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2020-10-22 07:10:00  2363288

丁杰隆.政府应该拯救房地产商吗?

城乡大桌

尽管马来西亚的房地产属于自由市场,但从独立至今,购屋者的议价能力仍然偏弱,单凭购屋者本身和政府目前推出的可负担房屋总量,也仍然不足以影响国内房地产价格的走势,以及施压发展商建造更有品质的房子。

发展商拥有主导市场的强大能力,主要因为政府亲发展,并且和发展商走得非常密,乃至晚近新镇的综合规划与发展几乎全数“外包”给发展商,才有所谓“城镇发展商”(township developer)的出现,发展商不只兴建房子,也一手包办了城镇的公共道路衔接、商业办公、餐饮、休闲、教育、保安、医疗保健等设施,只差市民尚未需要额外缴税给发展商。

第二,政府政策亲发展。例如,由于滞销房子数量在这几年节节上升,政府和大马房地产发展商协会(REHDA)“携手”推出了一轮又一轮的拥屋计划(HOC),除了“协助”人民购屋(同时也协助发展商解决滞销问题),更不惜放宽条件让外国人购买本地房子。

所以,在这个号称“自由”的市场中,虽说房地产的均衡价格和数量是由供需力量所决定,但我们很少会发现房地产价格下降,就算面临滞销,也很少发展商会将滞销单位降价出售。因为在关键时刻,政府必会出手,发展商们不忧愁。

第三,政府自己也是房地产商。众所周知,政府本身即是经济领域里的最大参与者。政府旗下有许多以产业为主的相关公司,如实达集团、马资源、马友乃德集团、森那美产业、城市发展控股(UDA),也有逐渐将业务重心扩展至私人房地产投资与发展,如公积金局、国防卫队基金局和朝圣基金局。

由国库控股独资拥有的马友乃德集团本月献议旗下子公司UEM阳光以换股方式与绿盛世合并,就引起了市场哗然,朝野质疑。特别是后者的负债比超出业界水平,因而被看作是国库控股要拯救绿盛世。

两家公司一旦合并,马友乃德集团仍会是UEM阳光的最大股东,新公司主席将由UEM阳光董事担任,而绿盛世则在成为UEM阳光的独资子公司后,从交易所除牌。

值得注意的是,合并后的新公司将成为全马最大的房地产发展商。换言之,政府自己将会变相成为我国房地产市场里的最大发展商。讽刺吗?

不仅是朝野,一般百姓也必拥有许多疑问,政府相关公司出手主导合并的背后目的是什么?为什么是合并这一家,而不是其他家?国库控股主席兼“阿爸”对此似乎依然保持缄默。

马友乃德集团的解释是“鉴于经济低迷,业者迫切需要整合资源和能力,以提高业绩和可持续性”。然而,这次的合并献议若成功完成,是否也变相鼓励其他同样面对房子滞销的私人房地产发展商待价而沽,就算是最坏时刻,政府也必会出手“整合资源”?

早在去年同时期,绿盛世首席执行员在接受星洲财经访问时就坦言,绿盛世要减低高债务,就是加速卖房子,实现获利增长,创造庞大现金流。但是,在面对疫情冲击当前,经济低迷,又如何能够“加速卖房、创造金流”?

如果卖不完的房子,就要政府埋单吃掉。那么,每一天街边的低收入小贩也会有卖不完的椰浆饭或糕点,请问政府又会如何协助他们?

作者 : 丁杰隆
文章来源 : 星洲日报 2020-10-22

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