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财经

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投资周刊

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发布: 9:55am 28/10/2024

房市

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房市逆转胜?第一篇| 摆脱低潮 房市稳了

发展和国家经济走向密不可分,随着我国经济上半年增长5.1%,政府在2025年经济报告书上修全年增长目标,介于4.8至5.3%,这是否预示产业市场也将紧随稳健经济腾飞呢?

熬过两年冠病疫情管制,我国房市指标确有好转甚至走强迹象,诸如经济走向、成交量、成交值、入驻率、房贷申请、房价趋势、产业指数表现,乃至滞销产业等,都有明显向好的情况,市场复苏毋庸置疑,但从这些迹象来看,复苏讯号是否就稳了?

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如果答案是肯定的,这一波复苏路又走到了哪个阶段?为何身为小市民的我们未有明显感受?数据的美好真能代表真实需求?抱着这些疑惑,本刊精心策划《房市逆转胜?》系列,深入浅出的剖析所谓的复苏讯号和美好数据,探一探现在到底是隧道抑或光明的尽头?

上半年成交量值齐写5年新高

国家产业资讯中心(NAPIC)9月初公布的最新数据显示,今年上半年的产业成交量按年升高8%,录得19万8906宗,成交值高达1056亿5000万令吉,比起前期的853亿7000万令吉,显著攀升23.8%,还双双缔造5年来最高纪录,这样的表现绝对让市场眼前一亮。

而产业成交量走高,预示需求有所好转,滞销产业的数量随之减少就是最明显的例子,另外上半年市场购兴强劲,根据国家银行数据,截至6月底的房贷申请累计有3070亿令吉,按年升高3.3%,进一步说明产业市场复苏确走强。

28/10 产业专题系列:房市逆转胜?(系列1)

28/10 产业专题系列:房市逆转胜?(系列1)

此前,产业股也已迎来反弹,单是产业指数今年来就上涨了26.64%,整体经济及产业市场前景俨然一片大好,受访的分析员与市场人士皆异口同声指出,纵然我国房市因疫情封锁打乱了轨迹,但复苏确实在2022年如约而至,而且还是相当迅猛的气势。

政局持续稳定
增长态势延续多两三年

他们点出,受到疫情管制期间的积压需求带动,随着2022年4月经济活动全面开放后,那一年的产业成交量和成交值即打破纪录,交出亮眼表现,而经过这两年的调整,整体复苏“气息”已更趋稳定,相信延续多两三年不是问题,前提是国内政治经济持续稳定。

根据国家产业资讯中心资料,我国2022年的产业成交量不仅远超疫情前水平,录得38万9107宗,比较2021年更冲高29.5%,写2012年以来最高成交纪录;2019年(疫情前)有32万8647宗产业交易。成交量迅猛攀升,成交值也不落人后,按年上升23.6%,报1790亿7000万令吉,胜过2014年新高纪录的1629亿7000万令吉。

来到2023年,产业市场依旧稳步增长,整体成交量及成交值按年微升2.5及9.9%,有39万9008宗交易,总值1968亿3000万令吉。这个增长趋势超出市场预期,国际产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希坦言,在2022年强劲的市场表现后,2023年理应趋向合理化。

“所谓合理化是指市场会持平或稍微走低,而市场上下波动很正常,但这个情况(房市下行)并未发生,2023年仍旧稳定增长,简而言之从产业成交量及成交值来看,去年绝对还是个好年。”

复苏力度趋向合理化

不过,产业顾问公司大马亨利行(Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd)首席营运员邓志明则有不同看法,以2023至今年上半年的产业成交量及成交值走势来看,市场虽仍持续增长,但复苏力度已然趋缓,整体趋向合理化。

“我国房市2020至2021年遭受疫情侵袭,在2022年开始复苏,这个复苏势头延续至2023年及今年上半年,不过未能再如疫情后从低基数谷底复苏的冲劲。”

纵然如此,可以肯定的是我国房市确已走上复苏轨道,产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理谭家良补充,整体房市越来越活跃就是最明显的讯号。

“我国房市复苏主要是受到全球经济复苏、政府支持力度加大和消费者信心增强等因素推动。当中,政府扮演的角色至关重要,比如去年在2024年财政预算案在房屋信贷担保计划(SJKP)下,为首购族拨款100亿令吉。此外,放宽大马第二家园计划(MM2H)标准和雇员公积金局灵活户头(第三户头)的推出,都可能会进一步刺激消费和投资,进而加速市场反弹。”

PropertyGuru和iProperty大马区经理苏庆汉则点出,上半年房市整体指标向好,相信今年也会是个好年。

房市步入复苏  
高光时刻到来

数据的美好,真能代表产业市场的真实情况?

