房产回顾展望（上篇） 新格局 享优惠 疫外收获梦想家园

这段期间，各国边界依然关闭，何时能够重新开放，目前一点讯息也没有，人们对于国内旅游有所寄望，小旅行成为许多个人或家庭的工作或生活目标，由于无法出国旅游，如果能在国内度假，也是不错的，在吃和住的消费并不贵，如果有剩余的预算，还可以购买一些土产或纪念品，估计接下来2至3年是一个趋势，这样的情况推动一些人购买、投资度假公寓，特别是在旅游景点区或附近的单位。

撇开巴生河流域、国内旅游城不说，其他一些二线城市的房产，平均售价并不昂贵，可以说价格比过去一年半稍低，供应过剩、房产滞销，是导致房屋价格没有上扬的主因。

由于担心冠病的病毒传播，如今，多数购屋者在物色低密度的房产，无论是新屋或二手房产，有装修或半装修的房产，普遍受欢迎，例如附带冷气、厨房橱柜，以及其他设备，可以为产业的出售加分。

“民宿”公寓受注目

这一年来，可以设计为民宿的公寓受注目，这些房产单位，除了位于旅游景点附近，有一些则是位于郊区空气清新的地点，销售业绩相当不错，发展商为之感到欣喜，准备推出新一栋的待售单位。这些公寓房产，建筑面积宽敞，属于低密度房产计划，相当迎合当前人们追寻大面积、售价可负担房产的要求。

旅游区房产较受落

业界人士预计，冠病疫情不可能长期打击市场与经济，一旦切断感染链，压平感染线，最坏的情况是2021／2022离我们而去，现在趁低价购买房屋，2022年建好，市场恢复景气，事情就好办多了，到时旅游业将重现往日风采，呆在家中已久的人们，自然会想到出外旅游，至少游览国内一些著名的旅游景点，就是外国人前来我国会选择游览的地方。

在我国，比较多人选择旅游的州属：依序是首都吉隆坡直辖区、雪兰莪、槟城、马六甲、沙巴、森美兰、霹雳、柔佛、彭亨、登嘉楼、砂拉越和吉兰丹。房产投资者、多数会考虑以下购屋区的房产单位：●吉隆坡：蕉赖、文良港、安邦、甲洞、冼都、旺沙玛朱等等。

●雪兰莪：八打灵再也、首邦市、白沙罗地区、双威城镇地区、沙亚南、万宜、加影、双溪龙、士毛月、巴生、适耕庄、双溪毛糯等等。

●槟岛／威省：乔治市、旧关仔角、新关仔角、亚依淡、日落洞、大山脚、巴都加湾、高渊、北海等等。

●沙巴、首府亚庇、山打根、斗湖、丹南、拿笃、斗亚兰、古达、哥打毛律等等。

●柔佛：新山、峇株巴辖、麻坡、居銮、古来、昔加末、巴西古当等等。

●森美兰：芙蓉、波德申、淡边、汝莱等等。

●霹雳：怡保、金宝、美罗、实兆远、太平、江沙等等。

●马六甲：马六甲市、阿罗牙也、峇株安南、爱极乐等等。

●砂拉越：古晋、美里、诗巫、民都鲁、三马拉汉、斯里阿曼等等。

振兴措施
住宅产业最受惠

从目前收集到截至2020年第二季的数据反映，大马的产业市场受到冠病疫情实施的行动管制令影响，市况基本不大活跃，在第二季，只有少数几位发展商推出新的产业计划，多数发展商把主力放在销售卖剩的房屋，除了实体销售厅，也通过线上平台销售。

在这段期间，有关当局推出一些振兴产业市场的措施，期待可以起正面效应，主要的措施包括：从2020年6月1日开始，重新推出“拥屋运动”（HOC）计划，为期一年，就是到2021年5月31日。在这项运动的有效期间，购屋者在一手市场向发展商购买房屋，可获得至少10%的屋价回扣，还有免律师费及其他优惠。

