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2021-01-11 12:57:50  2408703

房产回顾展望(上篇) 新格局 享优惠 疫外收获梦想家园

焦点策划

2020年产业市场遭冷风吹袭,人们被吹得心冷冷的,大家希望暖风快临到家门前,将寒风凉意驱走,恢复过去对前景看好的日子。

这一年,发展商积极促销,尽最大努力卖房屋,确保公司现金流顺畅,多数的房屋计划是2019年下半年开始推出,在行动管制令期间继续推售,以便卖剩单位可以减到最低。

度假公寓未来3年趋势

冠病疫情冲击许多行业,特别是在行动管制令期间,被迫暂停的领域或行业,前后至少停工、停业多月,产业领域的销售业绩,平均各有增减,以减居多数。有些购屋者采取观望态度,有些则对自己的财务状况有顾虑,担心接下来会否被减薪金和福利,也有一些在申请银行贷款难获批,不是因为他们的收入,而是他们任职的领域潜在风险,因此被迫放弃购屋计划。

购屋者多物色低密度房产

这段期间,各国边界依然关闭,何时能够重新开放,目前一点讯息也没有,人们对于国内旅游有所寄望,小旅行成为许多个人或家庭的工作或生活目标,由于无法出国旅游,如果能在国内度假,也是不错的,在吃和住的消费并不贵,如果有剩余的预算,还可以购买一些土产或纪念品,估计接下来2至3年是一个趋势,这样的情况推动一些人购买、投资度假公寓,特别是在旅游景点区或附近的单位。

撇开巴生河流域、国内旅游城不说,其他一些二线城市的房产,平均售价并不昂贵,可以说价格比过去一年半稍低,供应过剩、房产滞销,是导致房屋价格没有上扬的主因。

由于担心冠病的病毒传播,如今,多数购屋者在物色低密度的房产,无论是新屋或二手房产,有装修或半装修的房产,普遍受欢迎,例如附带冷气、厨房橱柜,以及其他设备,可以为产业的出售加分。

“民宿”公寓受注目

这一年来,可以设计为民宿的公寓受注目,这些房产单位,除了位于旅游景点附近,有一些则是位于郊区空气清新的地点,销售业绩相当不错,发展商为之感到欣喜,准备推出新一栋的待售单位。这些公寓房产,建筑面积宽敞,属于低密度房产计划,相当迎合当前人们追寻大面积、售价可负担房产的要求。

旅游区房产较受落

业界人士预计,冠病疫情不可能长期打击市场与经济,一旦切断感染链,压平感染线,最坏的情况是2021/2022离我们而去,现在趁低价购买房屋,2022年建好,市场恢复景气,事情就好办多了,到时旅游业将重现往日风采,呆在家中已久的人们,自然会想到出外旅游,至少游览国内一些著名的旅游景点,就是外国人前来我国会选择游览的地方。

在我国,比较多人选择旅游的州属:依序是首都吉隆坡直辖区、雪兰莪、槟城、马六甲、沙巴、森美兰、霹雳、柔佛、彭亨、登嘉楼、砂拉越和吉兰丹。房产投资者、多数会考虑以下购屋区的房产单位:●吉隆坡:蕉赖、文良港、安邦、甲洞、冼都、旺沙玛朱等等。

●雪兰莪:八打灵再也、首邦市、白沙罗地区、双威城镇地区、沙亚南、万宜、加影、双溪龙、士毛月、巴生、适耕庄、双溪毛糯等等。

●槟岛/威省:乔治市、旧关仔角、新关仔角、亚依淡、日落洞、大山脚、巴都加湾、高渊、北海等等。

●沙巴、首府亚庇、山打根、斗湖、丹南、拿笃、斗亚兰、古达、哥打毛律等等。

●柔佛:新山、峇株巴辖、麻坡、居銮、古来、昔加末、巴西古当等等。

●森美兰:芙蓉、波德申、淡边、汝莱等等。

●霹雳:怡保、金宝、美罗、实兆远、太平、江沙等等。

●马六甲:马六甲市、阿罗牙也、峇株安南、爱极乐等等。

●砂拉越:古晋、美里、诗巫、民都鲁、三马拉汉、斯里阿曼等等。

振兴措施
住宅产业最受惠

从目前收集到截至2020年第二季的数据反映,大马的产业市场受到冠病疫情实施的行动管制令影响,市况基本不大活跃,在第二季,只有少数几位发展商推出新的产业计划,多数发展商把主力放在销售卖剩的房屋,除了实体销售厅,也通过线上平台销售。

