重新规划 向上发展 城市房产生机再现

吉隆坡市政局2020年耗资高达6亿令吉，提升排水和道路。城市土地运用与交通规划专家吴木炎曾经说过，希望市政局焦点放在需要发展的旧区，以改善首都的形象。

说到城市规划或城市发展（Town Planning、Town Development），主要是处理城市及附近地区的工程建设，经济活动、社会发展、土地利用等布局，以及对未来发展进行预测与规划，规划的重点放在空间的规划、交通系统的规划，以及植树绿化的规划。

历史悠久城市重新发展

我国在1957年独立，1960年代之后，城市设计模型如雨后春笋般出现，协助城市的发展，例如经济发展计划、社区发展计划，以及生态环境发展计划。直到廿世纪初，城市规划演进为城市重新发展（UrbanRedevelopment），通过城市重新发展，将某些历史悠久的城市，列为重新发展的行列。

由于城市的地价比较昂贵，所以城市发展机构尽量善用大厦或建筑物的容积量，以便增建几个住宅或办公单位，可是，如果容积量的使用过高，那么将会导致空间过于密集，可能对周围环境造成破坏，包括对周边交通造成挤迫压力，关于城市重新发展或重建计划，必须将历史因素、古迹的保留，车辆与人流，纳入重要的考量。

住宅社区须有绿化空间

文章开头提及休闲设备，主要是住宅社区至少要有一些绿化空间，例如保留空地供小公园或草场，让市民在早晨或傍晚有散步的空间，特别是家中有长辈或小孩，不会长时间局限在空间不大的住宅单位内，对身心灵的发展是重要的。

说到城市规划与都市房产，不能忽略首都吉隆坡房产近年来的发展概况，由于都市地价昂贵，房产几乎都是往上建，在许多先进国、先进城，情况都是如此，大马的情况也不例外。

重点促销低密度共管公寓

高档共管公寓是吉隆坡的标志之一，虽说房产市场走势偏软，不过，优质共管公寓继续耸立在吉隆坡，一个比一个时尚，当中有一些是低密度房产，尽管楼层高，可是，每一层楼最多是8个单位、然后是4个单位，再来是两个单位。因此，单位总数并不多，这也是业者促销相关房产的要点。

政府为振兴本地房地产市场，在提呈2021年财政预算案建议，首购族在2021年1月1日至2025年12月31日签署买卖合约，可享有豁免买卖合约印花税的优惠。

在2020下半年，吉隆坡共有5个高档房产计划完工，另外，推出两个新的共管公寓计划。在冠病疫情期间，发展商采用数码平台，与潜在买家和投资者进行互动，这段期间，吉隆坡高档共管公寓的销售活动比较少，买家和投资者普遍采取观望态度。

与此同时，国家银行在2020年7月，第四次调低隔夜政策利率至1.75%的低位，以期加速经济复苏的步伐。目前的低利率，是2004年推出隔夜货币政策以来的最低水平，也是准备购买房屋者的佳音。

说到吉隆坡共管公寓的发展，截至2020下半年，吉隆坡共管公寓的累积供应量为6万4274个单位，那是5个高档房产计划完工后的数据，分别是：8Kia Peng（442个单位）、Tower2@Star Residences（482个单位）、Arte Mont Kiara（1707个单位）、TWY Mont Kiara（484个单位），以及Agile Mont Kiara（813个单位）。

除此之外，预期在2021上半年完工的产业计划，将为现有高档住宅房产计划，贡献大约4408个单位，这些房产计划包括：10Stonor（364个单位），TheManor（484个单位），Eaton Residence（632个单位），Lucentia Residences @ Bukit Bintang City Centre（666个单位），Tower A Yoo8 @ 8 Conlay（564个单位），The

Colony @ Infinitum（423个单位），The Luxe @ Infinitum（300个单位），The Estate South Bangsar（328个单位），Novo Ampang（421个单位），以及One Kiara（226个单位）。

发展商推360度浏览活动

政府在过去实施的行动管制令，影响产业领域的复苏，产业展销厅较少访客，发展商惟有采用数码促销模式，尝试推动销售量，特别是卖剩的单位，以及新推出的房产计划。

本地产业发展商顺利实业（KSL,5038,主板产业组），不久前，为该公司新完工的Maple Residences，推出360度的浏览活动，该平台通过录影，带领客户浏览公寓单位设备、休闲楼层的特色，让客户可以通过录影方式，有实际的体验。

采数码销售TRX房产反应佳

2020下半年，澳洲产业发展商联实（Lendlease）集团与联营伙伴TRXC i t y私人有限公司，共同发展T R XResidencess，并且采用数码方式，推出第二栋公寓的销售。在预售期间，第一栋非土著单位已悉数被订购，在这段期间，能有这样的销售业绩，是相当不错的表现。

TRX房产计划献售453个单位，面积从最小的474平方呎，到最大的3858平方呎，有一至三房类型，也有三房和四房（双层）类型，这两项房产计划皆位于永久地契的土地上，总共建有896个单位，预期在2023年完工。

