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2020-12-07 10:22:23  2389213

拍卖屋有便宜可捡? 资料文件有处可寻

产业问诊


朱先生和陆小姐说,最近拍卖屋增多,听说成交价比之前市价更便宜,所以想趁目前偏低的水平进场捡便宜屋。请问:“投标有地房屋和分层产业,例如公寓或共管公寓,需要注意哪些事项?”

还有,我们可以先从哪些管道取得投标房产的资料?在前往投标房产之前,需要准备哪些文件?另外,行管期间是否有进行产业拍卖活动?

答:购屋者协会中文组主任陈钟灵说,投标有地房产或分层产业,需要了解有关产业是否拥有个别地契或分层地契,包括需要展开土地/地契搜寻,查看是否有面对任何限制或抵押等等。如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的房产,可以向发展商索取有关资料。

如果是公寓或共管公寓,可以向发展商查看有关产业现有的状况,发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商大笔的管理费与维修费。我们可以从借贷机构,例如商业银行、金融公司的分行,拍卖师或律师的办公室取得拍卖产业的名单。

实力产业经纪公司总裁陈建业补充,产业经纪通常有不少新和旧客户,可以将这些客户列为潜在买家,将要拍卖的单位挂在本身的网页,或是通过报章的广告宣传。

此外,拍卖经纪到拍卖地点也会认识一些新顾客,从中建立新客户来源,开发新客户名单。一些与银行及拍卖师有紧密合作的产业经纪,他们的办事处也有拍卖产业的资料,他们经常会展开拍卖产业搜寻活动,互联网特别是拍卖产业公司、产业经纪的网页,也会挂上有关讯息。

拍卖通告清楚列出房产资料

一般来说,拍卖师会尽所能公开产业拍卖通告,以便吸引更多人的目光,让他们加入竞购行列。简单来说,拍卖通告里边的资料包括以下几点:一、产业所在地点、房产单位面积、地契相关资料;二、贷款者拖欠借贷机构的详情,例如拖欠的数额;三、银行的律师、拍卖师的联络管道,譬如电话号码、电邮等资料;四、产业的保留价格或所谓的底价;五、拍卖日期、拍卖地点及开始拍卖的时间。

假如拍卖文件说明,买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费,假设你们成功标获有关单位,在发展商发出同意交易文件之前,可能被迫自掏腰包支付这笔拖欠的服务费。

除了服务费,还必须查看门牌税、地税及其他费用,如水费、电费是否仍未还清,也许通过律师的查询需要花数百令吉,但可能还是值得的。假如律师给的意见是“不宜购买”,最好是不要;假如律师亮的是“绿灯”,那么可以继续进行有关交易。

底价不一定低于市价

另外,千万不要认定拍卖师设定的底价低于现有的市价,许多时候所谓的拍卖底价,其实很接近市价的水平。

通常第一次的拍卖可能很接近现有的市价,假如在第一次拍卖活动,没有竞标者,银行通常会在几个月后的第二次拍卖行动调低底价10%。假如该产业单位仍无法售出,在第三次的拍卖行动,保留底价将再调低10%,以此类推。

多数人当然希望能在第二或第三次的拍卖行动,成功购买该产业单位,因此最好能查清楚有关产业是进行第几次的拍卖活动。假如可以接受拍卖底价,而且假设你们是唯一的投标者,那么必须权衡是否应该在这个时候,以保留价标下该产业单位,或者是在下一次拍卖活动掌握机会,因为下一次的拍卖活动将再调低底价的水平。

最好比市价低10至20%

总而言之,购获的拍卖产业单位最好能比市价低10至20%,这样才可能对自己有利。银行会根据估价师的预估价,做为拍卖有关产业的保留价,这样对贷款者也比较公平。

如果你们准备了解拍卖产业活动如何进行,最好是出席产业经纪或产业顾问公司在酒店举行的产业拍卖会,公众人士可以从中观察拍卖活动的进行。在行动管制期间,可能会限制出席的人数。

假如要投标购买拍卖房产,通过法庭进行的程序会比较麻烦,就是由高庭分配给拍卖师的拍卖房产。至于由银行通过拍卖经纪脱售的产业单位,一般还没到法庭,而是经过“转让产业拥有权”的程序进行。

陈钟灵补充,最近这大半年的产业拍卖成功率只是一般水平,产业投资者选择多,他们一般多数会比较谨慎,避免因小失小。

严格来说,假如是理想的单位,多数都不会摆到拍卖桌上,但这并不意味拍卖房产没有理想单位,只是可遇不可求。有意竞标者,事先必须做一些功课,包括了解产业所在地点是否理想、银行是否愿意提供贷款等等。有关产业单位是否拥有个别地契/分层地契、是否被第三方申请了私人冻结令、有一堆未偿付的账单,而且还住著不准备搬走的业主或租户。

在公开拍卖市场的产业投标者,支付10%的首期屋款后,通常必须在90天、或不超过120天内偿还其余90%的屋款,否则10%的首期付款将被没收。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2020-12-07

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