上一期，谈到大马依斯干达经济特区（简称依区）过去20年的发展，奠定新山公路及基础设施发展，同时提高城市宜居性，并让国际市场看到这片土地的潜能，只是依区整体发展仍参差不齐，人口与经济活动活络的地区并不多。
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跨过艰辛开垦期，现在又有柔新捷运系统（RTS）、数据中心及柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）3大催化剂，新山第二阶段的发展周期，是否能摆脱人口不足与市场认知落差的挑战？
建构在依区基础上的柔新经济特区，真能刺激新山另一波发展，平衡当地房市发展并助力柔佛州在2030年成为先进州？且让《投资致富》揭开这一层面纱，看看依区之于新山的意义，以及3大催化剂又会掀起怎样的浪潮。
依区吸金力超强
依区这些年除了带动新山周边公路及基建发展，另一个最大贡献自是招徕外资提升在国际间的知名度，这可从首相兼财政部长拿督斯里安华早前的脸书帖文看出端倪。
首相4月底主持第34次依斯干达特区发展局（IRDA）成员会议后在脸书发布动态，说明依区去年获得的投资承诺达414亿令吉，比2023年的372亿令吉约增11%，更是成立以来的最高投资纪录，证明投资者对依区的信心仍强劲，字里行间不乏对依区这般“吸金”能力感到骄傲。
而在这414亿令吉的承诺投资中，外国直接投资（FDI）占361亿令吉，国内直接投资（DDI）有53亿令吉，而按实际落实的计划来看，2024年实现的投资额为267亿令吉。
事实上，依区自2006年推介以来招资能力有目共睹，更多次超越原定总投资目标，根据依斯干达特区发展局最新公布的“成绩单”，依区2006年至去年6月累计承诺投资有4460亿令吉，更提早于2023年2月完成并超越原定在今年累计获得的3830亿令吉投资目标。
而提早3年达标的亮眼成绩，无不彰显依区在招徕外资及吸引投资者方面，都极具竞争力，让该局放眼更远大的未来，看好依区可在2030年取得6360亿令吉的投资额。
依区招资吸金能力卓绝，但何以国人尤其是柔佛人并未感受到这股能力带来的美好？兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯告诉《投资致富》，这或许是因为依区蓬勃发展的经济活动效益，并未外溢到全柔佛。
“环绕依区的发展主要还是集中在马新边境地区，比如新山市中心（旗舰A区）及依斯干达公主城（旗舰B区）等，但周边地区比如依区时代的其他旗舰区，都未必有全面的发展，更何况是柔佛通往吉隆坡方向其他北部城市的峇株巴辖、昔加末、麻坡等地。”
依区时代其他旗舰区还有西部的丹绒柏乐巴斯港口（PTP）以及马新第二通道（旗舰C区）。主打工业与科技的旗舰D区，涵盖巴西古当港口、巴西古当工业区、丹绒朗刹工业园及丹绒朗刹港口，至于旗舰E区则以货运物流为主要发展目的，涵盖士乃以及士姑来地区。
纵观依区时代的旗舰区发展，国际房产咨询公司仲量联行（JLL）研究主管尤莉亚（Yulia Nikulicheva）坦言，时至今日依区确实还有部分项目仍处于初期发展阶段，但不可否认这个经济特区的出现，确为柔佛引入新企业及人才，并改善州内公路衔接，是推动发展的重要催化剂。
“若我们审视依区项目的实际成果，可以发现并非所有已宣布的计划都获得全面落实，而今年初我国与新加坡签订的柔新经济特区协议及其他正在进行中的基建项目，势必会为后续阶段的发展注入新动力。”
港口具重要战略目的
提及依区时代有港口的旗舰区，龙国雯补充，但凡港口都起着重要的战略目的，因无论是第一阶段的依区还是第二阶段的柔新经济特区，都需要物流及仓储，故货柜和港口是相当重要的基础设施。
“最近，市场传出丹绒柏乐巴斯港口正在商讨扩建，若成真的确会是一个相当长远的计划，不可能在一、两年内看到变化，而在柔新经济特区下扩大发展与增设的旗舰区，每个旗舰区都有良好的领域发展规划，这一轮（柔新经济特区）真的会不一样。”