以上房产计划的特色，包括普遍具备供应干净水源、电力与通讯系统完善，衔接交通便利、休闲设备充裕等。

在市区的房产计划，除了大家熟悉的共管公寓，近年来开始普及的有服务公寓，特别是国内主要城市，例如首都吉隆坡、槟城首府乔治市、沙巴首府亚庇，可以看见有不少新建的分层产业计划，以服务公寓格局推出，服务公寓与共管公寓有相似之处。

发展商前往外国取经

在服务公寓计划当中，不排除本地产业发展商前往外国取经，然后按国内的情况，包括气候的考量，稍微进行调整与规划，以不同的卖点，向房产买家推售。

UEM阳光推附室内装修单位

本地产业发展商UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）的最新房产计划，包括位于满家乐地区的Allevia，该产业计划有两栋大楼，楼高43层，坐落在2.94英亩的土地上，谨慎规划的产业计划，旨在提升居住体验，提供私隐空间，每层楼只兴建4个单位。

该产业计划的发展商放眼自住买家、提升房屋拥有者，以及房产投资者，其中Allevia献售294个单位，建筑面积介于1703平方呎至2634平方呎，分为三房和四房类型，预期在2025年首季完成，主要顺应市场需求、兴建面积比较大的单位。

在产业市场走势低迷之际，限制旅游与关闭国际边界，迫使多数产业发展商将产业发展计划，推迟至2021年，其中武吉免登市中心发展私人有限公司，已经与三井不动产（亚洲）马私人有限公司签署联营协议，以成立一家联营公司，探讨产业发展的可行性。

TRX ResidencesB栋附加室内设备

另一方面，大马的国际金融区敦拉萨国际贸易中心，位于吉隆坡中央商务区，新推出的T R XResidencesB栋，是典型的服务公寓房产，而且是附加一些室内设备的单位，每平方呎售价2046令吉，通过设计与科技的采纳，展现房产不一样的特色。

在附近的满家乐Allevia，每单位售价154万令吉，或每平方呎907令吉，也是属于提供一些室内装修的单位，将在开放规划图概念上，突显居住、用餐区与干厨房的区别。

公寓租金仍承压

2020下半年，吉隆坡高档住宅市场平均交易价偏软，以地区来说，吉隆坡市区、安邦希力／乌丹、孟沙与满家乐，与2020首半年比较，每平方呎平均交易价稍低，在白沙罗高原和肯尼山庄，平均价值相对较稳定。

隆高档住宅交易价偏软

在租赁市场，特选地区公寓的租金好坏参半，由于冠病的缘故，禁止旅游和关闭边界，外国人暂时不能进入我国，造成一些高档公寓的租金下跌。

至于白沙罗高原和满家乐地区的租金，普遍保持稳定。

不过，在开始接种冠病疫苗后，只要疫情趋缓，相信偏软的形势将逐渐改善，人们开始看到复苏的曙光。

整体来说，公寓租金市场仍面临压力，租户有许多的选择，他们寻求比较可以负担的单位，业主可能需要调整租金，以保留租户或吸引新的租户。

低息免税优惠  激励产业交易

对房产市场来说，2020年是挑战严峻的一年，冠病疫情的缘故，干扰人们的生活、社会经济、工作模式等等，不过，疫苗面世后带给人们希望，期待全球经济步入复苏的轨道。政府之前预测2021年经济成长在6.5至7.5%之间，主要是预期全球经济成长与国际贸易将改善。

在2020年的复原行管令（RMCO）期间，一些发展商披露，低利率推动人们对房产的购兴，订购改为敲定交易宗数增加，只是银行实施严谨条例，影响一些房产买家的贷款申请，因此，市场复苏情况如何，有赖于冠病疫情逐渐消退。一些发展商延迟推出房产计划，潜在买家和投资者，短期内采取观望态度。

重推拥屋运动激励市场

不过，政府在2020年6月重新推出“拥屋运动”（HOC）计划，有助激励市场交易活动，该运动的要点包括：首购族享有买卖合约免印花税优惠，优惠期是从2021年1月1日至2025年12月31日。

关于享有免印花税的优惠，基本上可减少首购族的负担，他们不只在一手市场，也可在二手市场房产单位享有类似优惠。

此外，在短期振兴经济配套下，政府建议豁免产业盈利税（RPGT），有效期是从2020年6月1日至2021年12月31日，在这段期间，每位国人可享有售卖3间房屋、免产业盈利税的优惠，以激励一手和二手住宅房产市场，低利率也是一个有利因素。

与此同时，吉隆坡市政局提供发展商，在提出房产发展计划收费折扣50%优惠，以减轻受到疫情冲击发展商的负担，期待推动城市地区的经济成长。

大型发展计划吸引投资者

虽然隆新高铁计划取消，但建议中的其他大型发展计划，例如大马城、敦拉萨国际贸易中心、武吉免登城市中心、默迪卡118，预料在中至长期内，将大马带到投资者的视线前。

总结一句，吉隆坡高档共管公寓市场，短期内稍微疲弱，特别是在经济形势不稳定期间，不过，已经面世的冠病疫苗供接种，带给市民、投资者看到希望的光芒。

结语

展望未来，目前偏低的贷款利率、可供消费收入增加，有不少符合贷款条件的购屋者，预料将鼓励人们进行购屋规划，为淡静的房产市场带来一些生机。

部分资料来源：莱坊产业顾问公司市场报告