安不好的地点,即使房产价格再便宜,也不会引起买家的购买兴致。

治安与环境卫生两大要素

对业主或租户来说,住宅区治安良好、环境卫生,这两大因素的确很重要。沟渠经常阻塞,可能是构造问题,也可能是社区居民素质不均衡,一些人会顺手将垃圾丢进沟渠,导致黑斑蚊虫滋生,有时会发生居民患上骨痛热症的问题。

如果租户有得选择,一般不考虑这样的地点,万一倒楣患上骨痛热症,可能破坏身体的免疫力。租户何苦在还租金之余、还要冒患病的风险?

度假单位具潜能

虽然有些地点属策略性,或者说是旺区,可是出入塞车,也会造成房产买家打退堂鼓,将目光转向其他地区。按常理说,旺区不应该有这样的问题,可能是当初规划时,考量欠周详,以致交通路向的规划不够完善。

交通规划须完善

此外,假如附近设有工厂,特别是化学品、塑胶品、漆料厂等,这样的地点并不理想,某种程度上,会导致周边地区的空气质量比较差。其他不理想的房产地点包括:位于低洼地点、一雨成灾、靠近高压电缆、靠近神庙、不时会有信徒烧香,影响空气的质量等。

另外,太靠近高速大道、轻快铁站、捷运站也不理想,那不是一般噪音,可影响身心、睡眠质量,并非理想的居家单位。

如果是购买度假单位,必须/最好是旅游州、位于旅游城,或是特定主题旅游景点,以应付游客需求。国人为节省支出,加上冠病疫情隐忧仍在,在最近的将来,多数会选择在国内旅游,出国旅游的可能性不大。

拥屋运动成效佳

世界不动产联盟大马分会会长倪传鹏表示,基于“拥屋运动”(HOC)的推行,我国房地产市场在2019年收获可期,并于2020年初取得不错的成果。

疫情不会让房地产崩跌

他说,尽管冠病疫情导致全球经济陷入低迷,但世界不动产联盟大马分会认为,这场冠病疫情不会造成大马房地产崩跌,反之,是投资者考虑进场选购优质房产的好时机。

为何是好时机?倪传鹏认为,一些位于理想地点的房产,价格并不比过去昂贵,而且买家获得一些考虑的时间,以进行周全规划,不像之前,慢一步做决定,就让别人捷足先登了。

谈到房产以地点为优先考虑,他说,地点真的是重要因素,假如房产价格合理,是个人可以负担的,加上位于理想地点,例如位于大学附近或对面的单位,一般是比较少人愿意脱售,如果遇到有业主准备脱售,这样的机会难得,最好是可以考虑。

海外买家青睐

关于滞销房产单位仍在的问题,倪传鹏说,滞销房产问题未解决,主要是有关单位地点不理想,而且高端房产比较受影响,售价在50万令吉以下的房产,价格基本保持平稳。

大马房产优势多

他补充,由于世界不动产联盟的关系,他经常去观察各国房产,也接触到各国的会员和买家,大家对大马房产都给予极高评价,坦白说,我国房产具备许多优势,让不少海外投资者保持购买兴致。

大马其他优势,包括消费便宜、是美食天堂、具备多元文化特色、为英语交流社会等。与区域国家比较,本地房产价格保持竞争水平。

也许有人认为,如果开放或降低外资在本地购屋的门槛,可能会导致本地人付出沉重代价,不过,产业顾问认为,在一个健康的房产市场,有本地买家,自然会有外国买家,只要适当监管,发展商与市场参与者能做得好,外国人投资本地房产,也是对房产市场的一种扶持。

虽然房产市场的滞销单位仍在,发展商不可能停下兴建新房产的脚步,而是按客观情况加以调整。在这种情况下,将房产售卖给海外投资者,也是其中一个办法。

疫情影响置产选择

友联产业经纪公司总经理包久武说,多年来,我们认为店屋公寓是可以考虑的房产类型,一来价格可负担,二来,走下楼或附近就有便利商店,相当方便,不过,要避开楼下是熟食店、修车店的单位。

假如是前者,业主营业时,热热的油烟会影响楼上单位的居住质量,除非住户长时间关闭窗户,也许白天去上班可以这样,可是,放工回到家,不可能连窗户都不打开,总之是两难。因此,在有选择的情况下,应该避开这样的单位。

此外,假如楼下是修车店,并不鼓励购买楼上单位,除非是出租给楼下修车店员工,或许还可考虑。

白天修车店的试车噪音,的确让人很不舒适。

靠近菜市场医院利弊互见

在过去,我们会认为,住家靠近菜市场、医院也不错,不过,冠病疫情冲击许多领域与地区,人们想法有些改变。一些人认为,大马的冠病疫情,许多感染群与大型菜市场、附近社区有人确诊有关,而且或在没有预知的情况下,社区被封锁,因此,住处靠近菜市场,不见得理想。

在这之前,有人认为若住家与医院距离不远,当发生紧急事故如受伤、急病时,会比较方便,特别是家中有长者成员。不过,也有人有不一样的想法,觉得太靠近医院未必理想,经常听见救护车进出会影响心情。

理想置产地点因时而异

因此,所谓理想的置产地点,也会因为社区规划转变、疫情危机来袭而改变。

实力产业经纪公司总裁陈建业说,有些上班族(租户)属意楼下是购物商场的服务公寓、或是楼下有便利商店,步行5至8分钟就是轻快铁站、饮食中心,下班回到住家前,可以在附近的饮食中心用餐,或是打包餐饮料回家享用。

