【房市明天会更好？ （三之一）】逆势操作 VS 顺势而行 买屋趁现在？

至于二手市场，目前待售房产单位较多，一些业主会降低售价，买家可以提出较大幅度的还价。假如业主是一手买家，而且有超过一个房产单位，他们可能会考虑降价脱手，然后进行其他规划，例如资助孩子购买房屋，或是到郊外购买一个售价较便宜、面积较大的有地房产。

居家工作  买屋换屋意愿增

关于产业市场的前景，经济学家预计，2020下半年至接下来6到12个月，申请房屋贷款购屋的人将增加，这与政府重新推出拥屋运动计划（HOC）有关。因此，一些年轻的购屋者特别是首购族加入购屋行列，最主要是掌握目前的低利率贷款配套、发展商提供购屋者优惠，首购屋者尤其获得照顾。

与此同时，工作地点文化改变、远程工作模式料是新常态，提升房屋至拥有较大空间的单位，居家工作可能推动租房者考虑购买房屋、小家庭成员可能探讨购买较大单位，价格在可负担的房屋预料将是业主寻求的房产类型。

另外，一些失业者转当自雇人士，包括从事网络买卖生意，这段期间有不少人上网购物，网络市场交易活络，当中有些人的生意相当不错，需要进行居家空间调整，以便拨出一些空间方便处理货品包装、进货、出货等安排。

也许有人会说，现在探讨购买房屋，怎么可能？其实，在就业市场一些领域，有不少年轻职员正排队等待升职，因为已到退休年龄的职员，将从职场上退下来，这个时候就有一些中层主管的空缺，升级、加薪的职场白领员工将有能力购买房屋，特别是假如他们任职的领域是上述提及的金融界、药剂行、资讯工艺等行业。

疫境买屋   贷款难批是障碍？

许多人会认为，这个时候购买房屋可能比登天还难，市场上有不少人薪金被减了，或是工作没了，指望有人购买房屋简直是“不可思议”，贷款这一关如何跨越是最大障碍。

这样的思维的确没有错，可是人们可能忽略一个实际情况：就业市场正在悄悄转型，不论是公共或私人领域，今明年退休的职场人士，例如企业主管或普通职员，都将从职场退下来，假设是主管，他们腾出来的空缺将由比较年轻的后进者顶替。

每年有不少主管或普通级员工退休，过去经济情景较好时，公司业绩也不错，有些时候即使到了退休年龄，可能获得延聘几年，可是现在情况不一样了，到了退休年龄就做好从职场退下来的准备，公司可能缩小业务规模，或是进行内部重组继续运作。

当然，也有少数领域或行业，情景还是相当不错，例如在金融机构、药剂行业、资讯工艺的就业者，他们的收入未受影响；公务员的工作与福利依然保持不变，当中也有一些在物色房屋，否则，发展商推出的房产计划销售业绩数以亿计，到底是谁在购买？

低密度房产成新趋势

产业顾问表示，在冠病疫情阴影之下：催生新的投资房产思维。如果是购买公寓，不论是共管公寓或服务公寓，应该放眼管理严谨的公寓项目，对清洁工人、保安员的素质与要求必须有基本的标准，通常这些员工是由承包公司提供，需确保有关公司提供给员工的住宿，入住的人数不能密集，居住环境保持干净等等。

疫情催生新投资房产思维

最近的冠病危机，在国内一些地区发生保安员感染冠病、高密度公寓感染群，基本皆与住宿环境不理想有关，当中以高密度公寓的例子居多。

与高密度公寓相比，低密度共管公寓的确有吸引人之处。首先，居住环境的卫生比较容易照顾好，对出入人流的了解一般也比较容易掌握。

上网购物日益方便，人们购买公寓不需锁定隔壁、或对面就是购物商场、熟食中心、干或湿的蔬果市场，最好是与密集区距离远一点，大家不晓得冠病疫情何时才消退，条件或能力许可，还是寻求低密度单位或非密集住宅区，住在有关社区也比较舒适。

郊区料成未来产业发展目标

这几年，巴生河流域的房产发展计划普遍往郊外地区移，至少郊区的地价比较便宜，每单位或每平方呎价格，相比之下比较容易负担。由于市区可供兴建房屋的地段日益减少，郊区有地房产或高档共管公寓预料将是未来产业发展的目标，而且可以提供买家面积宽敞、周围空气清新的居住环境。

