短短4公里5分钟
一条捷运激活房市
上一期，细看大马依斯干达经济特区（简称依区）发展路后，强大“吸金力”毋庸置疑，虽因开拓周期不短而遭遇不少挑战，整体发展也不尽人意，但随着柔新捷运系统（RTS）进展良好将在2027年投运，更进一步将市场对新山的期待拉上新高度。
就连长久因“最后一哩路”衔接不足，造成市中心拥堵的现象，都极可能迎来春天，基建与经济特区带来的催化剂实则已开始发力，相信能弥补依区后期发力萎靡的不足，勾勒另一幅向南而生的荣景。
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事实上，自柔新捷运正式动工建设，让人们确信这“最后一哩路”不再只是市场人士的谈资，新山房市就已掀起翻天覆地的变化，另有5年前热浪滚滚而来的数据中心，与今年初正式签订协议的柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ），身处重大转型中心的新山又该如何自处？
且让《投资致富》在这一期的“颠覆者”篇章，娓娓道来柔新捷运之于新山的意义，这要从一片土地交易说起……
市场热议“天价”土地交易
上个月的劳动节，新山房市并不平静。一片位于苏丽雅花园（Taman Suria）面积4.84英亩的永久地契商业地，以远比底价还高出1.53倍的价格成功拍卖，引起市场热议及哗然，小市民对于这般离谱高价拍下这片土地深感无解，且也担心往后真有发展也会贵买贵卖。
不过，有产业顾问点出，每平方呎约650令吉的价格其实并不算天价，毕竟这地离市中心不远，更重要的是拍卖底价其实显著遭低估，才会予人一种天价交易的错觉，若与先前新山市的土地交易相比，这个价格并不贵。
比如汉联机构（HARNLEN,7501,主板种植组）去年9月底，以5500万令吉脱售位于义兴路（Jalan Ngee Heng）一片0.921英亩空地，等同每平方呎约1371令吉。
这片呈“L”字型的土地目前空着，用作公共停车场，每月租金有1万1000令吉，距离老城区的黄亚福街（Jalan Wong Ah Fook）仅约40公尺，且坐落在柔新捷运武吉查卡（Bukit Chagar）站点约100公尺外。
事实上，自柔新捷运动工建设以来，环绕新山市的周边土地交易确相当热络。大马私营估价师、物业经理、房地产代理和物业顾问协会（PEPS）主席苏巴马念（Subramaniam Arumugam）告诉《投资致富》，另外有数据中心一个接一个在此落户，加上柔新经济特区协议的签订，由基建与特区引发的土地交易与投机现象明显增加。
“即将竣工的柔新捷运、蓬勃建设的数据中心，以及柔新经济特区的设立，引发新山乃至周边地区的一波土地交易活动，这也标志当地房市的长期转变，即由策略性土地收购和基建项目引起的投机现象，会是奠定下一阶段增长的‘养分’。”
土地交易的热络虽是现在的市场焦点，但柔新捷运过去几年被产业顾问、分析员及产业经纪视为是颠覆新山房市的“定海神针”，甚至还频频被媒体以改变新山房市命运的颠覆者为题，展开一个又一个的报道，这与整个项目动土建设后带来的变化有很大关系。
自2019冠病疫情后，整体经济活动缓慢萎靡，我国房市难免陷入低迷，而相当仰赖外国直接投资（FDI）的依区房市首当其冲，住宅产业滞销情况更是令人担忧，加上发展规模庞大且备受市场关注的森林城市还有“鬼城”之说，投资者更是望而却步。
而国家产业资讯中心（NAPIC）报告显示，柔佛滞销的住宅产业2019年时为5627个单位，总值为47亿令吉，到了2020年更是站上7030个单位的高度，总值54亿8000万令吉。
滞销数量4年减少近58％
而柔新捷运2020年底开始落地建设，隔年即捎来佳音，当地滞销的住宅产业稍微改善至6089个单位，到了2022年时更进一步探低至5258个单位。随着工程进展顺利，马新两国领导人更于去年1月11日在柔新捷运桥中央进行砌砖仪式，标志新加坡与新山两地桥梁完成衔接工程的重要里程碑，住宅产业滞销数量更显著降至2964个单位，总值也探低至28亿9000万令吉。
简而言之，对比2020年的7030个滞销住宅单位，柔佛滞销产业数量过去4年已减少近58％，在这样的前提下，柔新捷运正式落地动工以来即起到“激活按钮”的角色，重新刺激当地住宅产业需求，也由此掀开颠覆房市序幕。