按最新数据来看,今年上半年房市表现仍健康,苏莱曼沙希回望过去5年的表现,国内产业市场步入复苏阶段,应是长期趋势的延续,但看似美好的踏上复苏轨道,但市场情绪实则大不如前,若想知道真实的市况,还需评估其他因素。

“我只能说现在(房市)已踏入复苏,若要细究(复苏)到什么程度,很难有一个标准答案,毕竟还有很多外在因素影响。无可否认,最新产业数据的确很美好,但市场情绪无法与之相符,总而言之现在投资产业变得相当复杂,以市场行为来看必须先做足功课,了解地点、投资的产业类型等。”

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯解释,长达两年的疫情管制的不确定性压抑了市场购兴,所以2022年全面开放后,市场需求确实有所升高,进而开启新一轮的上升周期。

相比上轮盛景
环境基础更扎实

“事实上,我国的产业销售2022年至今的表现都不错,虽然不能和10年前的盛景相比,但比起5年前的需求颓势已经好很多。不过,若真要和上一轮产业盛景(2009至2014年)相比,这一次的整个大环境基础会更好更扎实,毕竟扫除了很多虚假需求。”

而疫情管制解禁后不久,政府开始备战第15届全国大选,她点出,整个产业市场随之趋缓,尤其大选结束后也是纷扰了差不多1周才确定首相人选,接下来才出台一系列政策。

“所以那时纵然产业交易活跃,但市场信心是到了2023年才走稳,因此我们相信这两年(2023至2025年)会是整个产业市场增长最快且最显著的高光时期。”

第15届全国大选落在2022年11月19日,拿督斯里安华则在尘埃落定后于11月24日宣誓任相。

谈及目前的现况,龙国雯直言,房市目前处于上升周期的起步阶段,除了几个比较明显的讯号,现在能激励市场的还有数据中心及再生能源领域的蓬勃发展。

“目前最大的焦点还是柔佛的基建项目发展,诸如柔佛——新加坡经济特区(JSSEZ)、柔新捷运系统(RTS)和隆新高铁(HSR)等,有望吸引更多外国直接投资(FDI)及投资,而且也能刺激经济。”

4复苏讯号催化房市

房市复苏有迹可寻,但如何判断这波复苏稳了?

这里整理几个催化房市复苏最为明显的讯号,让大家有个概念。

讯号1■经济前景向好

房市走向其实与经济发展息息相关,龙国雯指出,一般在评估房市是否复苏时,都会以经济增长作为参考或指南。

“比如我们的经济学家团队预测,明年的经济好过今年,那么我们就会估算整体情绪好转,这是有利房市的其中一个讯息。”

而国行8月中公布我国今年次季及上半年经济增长,按年升高5.9%,不仅优于市场预期,还写2022年末季以来最强增速,归功于家庭支出增加、劳动力市场状况良好及政策支持力度加大;全年增长预期会接近官方目标的5%。

28/10 产业专题系列:房市逆转胜?(系列1)

在强劲的次季经济支撑下,首半年经济增长达5.1%。国行总裁拿督斯里阿都拉昔当时阐明,诸如全球订单进一步回升有望拉抬出口、更多项目释出、商业信心改善等各项指标,显示我国经济增长前景能够持续。

鉴于房市与经济密不可分,产业顾问公司第一太平戴维斯(Savills)大马区董事经理兼主管Datuk Paul Khong也密切留意我国经济发展,从工业生产指数(IPI)、整体零售销售及旅游业表现等关键经济指标来看,都取得稳定增长。

“除了国行总裁提及推动经济向好的因素,在持续进行的私人界及公共领域项目如2030年新工业大蓝图(NIMP 2030)、大马能源转型路线图(NETR)等政策带动下,外国直接投资(FDI)的流入仍强劲,加上政府的政策料可续支撑产业领域复苏。”