她直言，对比依区时代外资主要集中在产业发展，这一轮从市场传出柔新经济特区到协商，再到真正签订协议的这段期间，最明显的外国直接投资就是数据中心，凸显是有真正的经济活动前进柔佛。
“除了数据中心，其实还有其他制造业、制药、油气或部分食品类消费产品公司也选择在柔佛设厂，只是因数据中心投资价值都很大，普遍就好几十个亿起跳，所以频频霸占新闻头条，才让人们觉得柔佛只有数据中心来投资的感觉。”
开拓/颠覆/创造/集光
新版“双城故事”成形
《投资致富》从依区变化、柔新捷运系统、数据中心及柔新经济特区4个角度剖析，说明城市交通、基建及经济迈向另一个阶段，对当地房市发展潜在带来的影响。
依区就好比“开拓者”，而柔新捷运系统则被视为是能彻底改变新山房市的“颠覆者”，至于对经济与就业机会有着举足轻重意义的数据中心更像是“创造者”角色。反观柔新经济特区像是站在巨人的肩膀上，秉持开拓者精神将颠覆者和创造者拧成一股绳，集中发力的“集光者”，相信无需再上演一轮深圳与香港的“双城故事”，新山这一次可以走出自己的成功模式。
【依区开拓篇】
依区在2006年至2024年6月间的17年时光，主要吸引的投资还是集中在制造与服务业，累计的外国直接投资达2150亿令吉，10大外资前3甲分别是中国、新加坡及荷兰，不再是当初鲜为人知之地。
大马房地产发展商公会（REHDA）柔佛州分会主席陈伶俐受访时说，纵然有着“新加坡后花园”之称，但在还没依区之前，新山这个柔佛州首府在国际间其实并不太为投资者所知。
“在政府还没推动依区前，新山是不太有大规模的外资到来，真正被国际市场看到是在依区出现之后，可惜的是这些年间确也面对不少挑战，而这次扩大版图的柔新经济特区相信已经吸取依区时期的经验，避免重蹈覆辙之余，也能在原有基础上改进提升。”
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大马投资发展局（MIDA）一份2000至2021年按州审批投资项目的资料显示，柔佛外资自2004年开始有比较显著的大跃进，2000至2003年间的外国投资平均介于11亿至19亿令吉，2004年则有23亿1800万令吉，2005年开始冲破57亿令吉。
而依区推出后，柔佛2007年获批的外来投资项目站上67亿4700万令吉，巅峰在2018年，外来投资总计达240亿4000万令吉。
依区20年的发展路虽跌跌撞撞也未达预期，但在市场人士及产业顾问眼中，若没有依区，新山想要达到今时今日的规模可能需更长时间，不能因发展不如预期就扼杀依区带来的变化。
亲眼见证新山这些年变化的陈伶俐笑言，很多人会觉得没有太大变化是因为依区的效应不如预期来得大，但实际上教育、医疗、物流等方面确皆有具体进展。
“依区的出现还是有（为新山）带来改变，只是大家都忘了，这是从无到有发展起来的特区，有一些城镇及商区比如Eco Botanic是在依区后冒出，经济活动也比之前来得热闹，所以第一个阶段先有雏形（基本设施），到了第二个阶段就要迅速发展。”
依区贡献1081亿
占柔佛经济76%
根据依斯干达特区发展局的资料，柔佛2006年的国内生产总值（GDP）为500亿5800万令吉，当中依区贡献近70%录得349亿2400万令吉，截至2022年底柔佛的经济规模增长至1421亿令吉，而依区就贡献1081亿8300万令吉或逾76%，从这表现来看，依区之于柔佛是相当重要的经济增长引擎。
依区主要的经济活动是服务（贡献65.9%）及制造业（占30.5%），至于建筑仅贡献经济3.6%。除了经济增长，人口也是一个地区发展的关键指标，资料显示，依区初建人口为134万人，到了2021年有194万人，15年间增长44.78%；而2022年累计人口为195万人。
