柔佛房市向南而生系列4| 依区3助攻 柔房市旺到明年

柔新特区受制度保障
稳定投资信心

另一方面，柔佛州投资、商贸、消费事务及人力资源委员会主席李廷汉上月底在公开场合言明，不论国内政局如何演变，柔新经济特区都不会因一时一事而动摇，扫除市场对于政权变更会否再次扼住这类跨国合作命脉的担忧。

毕竟我国4年前因隆新高铁（HSR）计划取消，向新加坡赔偿1亿零281万5576新元（当时汇率约3亿2027万令吉）的记忆犹新，最初是由时任首相拿督斯里纳吉于2013年和新加坡时任总理李显龙提出，并在2016年底签署具约束力的双边协议，放眼10年后（即2026年）运作。

不过，前首相敦马哈迪领军的希望联盟2018年执政联邦后，以费用过高为由搁置计划，随着我国政权数次更迭，两国最终在2021年正式终止计划，以致大马必须赔偿相关成本。而首相拿督斯里安华领导的团结政府2022年11月上台后，重新探讨隆新高铁，但强调须由私人领域主导投资，而非政府资助。

为此，李廷汉郑重声明柔新经济特区不仅是一个地理概念，更是一个具法律约束力，有着双边合作协议基础的经济蓝图，不论往后政局如变，特区发展仍可有制度保障与政策延续性，无疑是稳住投资者的“定心丸”。

地理优势+柔新捷运
“新加坡后花园”更受热捧

很多人难免会好奇，新加坡过去20年在柔佛尤其是新山房市发展扮演何种角色，现在还握着房市向南而生的“钥匙”，未来在基建项目与经济特区相辉映下，又会到达怎样的高度呢？

国际房产咨询公司仲量联行（JLL）研究主管尤莉亚指出，新加坡是依区的第二大外国直接投资（FDI）来源国，仅次于中国，自2006年以来累计的投资总额已达543亿令吉。

“随着政府在2007年推出依区发展框架，和长期经济与基建发展指南，许多在新加坡设立据点的跨国企业（MNCs）及新加坡本土公司纷纷将业务拓展至柔佛，举例农产品供应商Agrocorp国际私人有限公司与日本公司合作在柔佛扩展业务，另外贵为亚洲知名大型多元化不动产集团的新加坡凯德集团（CapitalLand Group）与UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）联合开发努沙再也科技园（Nusajaya Tech Park）。”

欧洲东亚企业渐入驻

新加坡企业转向柔佛新山设厂与扩张，除了营运成本比新加坡来得低，另一个原因是两地距离不远，然而龙国雯近几年的观察发现，自特朗普第一次于2017年出任美国总统至冠病疫情时期，投资依区不再只是新加坡专美，欧洲及东亚的企业也慢慢布局东南亚，尤其是依区一带。

“特朗普出任总统后掀起中美贸易战，促使欧洲及东亚企业慢慢迁移（生产线），或扩张至包括依区在内的东南亚一带，而我们也有看到诸如制药、油气或部分食品类消费产品公司已在柔佛设立生产线。”

新山为何这般火红并受到外资企业与投资者追捧？龙国雯认为，主要有两个原因，即“新加坡后花园”的地理优势与公共交通基础建设落地，更进一步加速两国的人流与货运流通。

理由1：地理优势

“首先，新山就在新加坡隔壁，而新加坡已经不够土地发展，所以那些已经在新加坡设立工厂的外资，一旦要找更大的地方扩张生产线或业务，自然而来就会前往新山，因此除了数据中心，柔佛也不乏制造业的外国直接投资。”

理由2：柔新捷运

柔新捷运有望缩短人流与货运流通时间，目前建设如火如荼，但还是无法扭转人们对新山更像一个人来人往“中转站”的看法，即这是一个往返马新的重要通路，但不会是生活的城市，短暂停留的过客掀不起波澜，定居的人们无事也不想塞车进城。

记者亲自走访后发现新山市巴士其实很难等，所以当地人出门多数会自行驱车或使用电召车公司Grab的服务。

也是产业估价与咨询公司PA国际（PA International）董事经理的苏巴马念呼吁柔佛州政府，应加速推动公共交通系统，以便能在柔新捷运投运后，更好纾缓来往武吉查卡（Bukit Chagar）站点的交通拥堵。

“换乘枢纽网络和新道路建设正紧锣密鼓进行中，连接新山的双轨电动火车（ETS）预计将于今年年8月投运。”

数据中心创造篇
全国数据容量1GW第一州

柔佛数据中心发展已有雏形，创造就业机会的同时也带动当地建筑领域发展。

根据产业顾问公司莱坊（Knight Frank）去年底发布的《2024年数据中心研究》报告，巴生河流域虽拥有最多数据中心，但柔佛的数据容量是全国最高，占我国总容量近80％。

“一旦兴建中的数据中心投运，柔佛会是大马第一个数据容量达1GW（吉瓦）的州属。”

投资、贸易及工业部长东姑赛夫鲁早前指出，柔佛有望在2030年前承担全国60％的数据中心容量，进一步巩固东南亚数字枢纽“龙头”，这还得归功于柔新经济特区加快柔佛州内发展步伐，今年首3个月获批投资近90％流向数字基建。

