冠病之年 房产不好过

阿都拉欣说，2019上半年产业市场表现不错，扭转看淡的走势，市场人士将希望寄放在2020年，可惜事与愿违，冠病来袭，扰乱产业买家、发展商的步伐，政府建议从2020年6月1日开始，重新推出“拥屋运动”（HOC）计划。

那是在2020年6月5日，首相发表短期经济复苏计划做出的建议，“拥屋运动”计划曾经在2019年推行为期一年，对带动房产交易起正面作用，参与的发展商及其房产计划，给予购屋者10%的屋价折扣，同时，享有买卖合约免律师费及印花税等优惠。

此外，政府也放宽第三间房屋贷款70%的限制，在2020年6月1日至2021年12月31日之间脱售房屋，个人可享有免产业盈利税（RPGT）的优惠，加上目前的低利率市场，希望可以带动房产的交易。

购买房屋需要大笔支出，尽管如此，有这方面规划，并且视购屋为人生主要目标的人士，他们会舍弃其他项目的开支，将钱节省起来供购屋用途，只要是好地点的房产，价格不会太贵，而且是购屋者属意的类型，仍是许多人追寻的房产。

延迟偿还贷款已经结束
今年首季测试市场如何调整

在疫情危机过去后，估计也是人们寻求房产、掌握低价位入市的时候，以探讨理想的交易机会，至今，市场人士的持产能力稳健，减值贷款保持在受控的水平内。许多人预期，2021年首季是测试市场如何调整的阶段，因为延迟偿还贷款已经结束。

大家或许已经意识到，产业市场的基本推动力，不止是来自本地买家，也包括依赖海外投资者的加入。

这段期间，本地房产市场的焦点，仍是以可负担房屋为主，而且是购屋者的首要考虑，61.9%房产的交易，集中在可负担房屋，价格不到30万令吉的单位，这也是可负担房屋的指标，与此同时，发展商也逐渐调整新推出房屋的售价，以迎合市场的需求。

2020上半年，新推出的房产计划，50%的售价低于30万令吉，与2016年新推出房产的37%比较，显示低于30万令吉的房产单位增多，市场专注可负担房屋的价格，预料将持续一段时间，可供消费收入仍落在屋价之后，不过，市场也顾虑，万一可负担房产计划增加，供应超出需求，导致供过于求的局面。

供应过剩滞销价高
问题仍未解决

在冠病疫情期间，不应忘记需要解决现有挑战，主要的挑战包括：市场供应过剩、滞销、高价位、收入水平以及房屋的可负担性，这些持续存在的课题，需要一个更制度化的永续方案，各相关者也加入参与，从滞销房产单位日益增多，包括服务公寓和小型居家办公单位，已达到5万5415个单位、价值396亿9000万令吉看出。

滞销55415单位价值397亿

这些已完工、但未出售的房产单位，可以从兴建中、或是仍未兴建的房产计划中反映，看到滞销房产深化的根源。因此，我们有必要通过独立的市场研究、透明化的数据分析，作为产业规划与决策的解决方案。

在商业产业领域，由于冠病疫情催生居家工作，预料办公楼产业将逐渐转型，可能选择居家工作或是共享工作空间，多数人转向网上通讯，推动人们对互联网的需求更为普及，虚拟会议和云端为基础的运作，已经成为新的模式。

当这个趋势更为广泛，市场对办公空间的需求，估计将出现不一样的局面，实体办公空间寄望市场更多需求，不过，将面临更大压力，新趋势估计需要进行比较理想的空间分配，以减少过度拥挤的情况，在这期间，可能催生新一代的办公空间格局。

长远来说，实体办公空间将与家居办公空间、或是共享工作间同时存在，催生新的形态与新的工作文化。策略商务地点具优势，未来需求可能倾向较小的面积，同时，在设计与格局方面更弹性化。

我国办公空间的中心地带：巴生河流域，占供应总量60%，或1亿4310万平方呎，而且仍在增加，出租率跌至75.4%，尚有3520万平方呎的空置办公空间。

在巴生河流域，兴建中的新办公楼，大约还有1800万平方呎的空间，目前来看，展望显示饱和，吸购率可能需要较长时间，业主可能需要提供较大的奖掖，以维持大厦的吸引力与竞争优势，投资回酬率继续面临压力。

与此同时，零售产业也面临挑战，顾客浏览量流失、租户力争求存，虽然行动管制令放宽后，顾客回流稍有改善，可是，人们对拥挤的空间仍有顾虑，大家配合指示保持人身距离，与其前往实体商店，或到餐厅堂食，人们转向上网购物，在行动管制令期间，推动电子商务蓬勃发展。