若细看5个旗舰区2020至2022年的人口分布，不难发现人口大多集中在旗舰D区，反观有马新第二通道的旗舰C区人口仍最少，第二少人口分布是旗舰E区；旗舰A区与B区人口比例则相对平均。
除了经济贡献的显著变化，尤莉亚认为，依区是购物中心、酒店及休闲场所等基础设施快速发展的最大推手，这些发展对接待更多商务和休闲游客，应对更大人流量至关重要。
“在冠病疫情爆发前，新山一直都在大规模兴建购物中心，而更加活络的经济活动溢出效应，也惠及住宅市场，这可从柔佛平均房价走势看出端倪。”
柔住宅产业
15年平均涨价1.61倍
根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据，柔佛住宅产业价格过去15年呈稳定上升趋势，去年底平均价为43万6576令吉，比较2010年的16万6799令吉，平均上涨161.74%。
尤莉亚指出，受到“我的第二家园计划”（MM2H）以及新币兑马币走强提振，涌入住宅市场的外国投资者也有增加的趋势。
“这么多年来，不乏有新的大型城镇和度假村项目环绕依区而立，比如双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）、UEM阳光（1UEMS,5148,主板产业组）、IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）、碧桂园（Country Garden）等，都积极在依斯干达公主城开发项目，诸如乐高主题乐园（Legoland）、教育城（EduCity）、世界级高尔夫球场，以及医疗机构等，都带来各自独特的发展催化剂。”
对此，龙国雯直言，随着州政府近年致力加速马新边境通关，邻近关卡的市中心及周边地区每到周末必人满为患，比起疫情前整体情绪确实提振不少。
“因为疫情的关系，我几年没去过新山，2023年7月时去了一趟真的感觉很不同，到了那边会觉得生气蓬勃，我们在那边的同事基本周末都不出门，因市中心到处都是从新加坡过来的车和人。”
滞销前车之鉴
开发商转谨慎
依区“吸金”能力不俗是不争的事实，但在普罗大众眼中这里却是一个只懂建设房产，忽略公共交通衔接且到处塞车的“中转站”，但在产业顾问来看，从工业房产的发展而言，依区无疑是成功案例，只是发展周期长难免会有不足，需要不断调整步伐。
从依区的发展轨迹来看，尤莉亚认为，就工业房产的发展势头，依区无疑是一个成功的特区案例，尤其吸引的投资数量与质量堪称亮眼，只是这类规模庞大的长期发展无可避免会受到各种经济趋势与政策变化影响。
“诸如2008/09年金融危机、2015至2018年国内政局波动以及2020年冠病疫情，都难免影响企业决策和投资者信心，尽管如此依区过去20年仍促成9万5000家中小企业的发展，更创造逾80万个新就业岗位。”
她点出，依区成功吸引的知名外来投资，包括在新山设立区域配送中心的宝马（BMW）、设立研发设计中心的戴森（Dyson）、印度大型制药公司Biocon进驻、在此设立区域卓越中心的DHL等。
“任何获政府提供特别激励措施的项目，成功与否取决于管理质量、执行效率以及基础设施的完善程度，新山已具备必备的道路、水电供应以及内部交通网络，可有效支持货物流通。”
纵然有依区这20年发展带动，但陈伶俐直言，柔佛的整体发展仍然有诸多不足。
“未来，柔佛需要更均衡的发展策略，确保房市健康发展的同时，推动产业升级以提升经济竞争力。”
谈及早年依区房市供需失衡，到滞销居高不下的那段经历，龙国雯相信各方相关人士都已吸取“教训”，不会再让情况重演，这也有利于下一个阶段发展。
“从现在的发展趋势来看，发展商基本已经学到了，就连中国发展商也趋向谨慎，只是怕一些比较小型或没有在马股上市的发展商可能会比较大胆（推进项目）。”
下期预告：3大基建项目发光发热，却引起市场人士另类炒作及激进增购地库活动，这会否掀起另一波风险？
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