新加坡2019冻结令带动热潮

柔佛数据中心因新加坡2019年底冻结建设新的数据中心，开始红红火火，诸如微软（Microsoft）、辉达（NVIDIA）、亚太及日本区最大数据中心集团Airtrunk、字节跳动（ByteDance）等全球科技巨头，都纷纷到此投资建设数据中心。

在数据中心发光发热前，柔佛因临近新加坡的优势，表现最为特出是物流与工业产业。尤莉亚指出，基于政府的刺激政策更多针对工业项目，加上过去15年间的项目落实高峰期，使得柔佛工业产业数量仅次于雪兰莪，是大马第二大州。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，柔佛2012至2019年间的工业产业数量已超越雪兰莪，但冠病疫情期也拖慢工业产业发展，反观作为新兴资产的数据中心却以‘黑马’之姿在柔佛站稳了脚。”

尽管新加坡已在2022年解除冻结令，但柔佛在土地、水源和电力成本方面相对有优势，从而让数据中心热潮持续升温，这也是柔佛房市向南而生的一大关键转折。

苏巴马念披露，柔佛目前已设有多个主要设施，包括位于安莎大厦（Menara Ansar）的Open DC JB2、Nusa Cemerlang工业园的STT Johor 1、努沙再也科技园的STACK Infrastructure JHB01园区，以及古来的杨忠礼绿色数据中心园区。

“此外，即将在新山甘拔士（Kempas）建设的DayOne科技园也将新增108兆瓦的电力容量，进一步巩固柔佛作为区域数据中心枢纽的重要地位。”

柔新经济特区集光篇
首季投资额比隆多一半
特区效应现端倪

柔新经济特区整体发展计划面纱虽尚未完整揭开，但从大马投资发展局（MIDA）最新公布的今年首季获批投资数据来看，特区效应或已初现端倪。

我国今年首季获批投资仍按年增长3.7％至898亿令吉，柔佛州以301亿令吉的批准投资总额，荣登全国之首，紧追在后是首都吉隆坡（150亿令吉），两州获批的投资额相差一半。

另一方面，柔佛州政府与投贸部及相关机构合作，于今年2月推介柔佛大马投资促进中心（IMFCJ），作为柔新经济特区内的一站式服务平台，这项先导计划由依斯干达特区发展局（IRDA）、柔佛投资机构和大马投资发展局共同管理，加速柔新经济特区内的投资流程，截至上个月中已接获逾300宗来自投资者的查询，其中100宗与森林城市金融特区直接相关。

该中心已成功协助5项总值165亿令吉的重要投资项目，审批流程也从原本的3个月，大幅缩短至仅需1至35天。

对此，苏巴马念呼吁州政府，也应重新探讨当地房市发展程序，同时减低合规成本，比如发展收费，这将会拖慢当地房市发展，更重要是推高最终售价。

另外，政府已为草拟柔新经济特区发展大蓝图启动招标程序，如无意外蓝图具体内容料会在今年11月出炉，以明确未来5至10年的发展方向。不过，在明确的大蓝图出台前，本地商界人士料续按兵不动。

避免太依赖新加坡

无论是柔新捷运、数据中心抑或柔新经济特区，对于新山就像一把双面刃，一个控制不好易伤己身，现阶段争取保持热度为上策，分析员提醒，这一次新山与新加坡虽更有机会实现“山坡双城记”的携手成长路，但需避免过于依赖新加坡。

龙国雯指出，这一轮在柔新经济特区带动下，新加坡会越来越成为新山房市的带动力，因新加坡本身土地已不足，面对供应不够但需求很大的拉扯，比如住宅产业积压后爆发的需求就会往柔佛去，所以这个是一个长期趋势。

“若没新加坡，新山想要凭一己之力取得大跃进其实不容易，合作才能有更好发展，但未必就是当初市场所言的，类似香港深圳的‘双城记’，而是会走出自己的一套模式。”

她解释，依区时代很多人总拿港深双城故事比喻新山和新加坡，但从整体发展情况真正达到香港深圳的模式，需要的时间绝对不是几十年。

须自创新山-新加坡模式  

“要记得，深圳香港是一国两制，但我们与新加坡是两国，深圳香港始终是一个国家，在推行政策和执行方面相对会没太大难处，但放在新山-新加坡来看，毕竟还是两个国家，每个计划的推行需要妥善协商，比较起来看得出那个分别，所以要百分百复制港深经济特区的模式并不可能也不实际，最终还是要走出自己的模式。”

龙国雯这般有信心，主要是上一轮市场热议依区与新加坡是类似香港与深圳的存在，但其实并没有真正实现到。

“因为当时我们只有那一条新柔长堤和马新第二通道，没有柔新捷运也没有经济特区，更没有两个国家握手讨论要如何去发展，可是这一次，安华和新加坡总理黄循财更能有商有量推行跨国项目，实现真正双城记指日可待。”

下期预告：新山市中心虽仍是整个柔佛发展重地，但整体发展势头有往其他柔新经济特区旗舰区扩散的迹象，下一个热点又是哪里？