与此同时，从2020年6月1日至2021年12月31日，脱售房产单位的业主，可享有免产业盈利税（RPGT）的优惠，个人享有免税的房屋是3间。

除此之外，在这段期间，如果申请第三间房屋的贷款是在60万令吉或以上，不受限于只能领取70%的贷款额度。

在推行以上措施及短期振兴经济配套，住宅产业是最受惠的领域，重新推出“拥屋运动”（HOC）计划，预料将推动发展商推出新房产计划，为吸引产业买家，可能提供额外奖掖。

按常理推论，估计会有比较多业主脱售他们的住宅单位，掌握2020年6月1日至2021年12月31日之间脱售房产，可以免被征收产业盈利税的机会。

可负担屋购兴不减

产业顾问深信，市场对可负担房屋，包括有地房产的需求或购兴不减，发展商提供的奖掖与优惠，对M40的人口相当有吸引力，估计他们会趁目前的低利率进场选购，一些发展商会提供更大幅度折扣，脱售卖剩的滞销房产单位，这些房产已建好超过9个月，可是仍未卖完，因此，发展商有可能给予购屋者较大幅度回扣。

多年前，放眼2020年成为先进国，万万没有预料到，一场全球大流行传染病，打击国内经济、产业市场，以及多个行业的营运，一些人的业务、收入受影响，被迫选择暂缓偿还房屋贷款分期。

大型计划可推高房价

随著“拥屋运动”计划重新推行，在观望马来西亚2020年的房产走势，一些比较大型的房产计划和措施，对产业市场有一定的影响，有关计划包括：1.大吉隆坡计划（Greater KL）、2.敦拉萨国际贸易中心，以及3.2020年购屋政策。

大约10年前，马来西亚政府在2010年9月25日宣布，政府将耗资1720亿令吉，打造“大吉隆坡计划”，这项计划争取在2020年，将马来西亚国民人均收入提高至1万5000美元（大约6万2000令吉）、创造330万个就业机会、吸引4440亿美元投资额。从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面，加强马来西亚的商业环境，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居大都市。

人口涌入推动需求

一旦该计划实现，将会吸引更多投资者把握在“大吉隆坡计划”的投资机会。大量外来人口的涌入，势必会对住房需求增长，进而促使吉隆坡的房价持续上涨。

发展区域高达70英亩敦拉萨国际贸易中心，将在2020年大面积投入营运。

敦拉萨国隆贸易中心（TRX Exchange），将会是大吉隆坡计划下最重要的经济区域，预计可吸引更多著名企业，塑造多达50万就业机会。选择敦拉萨国际贸易中心营运的国际金融机构，将获免税10年。其他奖掖包括豁免印花税、工业建筑津贴（IBA），以及房地产发展商可获免税等等。

房产计划规模调整

虽然2020年大马经济、产业市场受冲击，不过，一些产业发展商受影响并不大，特别是土地没有抵押给银行，财力站得稳的发展商。他们按市场情况推出房产计划，调整房产计划的规模，确保公司现金流不受影响，同时，保留一些房产单位，待日后市场景气较佳时才推出。

关于2020年房屋政策，在2020年的马来西亚财政预算案，大马政府建议，外国人购买100万令吉或以上的房屋门槛降低至60万令吉，以减少在2019年下半年房屋滞销的问题。同时，激励大马的地房产市场，引入外资并提升经济。此外，政府将延长由国民储蓄银行管理的“青年拥屋计划”至2021年12月31日。该计划不只可让高达1万个年龄介于25至40岁的年轻首购族受益，获得政府每个月200令吉津贴外，还有50%豁免印花税，加上得到10%贷款保证。

购屋方式迈向新常态

说到这里，大家对2021年的房产走势又有甚么看法？冠病疫情日趋严重，人们在家里的时间也越来越长。许多人开始思考，理想中的家园应该具备甚么条件？是更快的网速，更多的绿色植物，还是更安全和设备齐全的住宅社区？