2027年初通车 经济效应备受期待
柔新捷运虽然是在依区时代初次被提及和讨论，但真正的变化却是在落地建设后开始，相信待高架智轨列车（Elevated ART）有实质进展，则当地房市的下一波增长轨道有望成型。
兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯指出，在依区转向柔新经济特区进程的当儿，基础建设确看到实质进展且也更有效，比如柔新捷运全长4公里与2个站，就能很好串起两国人流，全面完成并通车后, 相信可对整体经济带来广泛溢出效应。
“除了平日上班，新加坡人周末也会过来吃喝玩乐购物买杂货, 所以柔新捷运的推进是关键，目前市场关注着高架智轨列车事宜，毕竟这被视为可更好缓和新山市中心拥堵的努力。”
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）柔佛州分会主席车子瑾也认同，柔佛房市疫情后有“动静”是柔新捷运取得实质工程进度，即不再只停留在口耳相传的阶段，始终投资者更相信眼见为实。
另一方面，柔佛州公共工程、交通、基础建设及通讯委员会主席莫哈末法兹里上月中披露，公共及私人界合作单位（UKAS）已就高架智轨列车一事启动征求建议书（RFP）程序，预计最早会在8月确定最终路线，以完善大新山的融合交通系统。
回顾柔新捷运发展轨迹，马新两国在2010年5月底于两国领导人非正式峰会上提出这项建议，后因包括建设和规划延误等多个理由，以及与项目相关争议不断，实际建设和投运日期多次遭展延。
最终，我国以武吉查卡站为起点的柔新捷运工程在2020年11月22日动土；新加坡负责由兀兰北站点开始的工程，则在2021年1月22日动工。
根据柔新捷运管理公司RTS Operations私人有限公司今年2月底最新的工程进展汇报，从位于新山瓦迪哈那的维修与营运站（Depot Wadi Hana）开始的5.3公里轨道铺设工程，已完成65%，预计在今年7月完工可实现轨道全线贯通，放眼2026底竣工，2027年初正式投入运作。
告别新柔长堤车龙走路“过桥”
柔新捷运2个站点，耗时5分钟即可一脚踏入另一个国界，对比以往新柔长堤大排车龙或需走路“过桥”的记忆，无论物理或心理上都大大拉近新山与新加坡的关系。
大马房地产发展商公会（REHDA）柔佛州分会主席陈伶俐看好，基础设施的持续升级是现阶段新山房市发展的关键亮点，柔新捷运往后开通将可大幅改善跨境通勤效率，有助两地经济融合，另有高架智轨列车计划也能进一步完善依区至新山市中心的公共交通网络。
“除了新山市与周边地区的公交衔接，南北大道的拓宽以及双轨电动火车（ETS）的升级，也会进一步增强区域连通性并缩短吉隆坡与新山的通勤距离，而发展商势必会积极把握由交通基建发展带来的政策红利及市场走向。”
不过，国际房产咨询公司仲量联行（JLL）研究主管尤莉亚（Yulia Nikulicheva）点出，若欲进一步推动柔佛州尤其新山发展，必须通过简化流程、消除不必要步骤与提升透明度，改善马新边境的人货流通效率。
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“除了柔新捷运，柔佛境内还有多项基建项目包括金马士至新山的双轨电动火车、永平北部至士乃北部增建南北大道车道等计划等正在进行中，尽管受到疫情及政府政策调整，项目推进时间有变，但基础设施始终是激活大型商业活动的基石。”
2大风险：经济效益不达标 城市碎片化严重
新山不乏大道与公路，另有大型交通圈疏散交通，都未能解决拥堵现象，纵然有柔新捷运但“最后一哩路”的公共交通还未成型，产业顾问担心，就算柔新捷运投运后也未必能带动新加坡人往新山以外地区流动，期待的经济效益料还是停留在马新边境，潜存最终或不达预期的风险。
新山滨海大道和东部疏散大道（EDL）是打通整个新山交通的任督二脉，那么新山市到底拥堵什么？受访市场人士坦言，柔佛州政府在推动依区的过去10年大规模建设公路，借助一个又一个交通圈及大道下U转，把新山各地区衔接与分流，但还是无法解决市内拥堵的窘境。