在这段期间,有关当局推出一些振兴产业市场的措施,期待可以起正面效应,主要的措施包括:从2020年6月1日开始,重新推出“拥屋运动”(HOC)计划,为期一年,就是到2021年5月31日。在这项运动的有效期间,购屋者在一手市场向发展商购买房屋,可获得至少10%的屋价回扣,还有免律师费及其他优惠。

与此同时,从2020年6月1日至2021年12月31日,脱售房产单位的业主,可享有免产业盈利税(RPGT)的优惠,个人享有免税的房屋是3间。

除此之外,在这段期间,如果申请第三间房屋的贷款是在60万令吉或以上,不受限于只能领取70%的贷款额度。

在推行以上措施及短期振兴经济配套,住宅产业是最受惠的领域,重新推出“拥屋运动”(HOC)计划,预料将推动发展商推出新房产计划,为吸引产业买家,可能提供额外奖掖。

按常理推论,估计会有比较多业主脱售他们的住宅单位,掌握2020年6月1日至2021年12月31日之间脱售房产,可以免被征收产业盈利税的机会。

可负担屋购兴不减

产业顾问深信,市场对可负担房屋,包括有地房产的需求或购兴不减,发展商提供的奖掖与优惠,对M40的人口相当有吸引力,估计他们会趁目前的低利率进场选购,一些发展商会提供更大幅度折扣,脱售卖剩的滞销房产单位,这些房产已建好超过9个月,可是仍未卖完,因此,发展商有可能给予购屋者较大幅度回扣。

多年前,放眼2020年成为先进国,万万没有预料到,一场全球大流行传染病,打击国内经济、产业市场,以及多个行业的营运,一些人的业务、收入受影响,被迫选择暂缓偿还房屋贷款分期。

大型计划可推高房价

随著“拥屋运动”计划重新推行,在观望马来西亚2020年的房产走势,一些比较大型的房产计划和措施,对产业市场有一定的影响,有关计划包括:1.大吉隆坡计划(Greater KL)、2.敦拉萨国际贸易中心,以及3.2020年购屋政策。

大约10年前,马来西亚政府在2010年9月25日宣布,政府将耗资1720亿令吉,打造“大吉隆坡计划”,这项计划争取在2020年,将马来西亚国民人均收入提高至1万5000美元(大约6万2000令吉)、创造330万个就业机会、吸引4440亿美元投资额。从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面,加强马来西亚的商业环境,让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居大都市。

人口涌入推动需求

一旦该计划实现,将会吸引更多投资者把握在“大吉隆坡计划”的投资机会。大量外来人口的涌入,势必会对住房需求增长,进而促使吉隆坡的房价持续上涨。

发展区域高达70英亩敦拉萨国际贸易中心,将在2020年大面积投入营运。

敦拉萨国隆贸易中心(TRX Exchange),将会是大吉隆坡计划下最重要的经济区域,预计可吸引更多著名企业,塑造多达50万就业机会。选择敦拉萨国际贸易中心营运的国际金融机构,将获免税10年。其他奖掖包括豁免印花税、工业建筑津贴(IBA),以及房地产发展商可获免税等等。

房产计划规模调整

虽然2020年大马经济、产业市场受冲击,不过,一些产业发展商受影响并不大,特别是土地没有抵押给银行,财力站得稳的发展商。他们按市场情况推出房产计划,调整房产计划的规模,确保公司现金流不受影响,同时,保留一些房产单位,待日后市场景气较佳时才推出。

关于2020年房屋政策,在2020年的马来西亚财政预算案,大马政府建议,外国人购买100万令吉或以上的房屋门槛降低至60万令吉,以减少在2019年下半年房屋滞销的问题。同时,激励大马的地房产市场,引入外资并提升经济。此外,政府将延长由国民储蓄银行管理的“青年拥屋计划”至2021年12月31日。该计划不只可让高达1万个年龄介于25至40岁的年轻首购族受益,获得政府每个月200令吉津贴外,还有50%豁免印花税,加上得到10%贷款保证。

购屋方式迈向新常态

说到这里,大家对2021年的房产走势又有甚么看法?冠病疫情日趋严重,人们在家里的时间也越来越长。许多人开始思考,理想中的家园应该具备甚么条件?是更快的网速,更多的绿色植物,还是更安全和设备齐全的住宅社区?