此外，人们购买房屋的方式也在转变，之前，购屋者喜欢到房屋销售厅亲自观看示范屋，但在新常态之下，人们可以接受在线上查看电子宣传册子、聆听介绍，以及参与虚拟导览后，才考虑亲自前往展销厅进一步了解目标房产。无论是哪一种形式，可以确定的是，人们仍在寻找自己的梦想家园。

购屋纳入居家作业考量

产业顾问表示，由于居家作业模式可能成为新常态，多数购屋者都在寻找低密度的房产项目。发展商过往的项目发展记录，财政情况也变得更重要，因为买家更关注发展商有没有能力按时交屋，同时保证房产计划的质量。

过去，购屋者看重的是地点、交通的便利程度，以及单位的密度，以低密度为优先考量，如今，他们会考虑的单位包括是否有额外空间，可以当作小型办公室或是学习的空间。

这些年来，有地房屋受青睐的程度不减，对于高楼房产来说，购屋者比较喜欢靠近购物商场的房产计划，在高楼住宅中，有两个停车位的单位现在变得更抢手。此外，有自然光线和通风良好的房子也受到追捧。冠病疫情肆虐影响大马经济走势和消费者意愿，对房地产领域的期望也在悄悄改变。

产业买家认为，待在家里最重要的是有稳定的网络、保安、充足的空间、健康和绿色的环境、维护良好的公共区域，以及10公里范围内有完善的便利设施。现在比较多人在家工作，他们开始接受居住在远离城市、郊外面积较大的房屋。

当前，多数人讨论的是低于市价的房屋，所谓的低于市价房产，必须符合几项条件，包括位于良好地段、容易获得租户、租金收益至少4.5%，以及喊价低于银行估价的10%。

现为探讨入市好时机

产业顾问补充，冠病疫情影响多个领域，却也为产业投资者开启了一扇窗，现阶段，不少业主准备脱售产业套现，以支援其事业，所以，现在是买家探讨入市的好时机，不过，前提是必须做好研究和准备，有清晰的目标和预算，并且知道自己可承担风险的程度。买家购买房产时须时刻提醒自己买房的初衷，不要一味探底，因为没有人知道房产市场甚么时候会触底。

发展商拓网上销售

前面提及一些产业发展商的销售业绩，受影响程度并不大，我们以金群利集团（MATRIX,5236,主板产业组）为例子，该集团截至2020年6月杪的2020财政年首季，销售额达到3亿5000万令吉，比起上个财政年的首季成长了9.3%。此外，UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）披露，自2020年6月10日进入复原行管令后的两个月，该公司取得4亿令吉的销售额，至于绿盛世集团（ECOWLD,8206,主板产业组），销售业绩也不错，在行动管制令的4个月内，该公司取得12亿5000万令吉的销售额。

一些发展商受影响不大

与此同时，产业投资者开始逐渐适应线上看屋，包括敲定购屋计划，与产业销售人员在线上接洽。与此同时，购屋者花比较多时间在网络收集资料，做好银行贷款的功课，改善整个购买房屋的流程。

在新常态下，发展商需要拓展网上销售，并与潜在购屋者进行网上互动，例如增加即时通讯功能、举办线上活动等等。虽然人们想要买房的兴致并没减少，但仍有一些购屋者选择继续观望，因为他们不确定未来的收入是否会受疫情影响。与此同时，银行在提供贷款也持谨慎政策。

结语

对许多人来说，过田园生活同时又有如同在城市工作是一个遥远的梦想，然而在冠病疫情大流行期间所实施的隔离防疫措施，可能让这个梦想提早实现。

最近的一份产业报告，反映封锁行动措施，推动人们对郊外花园别墅的购兴与需求大幅度增加，虽然封销行动期间房屋交易数量受到限制，可是，人们上网浏览别墅或公寓别墅，从48%上升到55%。这不仅显示潜在投资者的兴趣，将从公寓转移到别墅，也有从大城市转移至郊外的趋势，而且这趋势可能已在全国各地悄悄萌芽。