讯号2■滞销产业减少

住宅产业滞销情况今年上半年持续录得改进,比起去年下半年的2万5816个单位,滞销单位显著减少12.3%至2万2642个单位,总值也从176亿8000万令吉,探低19.5%至142亿4000万令吉。

成交的产业增加,滞销单位减少,需求确有好转,不过根据国家产业资讯中心最新的报告,价格在30万令吉以下的可负担房屋还是占比最多,在整个滞销单位中高达30.2%或6840个单位。

“可负担房屋滞销数量虽然占比最大,但值得高兴的是,比起去年下半年的7592个单位,已然减少9.9%。滞销第二严重是价格介于50万零1令吉至100万令吉的住宅单位,占29.6%或6694个单位。”

28/10 产业专题系列:房市逆转胜?(系列1)

对此,龙国雯指出,产业滞销的情况已在2年前慢慢好转,以这样的趋势来看,相信未来2至3年滞销产业的数量会持续减少,不过要想回到10年前的水平并非易事。

“纵使目前滞销住宅情况有改善,但比起15年前还是在高位,我认为,滞销数量会持续下降,因发展商2017年至2021年这几年间都致力清库存,并减少推新项目,所以只要(滞销)有持续减少就是健康的状态。”

她补充:“产业滞销过去五六年是我国房市的噩梦,在人嘴都一句产业滞销,没有人相信国内产业市场真的有复苏,我们都很难说服投资者可以适度关注产业股。现在,随着整体情况好转,滞销已不再是国内房市的(毒瘤)课题。”

讯号3■房价前景稳定

纵然2020至2021年蒙受冠病疫情袭击,但大马房屋价格指数(MHPI)那两年都小幅增长,各升高1.2%,整体房价也从2019年的42万7165令吉,走高至2021年的43万7234令吉,重开经济后的两年更是明显走强,去年再上升4.1%站上47万1020令吉。

不过,今年次季的房价指数增长稍微放缓,微升0.9%至47万1918令吉,所幸首季增长3.5%至48万1893令吉,使得今年上半年的房价指数稳定走高,约增长2.2%,全国房价站上47万6910令吉。

国家产业资讯中心在报告指出,今年上半年全国各州及直辖区的房价都稳定按年升高,仅吉隆坡小幅下滑0.8%。表现最好是吉打,按年升高4.6%,接下来是沙巴(上升3.5%)及柔佛(增长3.3%)。

“若依产业种类来看,半独立式洋房价格增幅最高,按年起2.6%,依序为排屋(微升1.1%)及独立洋房(微扬0.5%),而高楼住宅却微跌0.7%。”

讯号4■产业股反弹

要判断一个领域是否回稳走强,相关股项的股价也是值得参考的因素,因股价往往走在基本面之前,而现在经济走强、滞销产业减少、房价稳定及大型基建项目出台,产业指数已从去年的谷底慢慢回扬,今年以来已升高26.64%!

根据国行的数据,今年7月的房屋贷款申请强劲增长,MIDF研究指出,这意味产业需求更强劲,购兴也稳健,与国内产业市场良好的情绪一致。

此前,房贷申请已连续稳定增长3个月,即4月按年强弹15.3%、5月再年增3.2%创2023年4月以来高位,到了6月则按年上升3.9%。

7月的房贷申请达628亿令吉,年增21.2%,值得一提是贷款申请触及2021年以来最高点,而7月较好的产业贷款申请,连带推高今年首7个月的贷款申请表现,按年起6.1%至3701亿令吉。

随着房贷申请上升,7月的房贷获批率按年冲高28.4%,累计首7个月达1639亿令吉,年增7.7%。因此,该行点出,获批的房贷稳定走高有助支撑发展商今年的产业新销售表现,是房市前景改善的征兆之一,对产业发展商来说无疑是好消息。

房贷申请与获批率增加,销售前景转佳,MIDF研究表示,随着国行决定维持利率在3%,加上数据中心,和即将设立柔新经济特区的利好消息,产业领域前景正面。

上述利好齐发酵,提振产业股上涨,截至10月25日的产业指数报1091.81点,比较去年底的862.11点,猛升26.64%。

下期预告:我国房市重新步入上升周期,但市场人士总说,市场购兴和情绪还是不能和上一个产业牛市相比,这两个房市好景到底有何不同,下一期自有分晓。

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