張惟越 | 共管樓宇，如何擺脫超支困境 ？

樓宇的管理費收入如下：

212個個別單位乘以每個單位RM220.00 ，那每月的管理費收入就是 RM46,640.00 ，看起來也不少對嗎？

現實情況呢？ 足夠嗎 ？

讓我們來算算看吧……

1. 安保人員的預算

假設該樓宇僱用兩班安保人員，早晚每班3位，保安收費每小時 RM8.00

保安費開支就是——

3位保安 X 兩班 X 每小時RRM8.00 X 每班12小時 X 每月30天 = RM17,280

加上6%稅“SST” = RM18,316.80

管理費收入扣除保安費等於 RM 46,640.00 – RM18,316.80 = RM28,323.20

2. 清潔工人的預算

假設該樓宇僱用4位清潔工，每位費用RM1,800.00；

清潔工的費用開支就是 RM1,800 x 4 = RM7,200.00；

加上6%稅“SST” = RM7,632.00；

管理費收入在扣除清潔工等於 RM28,323.20– RM7,632.00 = RM 20,691.20。

3. 水電費

關鍵難題來自這裡，這是服務型公寓，共用設施與建設的電力水共將被徵收商業收費 “Commercial Tariff”。

初步估計該樓宇每月的電費開支應該不會低於RM12,000.00，而水費應該是在RM4,000.00左右；

扣除水電費RM20,691.20– RM4,000.00 – RM12,000.00= RM4,691.20。

4. 升降梯

該樓宇共有3架升降梯，每月的維修費是每架RM1,600.00，一共是RM4,800.00；

加上6%稅“SST” = RM5,088.00；

從剩餘的RM4,691.20 – RM5,088.00 = 負RM396.80；

所以RM46,640.00看起來不少，但現實卻不足夠，這還沒加上樓宇的其它開銷，例如：

1. 地稅
2. 保險費
3. 管理處僱員的薪酬
4. 物管經理費
5. 門禁卡系統
6. 消防系統
7. 泳池保養
8. 汙水處理
9. 垃圾回收
10. 健身房保養
11. 樓宇的蟲害防治
12. 樓宇的備用發電機保養
13. 樓宇的園藝與花園綠化服務
14. 會計審計費用
15. 辦公室的行政開銷
16. 以及，其它的行政與維修的開銷

筆者發現，發展商初始的管理費定價忽略了詳細細節，導致錯誤評估，所以預售時定下的管理費不足以應付該樓宇的維修保養經費。

雖然在發展商管理期間，發展商是被房屋發展法令授權推薦，無需另行徵求買家的意見，因所簽署的買賣合同中，買家簽了公共契約（Deed Of Mutual Covenant，簡稱DMC），授權發展商直接執行，所以買家只能配合而已。

業主你需要儘快向發展商索取預算在1966年房屋發展（控制及執照）法令（HDA）裡的5th schedule既是預算申報表（form of charge statement）瞭解發展商是如何推算該樓宇的管理費預算。

如果發展商所推薦的管理費不足以支付樓宇的年度開銷時，而導致赤字，業主也無需擔心，因1966年房屋發展（控制及執照）法令明文規定了，交房後發展商擁有不超過13個月的發展商管理期限，這段期間，如果發展商初設的管理費預算不足而導致預算赤字斑斑，發展商並不可以把債務轉讓給買房人，這也表示發展商得對自己初設的管理費差額買單。 所有的差額，全由發展商自行填補。因為這是發展商的錯誤估計，並要求發展商，根據真實的樓宇開銷在年會次呈報最新的預算申報表（form of charge statement），並把該預算帶去年會讓出席的業主們商討並表決通過。

通過了的新預算後，在根據業主的單位面積計算證書（Sijil Informasi Unit Share，簡稱SiFUS）公平地攤分。如果fifth schedule申報表建議，第一年的開銷是RM840,000.00，那麼平均每月的開銷就是RM70,000.00，再由212個單位平均分擔。

最後，每個個別單位將承擔的管理費每月就是RM330.20 左右。

如果你還是對這預算不滿意，就需要管理委員再次進行瘦身行動了，這也將導致某些初設的設備的重新設定，比如樓宇所聘請安保人員與清潔工的人數，工作的密度等等進行瘦身來節省經費。