阿都拉欣说，商场业主为协助租户继续营运，一些商场提供租户租金回扣，鉴于冠病疫情仍未消退，估计2021年市况依然看淡。

一旦疫情消退之后，实体商店和线上零售业，将同步营运，并且互相辅助，体验实际消费，以及24／7（一天24小时，一星期7天）线上购物，将是未来的零售业消费趋势。

此外，休闲产业与酒店业，一直以来表现比较受季节活动影响，过去一年的行动管制令，对该领域造成沉重打击，不过，展望寄放在可以跨州旅游、或是开放边界，恢复国际旅游计划，加上人们开始接种冠病疫苗，预料休闲产业和酒店业将逐渐恢复元气。

虽然冠病疫情打击产业市场，不过，工业产业领域闪现曙光，该领域具备成长条件，电子商务蓬勃发展，推动市场对货仓与物流产业的需求，在行动管制令期间，手套与口罩增产，以应付市场需求，这些需要货仓与物流等设备。

阿都拉欣补充，这段期间，工业产业需求保持稳健，放眼未来，货仓与物流产业继续是市场的焦点，设备齐全、位于首要地点、专业管理的工业园，将是工业产业投资者的首选。

各类产业表现

2020年考验许多人的耐力，因为冠病疫情的缘故，那是艰难的一年，寄望复苏预料需要一段时间，特别是要恢复至2019年或之前的水平，不过，可以肯定的一点，市场在2021和2022年将呈现复苏迹象，只是冠病疫情受到控制，当前的问题，未必在一夜之间克服。

我们从疫情危机中有所领悟，居安思危、时刻做好准备，一样也不能少，毕竟马来西亚仍是其中一个最理想的投资与休闲地点。

首都吉隆坡集政治、经济、文化、旅游、商贸于一身，这里不论是住宅、商业产业、零售产业、休闲产业，都是投资者的焦点，让我们来看看这些领域近年来的发展概况。

●住宅产业
吉隆坡住宅交易量减23% 值缩25%

2020上半年，吉隆坡住宅产业按年比较，在量和值方面，分别萎缩22.5%和25.3%，以5年交易活动来看，交易量保持平稳，不过价值微跌。

在供应方面，吉隆坡住宅房产按年比较稍微增加，达到接近50万个单位，惟不包括服务公寓和小型居家办公单位，假如给合起来，吉隆坡目前房产供应量，估计超过57万个单位，在一个土地供应有限的都市，高楼房产（共管公寓、公寓和服务公寓，以及小型居家办公单位），占总数的57%，不像其他州属，仍然以排屋、半独立和独立洋房居多。

关于交易价，61%的房产价格低于50万令吉，被视为可负担房产，价格胥视地点以及面积，多数是高楼房产，假如是双层排屋、双层半独立洋房，普遍介于60万至100万令吉。

●商业产业
首都量身订造办公楼  出租率77%

首都量身订造办公楼达到1亿平方呎供应量，只差数十万平方呎，继续扮演国内外商务中心角色，截至2020上半年，首都量身订造办公空间9974万平方呎，平均出租率77.2%，按年下跌3.3%。该领域持续面临挑战，目前仍有2275万平方呎未出租，兴建中的有1578万平方呎。

严格来说，冠病疫情影响完工日，企业继续面临挑战，商业空间出租率受影响，估计需要一段较长的调整期。

●零售产业
商场一些租户撑不下去

冠病疫情冲击零售业，例如购物商场的业务，欣慰的是，这段期间并没有商场关闭，只是零售业租户面对较大压力，商场一些租户选择退出，包括罗宾逊商店，不过，也有新的商场开张，森那美产业的KL East Mall是其中一个例子，该商场于2020年11月开始营业，可出租面积大约38万4210平方呎，商场的其中一个特色是设有溜冰场。

尽管购物商场在2020上半年新增空间，不过，出租率只是微跌1%，普遍维持在80%以上。

●休闲产业
一些酒店关闭一些装修提升

2020不是酒店业者的年，冠病疫情和行动管制令，对该行业造成巨大冲击，酒店暂时关闭或永久关闭的消息先后出现，不过，也有一些酒店掌握没有住客的淡静期进行装修，例如吉隆坡的Park Royal酒店，雪兰莪铁路旗下的Maya酒店，也展开装饰工程，预期今年完工，以提升酒店的吸引力和形象。

结语

市场信心将在2021下半年逐渐恢复，并将以稳健步伐迈入2022年，产业买家、金融机构和发展商，普遍保持谨慎心态，业界人士认为，一旦成功控制冠病疫情，估计市场需要一些时间，逐渐恢复至原先的面貌。