此外,人们购买房屋的方式也在转变,之前,购屋者喜欢到房屋销售厅亲自观看示范屋,但在新常态之下,人们可以接受在线上查看电子宣传册子、聆听介绍,以及参与虚拟导览后,才考虑亲自前往展销厅进一步了解目标房产。无论是哪一种形式,可以确定的是,人们仍在寻找自己的梦想家园。

购屋纳入居家作业考量

产业顾问表示,由于居家作业模式可能成为新常态,多数购屋者都在寻找低密度的房产项目。发展商过往的项目发展记录,财政情况也变得更重要,因为买家更关注发展商有没有能力按时交屋,同时保证房产计划的质量。

过去,购屋者看重的是地点、交通的便利程度,以及单位的密度,以低密度为优先考量,如今,他们会考虑的单位包括是否有额外空间,可以当作小型办公室或是学习的空间。

这些年来,有地房屋受青睐的程度不减,对于高楼房产来说,购屋者比较喜欢靠近购物商场的房产计划,在高楼住宅中,有两个停车位的单位现在变得更抢手。此外,有自然光线和通风良好的房子也受到追捧。冠病疫情肆虐影响大马经济走势和消费者意愿,对房地产领域的期望也在悄悄改变。

产业买家认为,待在家里最重要的是有稳定的网络、保安、充足的空间、健康和绿色的环境、维护良好的公共区域,以及10公里范围内有完善的便利设施。现在比较多人在家工作,他们开始接受居住在远离城市、郊外面积较大的房屋。

当前,多数人讨论的是低于市价的房屋,所谓的低于市价房产,必须符合几项条件,包括位于良好地段、容易获得租户、租金收益至少4.5%,以及喊价低于银行估价的10%。

现为探讨入市好时机

产业顾问补充,冠病疫情影响多个领域,却也为产业投资者开启了一扇窗,现阶段,不少业主准备脱售产业套现,以支援其事业,所以,现在是买家探讨入市的好时机,不过,前提是必须做好研究和准备,有清晰的目标和预算,并且知道自己可承担风险的程度。买家购买房产时须时刻提醒自己买房的初衷,不要一味探底,因为没有人知道房产市场甚么时候会触底。

发展商拓网上销售

前面提及一些产业发展商的销售业绩,受影响程度并不大,我们以金群利集团(MATRIX,5236,主板产业组)为例子,该集团截至2020年6月杪的2020财政年首季,销售额达到3亿5000万令吉,比起上个财政年的首季成长了9.3%。此外,UEM阳光(UEMS,5148,主板产业组)披露,自2020年6月10日进入复原行管令后的两个月,该公司取得4亿令吉的销售额,至于绿盛世集团(ECOWLD,8206,主板产业组),销售业绩也不错,在行动管制令的4个月内,该公司取得12亿5000万令吉的销售额。

一些发展商受影响不大

与此同时,产业投资者开始逐渐适应线上看屋,包括敲定购屋计划,与产业销售人员在线上接洽。与此同时,购屋者花比较多时间在网络收集资料,做好银行贷款的功课,改善整个购买房屋的流程。

在新常态下,发展商需要拓展网上销售,并与潜在购屋者进行网上互动,例如增加即时通讯功能、举办线上活动等等。虽然人们想要买房的兴致并没减少,但仍有一些购屋者选择继续观望,因为他们不确定未来的收入是否会受疫情影响。与此同时,银行在提供贷款也持谨慎政策。

结语

对许多人来说,过田园生活同时又有如同在城市工作是一个遥远的梦想,然而在冠病疫情大流行期间所实施的隔离防疫措施,可能让这个梦想提早实现。

最近的一份产业报告,反映封锁行动措施,推动人们对郊外花园别墅的购兴与需求大幅度增加,虽然封销行动期间房屋交易数量受到限制,可是,人们上网浏览别墅或公寓别墅,从48%上升到55%。这不仅显示潜在投资者的兴趣,将从公寓转移到别墅,也有从大城市转移至郊外的趋势,而且这趋势可能已在全国各地悄悄萌芽。

作者 : 郑碧娥
文章来源 : 星洲日报 2021-01-11

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