“基本上这些大道都不需要收费，但目前公共交通衔接不足，加上老区路窄小，很多商区住宅区都挤在一起，人人都自行驱车造成市中心拥堵。”
另有不具名产业经纪指出，新山市中心是很多老牌吃店集中地，也是新加坡人进来的第一个点，交通问题是最大困扰，主要是市中心没有车位，本地人一般不会特地过去，或会避免周末“进城”。
“新山现在最大的问题是没有人，很多人都把这里当‘中转站’，经新山往新加坡或从新加坡取道新山回大马，且‘最后一哩路’的公交也还未成型，就算柔新捷运投运后，也只是让新加坡人进来吃喝买杂货就走了，未必能更好让整体经济效益扩散至周边其他地区，加上两个关税、移民及检疫设施（CIQ）有距离，能否抓住人潮目前还是一个未知数。”
公交衔接仍待改善
除了未能更好抓住人流的风险，新山房市目前面对的另一个问题，是环绕新山城中城（Komtar JBCC）、新山中央车站（JB Sentral）与城市广场购物中心（City Square Mall）的市中心区，城市碎片化的痕迹越来越明显，尤其现阶段柔新捷运还在建设阶段，加上周边也在进行其他发展，那一带交通更是混乱，不止外地人看了焦虑，当地人也无奈。
“很多人总以为，柔新捷运投运后能更好带旺周边，所以站点附近就有了一个又一个新的住宅项目建设，但实际走过新山中央车站这段路，其实并没有良好的走道，可以衔接站点与车站，或邻近的新山城中城和城市广场购物中心，更何况是其他周边的地方。”
公路和柔新捷运等基建发展的确实带来更多便利，产业顾问直言，新加坡肯定会过来（新山）购物买杂货，这势必有利当地经济发展，但能不能留住人还有待观察。
“新加坡人是否真的会把新山当成后花园外移，目前还真说不准，纵然这个基建项目利大于弊但我还是有所保留。”
须防囤地 重演房市“过热”
柔新捷运动工以来，虽然提振市场需求大幅改善柔佛住宅产业滞销情况，同时激活周边土地买卖推高地价，但过于热络的土地交易，难免让市场人士担忧，会不会再重演15年前投资者一窝蜂涌入囤地，以及过热现象会否埋下失衡隐忧。
也是产业估价与咨询公司PA国际（PA International）董事经理的苏巴马念，分析新山过去2年的数个重大土地交易，点出市中心仍是发展商重点关注地区。
“从2023至2024年的几个重大土地交易来看，在在说明市中心土地发展仍有很高的需求，包括吉星机构（CRESNDO,6718,主板产业组）、马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）、丽阳机构（TROP,5401,主板产业组）等发展商，都积极在市中心周边累积地皮。”
此外，他也点出，在基建项目带动下，新山市中心的商业产业比如店屋价格，过去2年显著走高。
“参照这一带近来的老店屋买卖，平均每平方呎介于1400至2000令吉。”
询及新山目前的发展热点，是否更多还是集中在新柔长堤附近，即市中心及周边老区时，车子瑾披露，发展热点不仅局限在柔新捷运及邻近地区，只是越靠近站点自然价格涨势更明显。
其他地方比如五福城、淡杯、百合花园（Taman Molek）、Austin等地区的公寓价格都逐步攀升，不单只是新山老区房价高企，这是因为现在市场的买房需求和2012及2013年情况相似，所以敏锐的发展商就会抓住机会，趁机把之前累积的地皮推动发展项目，抢占现在的市场需求。”
至于柔新捷运投运后市场会不会出现回调，他坦言：“这需要深思熟虑，会不会到最后效应其实没那么强，都是市场说了算，但现阶段的发展还不至过热，现今大环境很多企业料谨慎部署投资或扩张。”
产业顾问公司大马亨利行（Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd）首席营运员邓志明认为，柔佛尤其新山房市目前仍稳定，无论是有地或高楼住宅的吸纳率及需求仍相当强劲，且整体发展情况仍可管理并受控。
“现阶段并未有任何房市过热的迹象，不过相关监管单位若能预先介入管理，无疑是确保长期且平衡发展的关键。”
下期预告：柔新捷运是颠覆新山房市序章，在数据中心及柔新经济特区发酵下，新山能否摆脱早年人口红利不足风险，与新加坡谱写“山坡双城记”？
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