另外,也一有些人属意投资附近有学院的房产,当然,也必须是附近设有轻快铁站、饮食中心等基本设备,才算是比较完善的住宅社区。

买二手屋须考量地点地契

说到房产地点扮演的重要因素,陈建业表示,购买二手屋可以比较确定策略地点的重要性,因为购屋者可以清楚看到周边基本设施是否完善。好的地点必须拥有多元化人口类型,例如大专生、上班族、外国专业人士、经商者等等。

住户类型单一有风险

假如只有单一的住户类型,难免有风险,例如若学生居多,一旦学校放长假,出租率和租金可能会受影响。

他说,购买二手屋除了地点考量,也要看房产单位是坐落在永久或租赁地契的土地上。倘若是在租赁地契,需要了解地契还剩下的年数。

如果剩下年数不多,例如不到50年,可能只剩下三十多年,必须确保可以取得银行贷款,才可以支付购屋订金,避免付了订金,却因为无法取得贷款,被迫放弃购屋计划。

他补充,购买二手房屋除了考量地点和地契类型,另一个需要重视的因素是:卖主是否已还清房屋贷款,或是房产单位被执行私人冻结令。已还清房屋贷款的单位,转换名字的程序和手续会比较简单。

若面对冻结令须解冻

此外,一个面对私人冻结令的房产单位,必须找出是谁进行冻结,解冻了才可以继续进行交易手续。

房贷获批才付订金

陈建业说,购屋者在订购房产前,必须确保申请房屋贷款可以获批,这样才不会浪费已支付的购屋订金。签署买卖合约前,必须确保已和银行签署贷款献议文件,先后秩序对了才是上策。

订金付合格经纪公司

也是资深产业经纪的陈建业,在温馨提醒新人购屋者时表示,支付购屋订金时,一定要支付给合格的产业经纪公司或律师楼,不要将订金支付给产业经纪本人,避免引起钱财纠纷的风险。

如今人们出售产业或购买房产,都通过产业经纪。会见产业经纪时,切记取得对方的名片,确保他是该产业经纪公司的员工,或是合法的产业经纪。

他说,在科技进步的网络时代,人们容易进行复制与更改,假名片到处可见,所以务必确认所有细节后才付款。

取得共识才能交易

在转手市场,买卖是买方与卖方之间的事,在草拟买卖合约前,双方都能提出条件与要求。

关于合约的拟定,建立在双方协商的基础上。在进行交易前,任何条件都能提出来协商和讨论,双方取得共识后,才能继续进行交易。

买方为确保自己的利益,在签署订购表格前,可要求注明:假如超过两家银行不批房贷,可全数取回先前支付的购屋订金,尽可能把所有细节都注明在订购表格上,以更好保障自己的权益。

与此同时,产业经纪一般会介绍相熟的律师和银行给客户,可以作为参考。比较妥善的是自行找律师楼和银行,不论是买方或卖方,建议各自聘请自己熟悉、有经验的律师,万一在交易过程面临争议细节时,共用律师比较难代表双方利益处理问题。

物流产业货仓向好

再谈到购买房产地点重要性,在购物商场之上的服务公寓,为何是近年的房屋新宠?同样是以便利为出发点,只要搭电梯下楼,就是购物商场,商场内有各类商店,非常方便,在周末或假日,如果不准备驾车出外用餐,一样可以解决餐饮方面的需求。

商产需时返正轨

虽然说冠病危机削弱商场的功能与重要性,不过,危机将会过去,到时位于黄金地带,例如靠近捷运站的购物商场,或是商场上的服务公寓,将能恢复昔日光芒。购物商场、办公楼的资本和租金,去年已开始下跌,预料需要一些时间回到正轨。

倪传鹏补充,由于网络购物日增、物流产业、货仓领域展望向好,一些企业或财团,会选择投资这类型产业,以掌握资本上涨,进而取得可观回酬的优势。投资这些产业,最好是选择靠近港口的地点。

港口附近房产具增值潜能

此外,港口附近的房产也具备增值潜能,物流公司会选择投资附近房产,以作为员工的住宅单位,或是出租给相关领域人士。

管理达标公寓可增值

陈建业表示,假如是购买有关房产供投资,除了确保地点理想外,也必须对租金的回报率有一定的把握。二手房产可以看到居住的租户类型,一般来说,高素质的租户比较难求,如果在该地区居住的,多数是高素质住户或租户,那么,投资的产业也能吸引高素质租户。

须对租金回报率有把握

如果投资的单位是共管公寓,必须先了解公寓的管理是否达标,毕竟专业的管理,是决定产业升值的关键因素,除了负责维护公共空间,同时还得妥善管理住户。产业管理得好,可以大大推高产业的升值潜能。

举个例子,假设一个30万令吉的房产单位每月租金1500令吉,本益比是16.7倍,属于投资价格范围,可考虑将产业出租。衡量投资成本高低方程式,其计算方法:产业价格/12个月租金=本益比。

结语

在冠病疫情期间,只要个人财力条件许可,想要在理想地点购买房产,落实的机会是非常高的。过去,比较难指望理想地点房产待售,如今,情况有些不一样,不只待售房产单位增加,房价也比之前稍低,可说是比较少有的置业、投资房产机会。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-08-03


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