至少25%国人打算买屋

严格来说，大马产业市场正经历架构性改变，过去许多旧的模式预料在未来可能需要调整，回到基本面及重新评估任何产业市场成功的准则，主要有3大项目：一、经济成长与展望保持健全；二、人口成长保持正面，工作年龄层增多，失业率偏低；三、银行系统游资强稳。

房市架构改变

一项关于未来购屋规划的调查反映，超过三分之二受访者的年龄少过40岁，35%表示未拥有任何房产、约10%表示在接下来6个月肯定会购买房屋，只是一些人担心就业前景不稳定，因此采取观望态度。

一般预测，在接下来6至12个月准备购买房产的人估计会有25%，就是肯定者10%、35%当中保守估计其中的15%，加起来是25%，也有可能比25%更多。

至于是否等待财政预算案的激励措施，才决定是否准备购买房屋，受访者一般不期待财政预算案有新的奖掖措施，如果想要购买或是已做好购买房产规划，只要贷款获得批准将会按计划进行。

疫情消退  房价恐攀升

毕竟现在是买家市场，假设疫情消退、经济逐渐好转，到时房产价格将会上升。

此外，也有一些受薪的年轻购屋者准备探讨“先租后买”（RTO）计划，以便实现拥屋梦想。假如选择这项购屋计划，首5年只需要支付利息，5年后可以连同利息一起支付本金贷款，这项购屋规划可以协助毕业后加入职场不久的年轻人购买房屋。

销售仍可期  发展商乐观

本地主要产业发展商销售业绩，虽然受到疫情影响，但是仍让业者感到欣慰。

实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）首季销售额达4亿7000万令吉，国内项目贡献3亿6400万令吉或77%。首席执行员拿督许捷任不久前表示，虽然短期内产业发展业务受到疫情影响，但中长期内，购买房产仍是相对较稳定的投资，相信多数人仍视购屋为人生的主要规划。

IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）放眼截至2020财政年达到20亿令吉的产业销售目标，显示对房市前景保持乐观与信心。

截至2020年7月15日，林木生集团（LBS,5789,主板产业组）未入账销售为20亿令吉。该集团乐观预测，可以支撑未来2至3年的盈利表现。截至2020年8月26日，林木生共取得9亿6500万令吉的销售额，并且有信心今年可以达到10亿令吉销售目标。

2019年该集团取得16亿3000万令吉销售额，超越之前一年设下的15亿令吉目标。

马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）维持2020财政年产业销售16亿令吉目标，掌握较低利率优势，重新推出2020年拥屋运动计划。

双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）房产销售业绩在2019年取得15亿5000万令吉销售额，超越13亿令吉目标，并且放眼2020财政年可获得20亿令吉新订单。

前景不明朗  买家暂观望

关于改善产业领域推动力的课题，产业顾问表示，消费者或产业买家信心是关键因素，本地有不少人其实是有财力购买房屋，只是他们普遍采取观望态度，抱持观望态度多数与市场前景、政局稳定与否有一定的关系。

无论如何，只要形势明朗，一切回到正轨，房产买家或投资者信心自然恢复至合理水平，产业领域将是其中一个吸引人们将资金投入的市场，这是不用质疑的趋势。

策略地点房产价格走稳

这一年来，虽然国内一些地区的房产价格下跌5至10%，不过多数是位于比较不理想、或者说非策略地点的房产。假如是在理想或策略地点的房产价格，至今依然保持坚稳走势。

按照国家银行的规定，有意购买房屋的国人必须符合贷款的分期付款准则，即是每月的分期付款数目不能超过净收入的三分之一。

因此，只要获银行批准贷款的申请者，其实他们违约的风险已大大降低，贷款演变为呆账的可能性，严格来说微乎其微，除非个人的财务管理自律不足，或是日后发生不可预见的事故，则另当别论。

结语

疫情笼罩之下，经济学家认为，今年的激励房产措施将延长至2021年，也可能探讨进一步延长。潜在购屋者可以掌握当前的拥屋运动奖掖措施，以享有该计划下给予的优惠与配套。经济学家对明年普遍保持乐观展望，并且预计经济成长目标在5.5至8%，比今年的衰退3.5至5.5%大有改善。

当国内消费与投资活动振兴起来、数码化步伐加速、就业机会提高，这些将有助于改善个人的收入与储蓄，进而惠及购屋的规划。此外，目前偏低的贷款利率，将保持一段较长的时间，也是有利于贷款者，至少可以减少贷款利息的支付，所谓小数怕长计，25至30年的贷款利息也是一笔不小的支出。